諗SIR, 您好,
本人是homebloggerhk的讀者, 拜讀後我們發現之前我們一直對理財抱持錯誤觀念. 我和先生分別已報讀收息101及買樓001課程, 希望為時未晚, 趕及為退休安排.
我和先生分別 46及47歲, 沒有兒女
我們有穩定的工作, 受僱於不同的私人機構, 各人月薪約六萬, 去年經濟不穩, 大家都凍薪了, 我們跟現在的僱主都建立了長期的僱傭關係,相信工作暫時應該還是穩定的, 不過如果經濟繼續變差, 恐有減薪的可能.
我擁有一個繼承自父親的三百尺一房單位(沒按揭) , 位於西環, 市值約四百餘萬, 現有親人居住,親人五年後會遷出, 之後單位就由本人擁有及可自行決定如何處置.
去年以先生名義購入太古城一個連租約三房海景單位, 租約於今年年底屆滿, 租金為三萬一 (因租約為早前簽署, 租金現屬低於市值水平), 購入價1300萬, 銀行按揭540萬, 每月供款三萬五
手頭上有現金加股票約百五萬. 每月可儲蓄約四萬. 股票的整體狀況只是打個和.
我們在西環租樓住, 租金萬五.
原計劃待租約屆滿時收回太古城單位自住, 到時要重新裝修, 預算都要使一筆裝修費 (幾十萬), 到時要賣出部份股票.
由於繼承自母親的單位短期內不可以賣出, 也不能出租. 而我們二人已各自名下有一個物業, 又不能再置業.
我們應該如何處理我們手頭上的資產方為上算?
希望諗SIR指點一下~謝謝~
ANSWER:
買股票，對大部份人而言浪費時間。市面上有不少人有金主力捧出黎講股票，免費派NUMBER，最尾一隻家夢國際，將長期讀者進行「收割」。成個產業鏈勢力龐大，筆者無必要惹禍上身，你係咪仲要參與此等遊戲? 留番你自己諗。讀者於香港而言算係撈得唔錯個批，夫婦每人六萬月入，名義上持有了太古城，更繼承母親資產，所獲福蔭不少。但是否大到可以比讀者HOLD實1300-540 = 760萬資金去自住太古城呢? 我們計一計如讀者賣走三房太古究竟760可以做什麼?
由於760萬在技術上是可開立私銀戶口，用作買直債可獲低成本融資。不妨考慮呢個方法成進可攻、退可守之策
標的: 東亞銀行直債
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若在普通銀行買入後不被贖回，未槓桿前約年收回報 = 6.8%
若在普通銀行買入後不被贖回，再槓桿LTV=60%，年回報約為(6800-720)/40000 = 15.2%
若買入後被即在4月贖回，未槓桿，年回報約為(6.375%*56/365 – 0.56%) * 365/56 = 2.7%
若去私銀買入後被即在4月贖回，有槓桿LTV=60%，年回報約為(6375*56/365 – 560 – 720*56/365) / 40000* 365/56 = 0.05%
換言之，只要買入後唔贖，最大15.2%之保本(由東亞)回報隨即奉上。當然，唔槓桿有6.8%都開心。至於若贖回由於是兩個月之後的事，距離而家好短，市場參與者都識計數，亦知融資成本大約平都要1.2-1.5%，所以你槓桿左再提早贖回個回報係近乎零(0.05%)，亦即指市場人仕睇東亞揸兩個月近乎無風險，無風險既野唔回有回報。
除非，有人開錯價。而筆者上述計乘已計出100.56就係合理價，若有人見到低於呢個價，代表有無風險利潤，或者該公司之基本因素有改變，而你睇唔到。
希望用上述算乘，同各位交待清楚筆者希望收息101同學參與債券或債基投資前，對此一方面之認識要有幾深厚。就當計唔番出黎，都要係堂上聽下書知道發生咩事。咪乜都唔識就入場比人當水魚咁玩。管自己既錢一定要落苦功，錢同其他野唔同，係唔可以交比人打理。
講返讀者，其實佢壓死左780萬係太古城，等於每年少左780*15% = 117萬收入。佢自己一年先搵得70-80萬(未除稅)，所以呢….
明白到住太古城或者是有些香港人的「夢想」。不過假設筆者自己現金仍在低七位數，加上被動收入仍是零產出，那只好把夢想暫收起來，將三房過左SSD後賣走而先後買入兩間奧運站維港灣細單位，希望等到650萬入手，兩間首期加埋只需比300萬，而將780-300 = 480資金回籠。
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太古城比維港灣，上述實呎價已見維港灣過去兩年都跑贏太古城，究竟有咩影響一個單位的升值能力? 可參與買樓001網上課學習。
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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