2017年投資市場黑天鵝 #1233

諗Sir您好，草民有缘於約兩年前開始在網上看到您的homeblogger為百姓於理財和置業上排難解憂，敬佩萬分。

有鑑於自己和太太在理財智慧上還有所不足，正計劃修讀收息101。在此之前，如能獲諗Sir的寶貴意見來加強投資回報，及早完善草民的理財規劃，實感萬幸。

資料如下:

1. 草民五十四歲，已提早退休近四年；
2. 太太五十歲，年薪約50萬，年终花紅/股利約250萬，也計劃明年提早退下職場；
3. 一個已供完的私人屋苑單位，現銀行估價約800萬；
4. 藍籌股票約值120萬；
5. 十數條投資级別的公司美元直債，共約值美元210萬；年收債息約港元103萬；
6. 現金：港元約200萬，美元約60萬；
7. 太太如明年離職後可退股，可獲美元180萬

問題如下：

1. 希望能夠完成一生三宅，資產應如何重新配置？
2. 是否應在太太離職前再啟動借貸力，以增加資本為未來投資作部署？
3. 希望能達到財務自由，以財理財，但有感現有回報不高，如何maximize回報呢？

祝諗Sir事業更上層樓，桃李滿門！

草民上

ANSWER:

有些前設的知識不知讀者是否在blog看到、或者是文章數目稍多未能細察。54歲人仕借貸力已跌淨45歲高峰時的約40%，當然同意若讀者太太唔做野連淨餘的借貸力都無埋，買樓只能一筆過而難借貸。

同意讀者的資金在港人水平而言十分豐厚，唔計太太未到手退股夫婦流動資金約2400萬，當中現金約700萬而股票120萬，淨低近1600萬投入了直債。筆者對於1600萬港元投入收103萬利息，即回報率約6.3%，對於達2000萬港幣以上的投資人屬合適水平。其實唔係越有錢就要收越高息的，有米者反而多打穩陣波。不過由於讀者未有披露所持何債，故筆者在此先述兩個對於直債持有人於未來要面對的風險。

讀者需小心去分判所持有債券對加息之敏感度如何。先講加息唔會令每一條債券都跌。而投資人應有技巧得知那類的直債在加息週期下應避免。昨夜特朗普利用孫正義大玩媒體show，兩人共同出鏡及告知記者剛談好了在美國投資500億及創造500個職位，殊不知呢500億好有可能係孫生於年初同意從中東名下基金抽出投資於美國初創企業的一筆錢，換言之錢是沒有新錢打入的，但新聞是新的。一個咁識利用媒體既領導人我地中國都有一個，就係偉大既毛主席。佢係成為共產黨核心之前就做過國民黨中宣部部長。因此，筆者認為特朗普起碼有能力在未來2年幫美國經濟開好過頭，不過到個尾埋唔埋得好就未知? 以「特總統」往績就唔係幾好，雖知有些人係善長爆破，不過Maintain野就麻麻。

講返加息，如美國經濟好當然息有條件加上。未來一年最大既黑天鵝反而係美國大幅加息至3厘或更高，惟筆者在另媒體已述如美息加唔到高於4厘，香港樓市未見大跌，因政府好叻咁加大了物業重置成本令業主願捱貴息，而是否持有投資物相對息率、而唔係淨息率額。至於歐盟解體、中國債務爆破其實不少人都預左、或者起碼都叫講過一排。反而按現時利率期貨、大部份人估計下年只再加一次息，即大部份人預期美國到2017年尾貼現息率不會過1%。萬一老美真係想現轉市場抽一浸利息上去，令資產價格下跌圖用七傷拳震傷各位再加大談判籌碼，那真的黑天鵝就會出現。故若閣下用超60%資產持有好評級的債券，或一些好到似領匯(展)或港燈咁既投資物，你真係要好小小心。可能有讀者心想，好評級的投資物不是高抗逆力嗎? 關於此事更詳盡的解說，讀者往後到堂收息101自會明白。

網上有人提及美國於佢有生之年都唔會加到上三厘，先講息率升跌不只因經濟因素，可以是政治因素。勿以經濟情況評定美息口走勢，誠如過往一年勿用美經濟情況評論美國股市。美股市昨晚又見新高。

另一個直債持有人要留意之地方是所得利息不會隨通賬上升。今日收103萬夠用，唔代表20年後103萬能維持今日之生活水平。建議讀者將現有單位加按，得400萬，估計月供28k。若閣下是低於45歲，月供只消400/259*10000 ~ $15400。在此可見失去時間再返去理財付出成本會大一點。有400萬而原有單位應用單名持有，那夫婦其中一人便無樓係手再買樓可不用付最新的15%高從價所花稅，加上按揭更可做盡。不妨在九龍區物色三房入手收租，估計700萬入手而首期付400萬。雖租務回報較低，但供樓款項由租客支付，十年過後讀者就多了間樓在手，利用僅餘寶貴時間。當然如有心機，可學高回報的劏房式收租。

當然讀者仲有兩招可用，就是利用借貸力由無變有之法門，及利用資產做證明借錢。限於答文已千字，今日回覆至此，有緣有談。

第一堂: 直債基本網課(1小時)

直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得

第二堂: 債基基本網課(1小時)

債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較

第三堂: 升跌看市網課(1小時)

製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法

第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時

債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密

第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時

-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

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※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

諗Sir 真人授課

第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

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**諗Sir【買樓收租課程】**

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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330