扮有債基其實暗藏殺機 #1238

諗Sir你好，

小弟與太太是典型月光族，最近因太太有孕，終於的起心肝計劃搬出去住。讀過《收息論》、《樓換樓》及修畢收息101 DV34。希望諗sir幫忙。

背景：

本人：任職證券行，月薪$50000。但底薪只$15000。大部份係Commission

太太：產後會辭職做freelencer。月薪$15,000

兩人均沒有貸款。與父母同住荃灣

現金20萬。幾萬蚊股票。

想在同區買樓一間，但睇過同區荃景花園太舊、其他更近地鐵站的好細又好貴。荃灣區兩房都賣緊起碼600萬。我地究竟買唔買到呢?

另外，係上收息堂前偷偷地去銀行自己試買債基，入到去個SALES仲話:「通常做收息債基都係買安聯的」，點知未收息先輸錢。上堂後知錯了，但究竟之前買落個隻點算?

長遠自知一生三宅近無望，只想有個安樂窩，我應如何計劃？

另外，年尾前會有$400,000意外之財

answer:

讀者切勿眼高手尾，雖月入均在5萬對不少港人而言是不錯，惟在香港成家實不屬易事。婚後與父母同住壓力大減，今時搬出黎體驗下養家壓力很是適宜。至於讀者嫌遠又嫌舊，大抵是未熟習社會競爭的兇狠性。想住近地鐵而樓房新淨的，絕不是兩公婆夾埋搵六皮野就有此「獎勵」。上句說話可以計出黎，讀者夫婦兩人借貸力為(15000+15K+35K*70%)/10000*50%*2.59 = 7.05百萬。

若比到兩成首期上會，2013年前確實銀行借盡有700萬，那計到盡入手850萬市值的樓房冇問題。可惜今時就當二按九成上會，借盡都係420萬、或銀行對700-1000萬市值既樓只批市值六成作借，咁環境下讀者買500萬既樓已係借盡而積蓄用盡。因500萬樓首期兩成是100萬、而借400萬而很近420萬次上限。再買上一級近乎無可能。

*35K佣金在借貸力算乘要打七折

500萬係荃灣大概可買荃景大兩房或麗城的細三房。不過再新淨些少既愉景新城或近西鐵既荃灣廣場應近無望。這就是社會給讀者的競爭力成績表，你做得唔好，可以怨人怨政府，但屋苑成交仍在，你再埋怨都係無錢。等老豆老母打救只係將問題拖延，除非閣下肯定父母有超2000萬資金可予你獨佔。不過講多句，其實如無能力管住D錢，就當老豆淨2000萬比落黎都係無用。自有神棍出現將錢呃走哂。

建議係讀者不妨踏實一點，細細地四百萬入手荃景兩房。八成上會借320萬，月供320/259*10000 ~ $12300。至於首期80萬點黎? 建議是由太太的信用卡低息現金貸款所得。留意先生需單名買樓、而太太需單名去開信用卡。因為八成上會HKMC是會問得好嚴，若借貸人在買樓前半年用任何型式借過一百幾十萬，大會斷定該人的首期資金是借返黎，佢地唔會批呢類case。另一解決方法是錢照借，不過批按揭時同hkmc講筆首期係老豆比既，係申請表上要老豆簽埋名，最好真係叫老豆入筆幾十萬既數比你。但此法較煩複，唔知係咪個個老豆都肯幫仔又簽名又扮轉數，真係可憐天下父母呢~

買荃景令讀者借貸力只用一半，乎合旺市借貸力只用一半原則。另外淨另一半借貸力為他日再買樓鋪路。讀者想先享受而家借盡買大些少? 定係先屈就再慢慢改善? 就睇下佢能否擺脫月光族享樂為先的心態了。另外讀者早前在銀行自己買入的「安聯基金」，知道有些朋友是買完中哂招再黎上收息101補鑊的。其實諗sir呢個網你又睇到銀行職員都睇到，不排除有銀行人斷章取義，向查詢客戶推介「自己的債基方案」，大家要小心。

那為什麼咁多人都係中左「同一招」然後黎「求診」? 其實債基方案不應用安聯，雖對買家而言安聯收息近10%但波幅好高。而銀行就只講收息而唔講風險將佢賣比你，佣金比其他收貴一倍。這亦部份解釋了筆者在收息101的方法於各大銀行不易找。原因一是呢類方法食水唔深，職員就算識都唔會介紹你。大家各不相識，唔通真係一句唔該就要將真經讀比你聽? 原因二是呢類方法又要借簽野又多，那何不比隻睇落吸引而又波幅高既安聯你買? 反正輸錢是貴客自理，而職員為求跑數要求高佣就肯定了。

不少同學到收息堂始明白買入邊隻債基唔係重要，最要緊是要知選取債基的方法。及銀行究竟有咩掩眼法係要避。同意讀者應先買細樓一間焗自己儲錢，但究竟兩成首期是靠年尾40萬加老婆外借而來。或是希望等一年將40萬本再收20%年息而自己加儲些少湊夠90萬，交比讀者自己決定。至於安聯，請沽。

p.s. 入息以佣金為主者不能九成上會。盡借只八成

第一堂: 直債基本網課(1小時)

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買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
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買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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