你好諗Sir
自從早前發現你的網站後，尤如掘到寶藏!除了已翻閱所有大約1300編文章外，也購買了”樓換樓”、收息論”等。隨後更報讀了買樓101、收息101及103，當中得到不少啓發，也開始行動(本人較為驚死，往往想10步才行一步)。為了不想再浪費時間慢慢行，希望諗Sir可指引我到高速公路、在人生的下半塲繼續穩健前進。
本人已年屆41，年收入約60萬(己除稅)，主要數入來源為公共機構(非香港)，工作穩定，預期可做到65歲退休。巳婚，太太因病沒工作能力，沒小孩。現住港島3房居屋(太太名、已補價加按，估值6.3M，欠3.6M，月供約13,000)。資產如下：
現金： 約80萬
1M Mortgage Link,
1M 定期
股票： 藍籌約20萬
其他約10萬
MPF： 47萬(其實可提取因已不會在港工作)
年金56歲起每月收$4000，20年
每月可儲約2.5萬
由於家人不同意出售居屋，所以早前行了補價加按方案。稍後考慮做基本維修後出租(可收租約1.5萬)。由於暫時在港時間不多，考慮搬往親人家暫住。隨着交通網絡日漸便捷，將來或可即日來回，在數年後會考慮在港再以本人單名購買兩房單位，完成一生兩宅，好讓老來退休回港也有點被動收入!
按本人對諗Sir理論的理解，本人打算行動如下，請給與意見及指正：
跟據諗Sir所提供的計算方法，本人借貸力為50000*50%/10000*2.59 = 6.475M。相信現在是市旺，所以只運用借貸力之3.6M / 6.475 = 55%。希望用時間將借貸眨值之餘，也可預留現金於稍後跌市時買樓。由於本人的借貸力將於45後再下降，故希望可2020年前買到。目前打算利用收息103所教的叠增方法，以1M資本收10%-12%息，等待機會。
早年一直有留意財經理財資訊，但總是不得其門而入，也浪費了不少資本。人生到這階段，自知一生三宅已沒可能，只希望可一生二宅，老來和老伴有點依靠行埋下半生，希望不用靠綜援!
L 君
ANSWER:
明白L君太太有病，想法保守實屬正常。但需留意讀者一份人工兩個人洗，雖自己計工資水平不俗但用家庭計收入五萬只屬平庸。消極咁只求守不進攻唔係太妥當。若自住樓市值不超六百萬，筆者是很建議將自住樓按爆八成去套取更多現金的。例如500萬樓如現欠250萬，一般加按只套到500*60%-250 = 50萬。若用筆者買樓003授予的按爆之法，可得500*80%-250 = 150萬。多100萬再守一守話唔定等到辣招鬆縛已夠首期去買多一間樓。夠首期再搵多個好租客，代表你過10-20年就有間供滿既樓，對退休人仕好好用。所以不要輕視你趁後生可以加按到既錢，趁市高按得10萬得10萬。
惟讀者自住樓市值在630萬，基於二按借盡只420萬，按爆亦不見有很好效果故省此步。至於將居屋補價是錯誤，因住居屋就係唔想補價。將居屋補價就是付足地價去買次貨。為何居屋是「次貨」? 明白到不少居屋價格頗高，不過在氣派、鄰居條件、及未來供應都不符合有錢人心想要求，故居屋潛力限制於同區私樓升幅。知道2013年不少新界西居屋都升好多，出現居屋升得勁過私樓既情況。可惜未來數年公營房屋供應上升，加上細價樓風潮不再，故不可經常用舊聞去評估將會發生的情況。
基於L君借貸力已用掉一半，再買便會用超購買力。現在惟有專心收息，他日將太太的借貸力「造好」之後，用太太單名高成數上會未遲。由於太太的借貸力可在買樓003學懂怎由零變有，故只消做好部署，唔使擔心個市等極唔跌而自己到45歲都未能再添一樓。讀者有約350現金傍身，財務能力實不俗。只不過已有樓自住即有條件去等樓跌再買，那不如先收住息咁等市跌。
唔太買股票是正確的，筆者都係。唔計MPF的300萬，可將其分三注，然後在未來一年逐漸把100萬分段投入債基再疊增。誠然收息101提供的10-12%年息之法是吸引的! 之後再可再深化之年30%息。讀者投入100萬收12%息，每月利息收$10000。第二注錢等代表債市的INDICATOR達至新高先入市，第三注是INDICATOR達至最高再回落才入市。大家可自行判斷筆者的入市方法是否有理，才去學讀者花時間爬本BLOG文1200篇仲未遲。
若投入200萬收息三年，只用較低波幅的借基產出月$20000利息，3年間得到$20K*36 = 72萬，應可夠首期去買細樓一間。完成一生二宅。至於第三宅應要造好太太的借貸力，加其中一間樓的租約作證明去提升借貸力才可入手。其實讀者儲蓄不俗加上太太雖無做野但仍可利用，要完成一生三宅係有可能。希望本網的資訊能提供方向予讀者，唔使再花時於閱覽報章更浪費資本了。
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
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買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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買樓收租各類稅務處理
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第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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