諗 sir你好，
本人40歲，理財笨蛋，兩個月前才有幸接觸諗sir的文章，已經報名三月底的收息101, 唯仍未上堂已心急問問題, 盼望賜教。本人是家庭唯一收入支柱，月入12萬，太太兩年前轉為全職主婦，有1名4歲兒子，希望兩年內再追一個 （如成功），另有一家傭。
– 現自住荃灣已補地價居屋，實用550呎，20多年樓齡，兩年前轉為太太名下，網上估值500萬，210萬貸款，月供1.2萬
– 2015年購入將軍澳實用830呎樓花，本人名下，剛收樓，購入價1100萬，540萬貸款，月供2.9萬
– 現金儲蓄250 萬（大部分放在mortgage link戶口收2.1%）、股票30萬、股票基金110萬，一份50萬term saving 保險 (2019年一次過收回）
– 每月支出：
- a) 日常開支5萬(包供養父母）
- b) 供樓4.1萬
- c) 保險6K（包括我跟太太的傳統人壽/醫療/危疾，及我較大額的term life 680萬(因為是家庭收入支柱)
- d) 月供股票基金及盈富基金6K（經銀行，可隨時cut)
請問諗Sir 以下問題，從有效資產配置角度來看：
- 應自住或出租將軍澳單位（但出租的確較難，因供應多加上大單位）？
- 荃灣居屋單位是否過了3年限售期即出售？
- 或同時出租將軍澳及荃灣單位，租奧運站單位（因方便兒子將上小學）
- 如何整體更好配置所有資產，及將來有能力再多買一個單位收租（假如減辣）
感謝
answer:
筆者對於同學發問，盡量作讚賞及鼓勵。可惜為予水準作答，不能埋沒衷心意見。將居屋補地價，就如付正價買次貨，何況未來大把公營房屋供應，居屋業主走得應走。當然如閣下賣樓未能得十年所儲，或借貸力根本連兩間四百萬既上車盤都入唔到，咁只能再潛藏練兵等下次機會。誠然屬於李澤楷既機會，唔等於諗sir既機會。南區有間house可以平讓予澤楷，唔等於筆者都有能力「食得起」。
將軍澳，唔使講，跟得筆者blog耐都唔好諗。真係植根將軍澳，宜租不好買。當然濁流亦可見清泉，唔係話成個將軍澳都唔掂，筆者有時夜晚都係寶翠公園踢波，咪走黎爆頭。近日新地郭生開始葡萄，話中資瘋癲搶高地價，自己集團過哂癲價先再出手。究竟係香港地產商扮無能力? 定係真無能力? 筆者認為投唔中地唔一定係錢問題，已在其他文章講解，新世界拍住特首，2013後越做越大，馬頭圍西營盤荃灣西上蓋新世界都有份，那為何恆基成手「古洞牌」? 當然你可以話咩都係「錢作怪」，不過內地黎既灰錢，唔同香港既「香錢」。欲知大勢如何，需把時局更去梳理。筆者只有能力作些小研究，其他留比看倌判斷。
最得意係讀者自己，都諗住將仔送去奧運站小學讀書。那正好解答高質素如讀者12萬月入既香港人，究竟條毛仲會係「將仔」定係居屋呢? 至於買股票，贏在市場對一間上市公司未來盈利之預期，升幅是爆同大的。若你將錢用基金形式買一堆股票，即削減了投資單一升幅的爆炸性，更要相信基金經理真係拎你d錢為你做事。在上述考慮下，筆者唔會買股票基金。惟債基有其他因素，筆者在收息101會詳解，及告知點樣買而又可以省些少佣的法門。
月供股票不建議，咁爆既股票，買法梗係一注獨贏。你要什麼穩陣又搞咩鬼平均成本法，那不如將錢投入根本屬穩當的直債、債基。別將買股搞到不文不類，總之股票一係唔買，一買就要賺到滿，為此而total loss都不會可惜。其實只要控制注碼，買股輸五成都唔係咩大事。最柒就係又心諗大籃籌穩陣，又以為買大籃籌真係咩都唔使理，最尾將筆錢零收息地比人利用，仲要掉轉頭幫人供股。你話呢? 同一間公司守成十年，你當人係寶，人地當你水魚咋。
居屋先賣。下一年將軍澳樓應過SSD，再賣。太太賣一居屋換一私樓，係荃灣選取大屋苑如荃景兩房即夠，一出一入當換樓要先比15%印花稅再夠半年退回，無做野可以由老公擔保上會。做盡按揭偷偷地租比人，如唔想偷偷地比夠50%首期上會正名出租，荃景價睇應50%=200萬。當然讀者一個人養成頭家實力打折了，唔建議比咁多首期。至於將軍澳，真係雞肋。自己住就要由荃灣搬去將仔，阿仔仲要係奧運返學，如果加埋老豆住上水，奔波生活又可比無線拍埋d處境真人show。如果新樓租比人，那就是租客呵呵笑，業主供住兩萬九仲要交埋管理費了。
–
好在讀者有錢，那比人賺下。租將軍澳比人自己再租返樓，多比既租上完收息101用債基收息cover返。之前既情況唔敢講犯錯，是否中招大家自行分析。不過筆者意見是理財方法做錯，損失以百萬計，究竟係咪就留比讀者三月尾黎話我知。
股債收息104班(全新內容)
全新內容共6小時課程(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂真人班 (2小時)
外幣直債80萬/160萬可買什麼?
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
揀選債基的要點及原理
第四堂真人班 (2小時)
有什麼收息ETF/股票應留意
諗sir股票篩選系統一年使用權
透過債劵紅綠燈系統預測債券走勢
30萬高評級直債應買什麼?
問與答
附有助教面接咨詢
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
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第三堂真人班 (2小時)
外幣直債80萬/160萬可買什麼?
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
揀選債基的要點及原理
第四堂真人班 (2小時)
有什麼收息ETF/股票應留意
諗sir股票篩選系統一年使用權
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30萬高評級直債應買什麼?
問與答
附有助教面接咨詢
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂真人班：2025年7月19日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第四堂真人班：2025年7月26日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
*股債收息104班(全新內容)的第3及4堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
上課地點：尖沙咀
目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂真人班：2025年7月19日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第四堂真人班：2025年7月26日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
*股債收息104班(全新內容)的第3及4堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
上課地點：尖沙咀
目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學<
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
樓市永續收入班 (PBA6) 安排：
第一課真人: 2025年06月14日(六) 14:30-16:30
第二課真人: 2025年06月21日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年06月28日(六) 14:30-16:30
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年06月14日(六) 14:30-16:30
第二課真人: 2025年06月21日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年06月28日(六) 14:30-16:30
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
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學生宿舍/套房做法
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套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
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真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課(已沒有真人班)
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
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第五課(真人課)：錄製網課(已沒有真人班)
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课
- 按下 ”pay now”
- 有信用卡絕大部份地區都可付款的
- 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式
DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
