解答買樓、保險、基金、收息之疑難 #1260

你好，小女子wendy今年33

單身，退休父母和我同住，想向你請教一下理財心得，希望以作參考，謝謝！

資金︰

1)本人現有股票值若100萬，如長放每年若可收息$40000，但可能放幾個月

2)現金若25萬

 

資產 :

1) 2009年買樓自住借9成半，尚欠158萬，現值560萬，還要供多18年

2) 2016年買收租樓借5成，尚欠135萬，現值320萬，還要供30年

每月收入︰

1)現每月收入若$47000(已扣公積金)，2年後，可加薪至$51000為頂，另外每年跟公務員加薪

2)另有PART TIME收入每月若$8000

3)收租單位，扣供款﹑稅及雜費後，若有$2400收入。

 

每月支出︰

1)家用$5500

2)供自住樓$9500(連管理費)

3)危疾+人壽儲蓄保$1850

4)自己洗費若$3000

5)稅每月平均若$1500

6)旅行每月平均若$1000

現每月若可儲$35000。

 

問題︰

(1)加息周期將至，如我每年儲40多萬，三年後若儲多150萬，我應還清自住樓按揭，定再買第三層樓？本人目標係再入多一間樓收租，希望將來退休有穩定租金收入。

(2)另外，本人現有的現金股票(若125萬)還可怎樣投資？買債基可行嗎？有好介紹？可自已網上買嗎？或join銀行蓄儲plan，供5年，10年後可拎返本金同定息。

謝謝你的答覆！

 

 

ANSWER:

筆者自身意見是加息不一定對樓價有負面影響。除非供樓利息高企但低通賬，這才令業主放售樓宇尋求更佳投資。見2005-07年上一個加息週期，樓價仍上

 

清還自住樓按揭是差的行為，尤其對年未過40之人仕。因買樓之精要就是想銀行先借錢比你去cap樓，同時承諾定額還款，時間一過用黎還款既銀紙根本變得不值錢，令人獲接近必勝之法。當然如看倌有感未來銀紙係會越印越少，或財政狀況令閣下無需為低價碼既磚頭資產去勞神，咁就咪鬼再睇呢個亂up既網頁

 

買唔買第三層樓，唔使問我，概念通既自己可計出黎。讀者人工51k(用埋佢近年頂點工資去計)，借貸力為51k/10000*50%*2.59 = 6.6mil。現在已借158+135 = 293萬。借貸力用了293/660 = 44%。由於在旺市不建議借貸力用超70%，即讀者買第二間樓最多可再借660*70%-293 = 169萬。由於市面兇宅都trade緊300萬，故借169萬之budget太少，得出不應再買第三間樓之結論。其實如已有兩房在手加上人工充裕，在旺市更保守只用60%以下借貸力都可以。將借貸力在旺市維持在用50-60%，令市升自己持有樓房可再獲利，市跌自己亦有預算可再入平貨，令業主立在不敗之地。

 

銀行儲蓄計劃，除了是擁保本之好處外，諗唔到回報有幾突出。銀行保險提供約3-4%之年回報，比買入長江基建之直債之回報更低。有些計劃是10年儲蓄，保證負回報。上過收息101堂既同學計得每每教到最後一張slide，我都搬一次呢個「驚為天人」的保證輸錢既計劃出黎。至於投資相連既101 plan，會用更多時間講下點解救。

 

讀者買左人壽同危疾，有冇諗過如入醫院究竟享有什麼保障? 排公務員條隊? 其實人壽、醫療、危疾有咩分別好應攪清。至於呢個歲數供1850/月保險，係稍為過多。最大問題係洗左錢都應未買到貼身既保障，只係穿左件買貴左而又唔稱身既衫。

 

網上買投資物，銀行最鐘意。佣可以收貴，最正係個客已糊里糊塗同意哂成頁disclaimer，有咩事或發覺中左招銀行都絕不會上身。

 

長買股票收息不建議，看下圖買匯豐。見下圖顯示匯豐在過去一年股價之標準差波幅為5.19/63 = 8.2%，其實已經比以前低。2016股價表現更有所改善，有0.57%升幅。這可是建基於14-15年跌足兩年。至於其他股票，可自行用STOCKBLOGGER查下…..

若用債基，標準差只在3.97%(見上圖)，比匯豐仲要少一半，而派息就當唔利用疊增都有約5%，去到盡可以有20%，而MARGIN CALL觸發水平最少20%(有關margin call觸發水平點計面談再解)。咁睇之下當然運用債基疊增收息更佳。其實筆者判定投資主要看數字，例如投資物價格波幅如何? 收益率如何? 而投資就是一個風險與回報之間的取捨，你識睇下圖的Sharpe Ratio其實答案都計埋比你。點都好，先同意投資不能100%依賴計算，但70%是有的! 而讀者打工仔好應將錢謹慎運用。債基疊增方案在實行上文件需要多簽，同客戶解釋亦需時間，所以網上理財做唔到，而銀行職員講求跑數快，佢地唔會花時間去講解真正客戶想要既野。筆者亦無能力做一些影響市場平衡，做一個日日派錢既教師(當然下星期年初一至七例外)，故方案要在收息101課堂詳授。

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