你好，諗sir,
Re:希望改善居住環境的庸材
近3年，小女子常常閲讀你的blog，已經看完樓換樓一書，由於，之前娘家人健康問題，醫藥費開支大，出現經濟環境問題，所有積蓄已用盡。幸好婚後，有地方可以住，但現在希望可以改善居住環境，及能產生被動收入，希望諗sir 大師能給我一些建議。
小女34歲，人工$14000 +年尾1-2.5月，老公$30歲， 人工$25000。現自住元朗區30多年舊樓，3樓以上有電梯，房子已經供斷，是老公家人名字。（但我們可以決定賣出或自用）現銀行估值大概$270萬。我們儲蓄只有10萬。股票大概3萬。我們沒有欠信用卡數，和不良貸款，每月可儲$10000-15000
但借銀行P-loan $58000 每月還$4300,今年12月完結。另外學費貸款欠$38000,今年9月還清。
我的問題如下：
1）知道元朗區樓是18區供應之首，租金及投資回報不一定理想，但Grand Yoho 二期樓盤，一房及二房間格很吸引，是否適合把現有舊樓出售套現，買二房自住？（消費性需求）
2）又或是按了現在自住舊樓，套現買債基，另外把自住樓出租，再租Grand yoho自住？
請諗sir 能在百忙中抽空解答小女問題。
萬分感謝！
Cheryl
ANSWER:
趁機再解釋一下，消費性需求係指買樓時加進的個人要求，如近唔近阿媽、近唔近公司、要唔要大單邊? 這些都是很個人。投資性需求為那幢房的客觀條件，如位於什麼校網? 有冇地鐵? 未來基建? 這是條件係唔跟個業主，只同間樓本身有關。
如讀者情況，佢消費性個邊好需要住返係元朗，但元朗未來供應很多、人口結構亦不利提早樓價。咁講當然會比經紀哥哥圍毆啦! 只好請求高抬貴手，轉sell「海之戀」好嗎? 其實荃灣海量供應都黎跟，雖荃灣有很多分支家庭低用元朗早期戰績黎計，荃灣班客應只夠食兩個新盤，故筆者在早前文章解釋過荃灣三個新盤之水尾的「全城匯」最令發展商不利。反而買家就看有冇機會可偷到雞入平貨。但先講，呢個時候買樓就算點平都「唔係平」，一切決定還看買樓後會否令你借貸力用超60%。
對讀者提出「一房及二房間格很吸引」此話述不認同。建議重睇近一個月筆者拍攝的午/晚間新聞(在專頁「致富教室」)，當然睇完之後仍覺吸引，那就買吧。好似我個friend咁年年追睇夏蕙姨年初一上頭柱香，無非都係垂涎夏蕙美色，而個人喜好呢家野筆者真係識條鐵咩?
另計出讀者家庭借貸力為(14k+25k)/10000*50%*2.59 = 5.05MIL。若佢而家只買元朗GRAND YOHO兩房，都近500萬起錶，買後基本借貸力用盡。尤其呢個盤既借貸方法，係令人頭暈，總之寄語大家住舊樓唔會死人，但夾硬谷買新樓就當甲醛毒唔死、都隨時比收數佬追到唔敢返屋企。
Grand Yoho 的付款方案有六個，比柏傲灣多一倍。
．即供90天付款（折扣18.25%）
．210天付款，有備用80%一按或25%二按（折扣17.5%）
可用置尊120貸款安排（買家將現有所持物業連同所購買Grand YOHO單位向發展商做120%樓價貸款）
．YOHO置Smart付款（折扣11.5%）
發展商提供樓價88%三年按揭，買家每季還1.5%樓價
．70% AVD及BSD靈活付款（折扣及回贈22%至23%）
只限首55個出售單位
．YOHO伸引力付款（折扣連租金補貼14.5%）
當然最革新係「置尊120貸款」，佢係可以阿仔買樓、係買樓簽約六十日找數上身前將老豆間樓一齊拎埋黎按到120%去找數都得。見網上有人問點解置尊120唔受村屋? 仲話人地歧視!? 所以筆者都話香港人最需要平機會而唔係創科局。有知識而又能改變命運的，最好坐係另一台。
請讀者不要輕易將老爺間樓賣左而自用，只要搞好一拆二再按爆八成其實樓的80%八成內含值都可套出黎，與賣樓拎100%其實差唔遠，仲要唔使比經紀佣。老人家屋企有著情意結，而阿仔將老豆間樓賣走應不屬拜年可與親戚宣揚既項目，對個仔本身亦屬不能逆轉的決擇。因此筆者建議讀者加按現居，得資金約130萬，用作收息及轉換環境租第二度住。
前日有同學上完第一堂收息101班心急，未上第二堂就自己走左去先搞債基，最後落得被收貴認購費，而疊增亦只「行了一轉」，回報低了而最大鑊係Walkin搵中個新仔，而家半天吊又要花時間執手尾場。當然自己錢點用學生有自由，惟最好聽哂成套書再了解利弊而執行。其實只要除息日前買進，派息日都會一樣，故要買都唔爭在幾日。筆者最想係各學生聽明之後更要快捷妥善地執行，花得時間黎上堂原本就是要減省執行所需時間。
另一點想提出是P-LOAN、信用卡都係貸款，又或筆者用的債基疊增都係貸款。貸款本身無話不良又或良性。但個人工作表現及儲蓄積極性就有良好與不良之別。講到呢度讀者都應該明架啦，留時間答下位讀者個案吧。
債券101收息加強版(全新內容)
全新內容共9小時課程
不槓桿不買樓也照收10-28%年息(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂: 升跌看市網課(1小時)
製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法
第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時
債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時
-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班：<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班：2024年11月5日(二)19:15-21:
第五堂真人班：2024年11月12日(二)19:15-21:
*債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。
上課地點：尖沙咀
目前費用: $4830(已包上述五堂)
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![諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120241/lunsir-103-newtext.png "諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)")
※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15
暫時是最後一次真人聚會
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
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諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
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諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
高成數按揭上會出租
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買樓收租精明作法
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
（*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
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第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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目前優惠費用: $3000
．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
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5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课
- 按下 ”pay now”
- 有信用卡絕大部份地區都可付款的
- 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式
DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
