昨晚同孫柏文與火燎森做節目，有聽眾留言「現時樓市買家以換樓客為主，當首置客購買力被消耗後，後市仲有咩承接力？」先講筆者同意此位聽眾所提出之路向，問題係究竟有冇人計到香港樓市買家既購買力幾時被消耗盡?
先講，現時樓市主要買家為換樓客，見於2015年9月樓市見頂後至今樓市的微妙變化，2014年前細價樓升幅大於大價樓，中原城市指數小型單位於2013、2014年都領先大型單位。2015年開始大價樓開始「反底」，大細樓差距收窄。當年已提出大價樓重新當旺，在於原本於2010-2013年入手細價樓的業主獲利漸豐，有能力交付買700萬樓的樓首280萬，令較大單位(泛指600-1000萬市值)重新有承接。
既然樓市的main player已轉為換樓客，要估計2017樓市就要知呢班main player幾時換哂樓。一換哂即令樓市無咩承接，歡欣音樂即時播完。 根據土地註冊處、2010全年, 2011全年，及2012年首10月之所有樓宇買賣合約數目如下:
| 年/月 | 1 月 | 2 月 | 3 月 | 4 月 | 5 月 | 6 月 | 7 月 | 8 月 | 9 月 | 10 月 | 11 月 | 12 月 | ||
| 2010 年 | 12,380 | 13,423 | 12,706 | 14,300 | 13,325 | 11,128 | 14,885 | 16,946 | 13,749 | 12,140 | 15,967 | 11,790 | ||
| 2011 年 | 9,917 | 12,401 | 13,501 | 10,386 | 12,536 | 11,601 | 7,291 | 7,348 | 6,579 | 5,675 | 5,982 | 5,597 | ||
| 2012 年 | 4,490 | 5,425 | 14,306 | 10,728 | 11,484 | 8,389 | 7,706 | 10,377 | 9,990 | 11,928 | ||||
整理後得出呢批係2012年前買左樓既人有26萬。再根據土地註冊處提出的價位成交分佈，當中買左3-5百萬樓的佔當中30%，即係2010-2012年買左樓到而家賺8成至1.5倍既「幸運兒」，約有80000人。又或者精準d去講，有8萬個成交、因為1個業主可以買到幾間樓，所以幸運兒係少過八萬既!
樓 宇 買 賣 合 約 （ 包 括 住 宅 及 非 住 宅 單 位 ）2010年全年成交數目 : 162739
樓 宇 買 賣 合 約 （ 包 括 住 宅 及 非 住 宅 單 位 ）2011年全年成交數目 : 108814
樓 宇 買 賣 合 約 （ 包 括 住 宅 及 非 住 宅 單 位 ）2012年首10個成交數目 : 94823
咁2010年前呢? 筆者看法係十幾年前買落樓既業主、早前5年大好機會唔沽、而家要再換樓賣樓既機會較低。而上述的幸運兒係最有可能將錢套出換樓、加上早年買落間樓細，只3-5百萬市價，呢批人對換樓最殷切。另外2013年後買樓既業主賺價唔深，無咩底氣換樓。
2015年樓 宇 買 賣 合 約 （ 包 括 住 宅 及 非 住 宅 單 位 ）: 79159
2016年樓 宇 買 賣 合 約 （ 包 括 住 宅 及 非 住 宅 單 位 ）: 73004
留意換樓客係會沽一間再買一間，所以一個換樓客會產出兩單買賣。亦即2010-2012年間的八萬個賺大錢成交頂盡會用16萬個成交才全被消耗購買力。另外新婚者都會買樓，根據人口統計每年有5萬對婚姻，當中約一半係港人對港人的「全新婚姻」，計及入息中位數只在約$15000，估計呢批人在20%會買樓，即一年為市場制造5000單成交。
16萬個換樓需求已在2015-16年被消耗了79159及73004個，加上每年5千個新婚客，79195+73004+5000*2 > 16萬。由此可見幸運兒的購買力剛好就在呢兩年全被消耗。當然呢幾年買樓既人唔一定係2010-12年買過樓的，故我們預鬆些少估計全民購買力將在2017年尾被耗盡，樓市在之後有調整機會很大，但估計跌幅不超20%，因中原城市指數係120點係有力支持位。
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✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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諗Sir 樓市永續收入班
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諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15
第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
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**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
