唔做野都有69K收入你會怎樣? #1288

33 歲卡在中間 “Tiu Tiu Fing” (收息, ETF及買樓堂學生）

諗 Sir 你好，小女子是你的長期讀者＋學生(由數年前 903 骷髏會 blog 開始)，先謝謝諗 Sir 之慷慨分享，畢生受用！

現況：

– 33 歲, 單身。 即是收入方面只能靠自己。

– 收入約 150k/月之中層管理人員(非公務員)，交稅約 20k/月。

– 2-3年內有轉工(實為轉行) 打算，一方面身處之職位發展空間有限，另一方面想嘗試新挑戰。屆時收入有機會降至約 90k月 (希望會有 100k 左右)。

– 股票投資過去在 3 年平均年增長約 20% 左右，今天約值 1.8 M。

– 每月收入支出於下表已列出，港島物業是早年母親單名買入作父母自住，由我負責全數供款，但按揭申請時由兄長擔保所以不損我自身借貸力。

– 父親名下沒有物業。父親已同意，若我將來我再購買物業，”人頭” 可留給我使用，條件是不能做套房。

– 沒有意願結婚，買樓不會有伴侶人頭可用，亦不會有人擔保增強借貸力。

我自知財政將況比上不足比下有餘，一睇盤數就知離財務自由唔返工仲有一段距離(被動收入 69k vs 支出 114k, 只完成 60% 左右)，卡在中間 “Tiu Tiu Fing”。 =.=”

儲蓄率不高，種種原因之下再減低之空間亦有限，只能從開源著手。

所以想請教：

1) 目標A：首要任務當然是想產生多一點現金流。

2) 目標B：希望可買一層港島三房自住（近家人及工作)，budget 約 10-12M，有無可能？

3) 資產配置上有那些可以改善之地方，例如手頭現金 3.5M 應如何調配？有想過債基加碼但開始有點心理壓力(因為不保本)。

先謝謝您。Jennis 上

ANSWER:

讀者在將資金運用得幾盡，用同等既錢產出更多現金流機會不大，修畢買樓003後做套房 A (值4.7M, 欠 3.2M)，收26K租而供16K，即現金流產出效率為(26K-16K)*12 / (4.7-3.2)MIL = 8%。套房 B (值4.8M, 欠2.7M)，收26K租而供12K，即現金流產出效率為(26K-12K)*12 / (4.8-2.7)MIL = 同是8%。可稍作改善的是套房本身價值高，困成二百萬錢先得14K/月正現金流，應該可再做好些少，至10-15%的區間。

當然明白很可能是讀者買個陣個價係平，而家間樓已升至近500萬，換言之呢兩年收好租又賺價。已有不少同學問過可否再將套房重按爆八成再將賺到既錢套出黎再買? 由於讀者近悉數運用家人名額每人買樓一間，故將套房轉按唔可再交平稅，亦有未必過數驗樓的麻煩，所以一動不如一靜。若有人朦查查去做貪平買唐樓去收租，更會令自己陷入困局，就當要賣都唔係咁容易。

150萬收17K的債基方案，年息率13.6%，已達成收息101上堂同學想要之效果。由於收入高加上年輕，可以行更新的債基套餐A收息方案，將年息推升至25%。留意收高息風險是要承受更低補倉觸發水平，約15%。利用之債基本身3年波幅為6%，在同類中算中等。雖不致於成日會觸發補售，但5年一次的大跌市引致投資人要打入本金之10%作補有此可能。留意要補售本身唔可怕，債基過左金融海嘯絕大部份都可升番。反而股票價格就一去不復返，而家要中石油(0857)見番10蚊都有難度，唔好講返上海嘯前$20既水平。

如果收息20%就算數，可用波幅只在2.84%的債基行疊增方案，風險少一點，大部份買BBB評級債，可見下圖。由此可見要將收息做好，最好在入市前攪好投資品的風險及內含投資物，那遇上逆市不致手忙腳亂。

那將現有債基換馬，及利用ETF去收15-20%年息而又不關連於債基的投資，好去分散風險。應可將讀者組合改善及將每月現金流提升至80-90K/月區間。但若要提升補動收入至超十萬/每月，讀耆需要格局上的變化。由於打工仔每月搵15-20萬已好盡，加上收得咁多公司又會用到你好盡，所以利用高支出去平衡心理是可理解的。要再大踏步向前讀者需跳出現有框架，令錢財及見識爆發式增長，故支持佢調低月入去發展自己事業。同時希望各位留意，能觀察問題，理順問題，指出解決辦法及執行，為成功之本。上述幾項筆者稱為能力，很需要學校幫手培訓。

知識、能力讀者都擁有。下一步要看膽色及為人，才知道可否再向前邁進。

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