諗Sir,
小弟自知理財有很大空間改善，一直留意Homeblogger。終於有機會在10月上完收息101(DV36)，獲益良多，打算在明年初再報讀收息103，加強戰鬥力，減低生活壓力。小弟情況如下:
小弟40歲，太太39歲，2小孩(4歲及2歲)，供養3個老人家，1個工人。兩人為公務員，家庭月入17萬(3年後到頂薪約19萬)，家庭開支連交稅每月只可儲8萬，只可做到60歲，之後食自己。去年9月已賣出自住樓，套出700萬，現租樓每月5萬元(連車位)[這單位連車位現值約2200萬]。希望在未來3年內再買入約1600-1800萬自住樓連一個車位，及一間細樓仔約400萬元作收租用。現時兩人在港並沒持有任何物業。
現時主要投資項目如下:
- 本人去年10月買入澳洲樓，作長遠投資(給子女)，約港幣280萬，打算在香港上會7成，已付1成首期，發展商有5%租金保證，2018年初收樓。
- 太太於去年7月買入澳洲樓，作長遠投資(給子女)，約港幣300萬，已收樓，已在香港的澳洲銀行上會5成，月供8000元，租金收入約10500。
- 投資級別銀行債200,000美元: 槓7成，月收3200港幣(已扣融資利息) 。
- 投資級別美國科技公司債100,000美元: 槓7成，月收3800港幣(已扣融資利息) 。
- 非投資級別新加坡上市公司400,000美元:月收17000港幣。
- 非投資級別內房公司300,000美元: 月收16500港幣。
- 本地銀行網上債基: 港幣100,000 :月收750元。
- 英國物業基金:港幣290,000，供了340,000，2018年中供完，月供10,000，基金格價年升8%，但輸匯價。
- 供滿現金保險(可即取):約300,000港幣(打算買細樓仔用) 。
- 兩人合共強積金現值:140萬元(65歲才可動用) 。
- 家庭現金:50萬元。
問題:
- 是否未來一年先買細樓仔?但怕明年加息及經濟轉差。公務員做套房不理想。
- 繼續用收息方案頂住每月租金?或以現時資金買入1500萬以上自住樓及車位自用?
- 長遠方案?
心急人
ANSWER:
我們看看讀者自行投資的外國樓及收息101提及之直債於產出正現金流的效率
全副身家(淨值): 1.5MIL+60000*7.8+400000*7.8+300000*7.8+100000+290000+300000+0.5MIL = 1.5MIL+0.468MIL + 3.12MIL + 2.34MIL + 0.69MIL + 0.5MIL = 8.61百萬
強積金資金唔計
7月買的澳洲樓: (10500-8000)*12 / 150萬 = 2%
投資級別銀行債: 3200*12 / 200000*30%*7.8 = 8.2%
非投資級別內房公司債: 16500*12/300000*7.8 = 8.4%
投資級別美國科技公司債: 3800*12 / 100000*30%*7.8 = 19.4%
非投資級別新加坡上市公司債: 17000*12 / 400000*7.8 = 6.5%
債基 = 750*12 / 100000 = 9%
明顯利用直債及債基作投資，回報一般在8%/年以上。直債更是到期保本。每月收取淨現金流為2500+3200+16500+3800+17000+750 = $43750，勉強夠補貼現月租5萬自住樓的支出。當然讀者在運用本BLOG投資法門後選擇住「豪」一點，由市值700萬住宅搬入市值2250萬大宅，成績令人欣喜。擁公務員租住津貼相信是另一原因令佢願意交50K月租。由於現已擁43K被動收入，萬一聽日唔做野相信夫婦仍能節儉過生活。本文主要是為讀者提供後續理財方案，於考慮到通賬、退休後怎維持生活水平此兩點再作建議。
讀者現時主用直債為自己約800萬資金產出四萬幾月息，問題係派息不會隨時間上升、另外直債萬一到期下次再投資可以攞唔返同一等回報。故直債或債基只屬中時期投資方案，幫你攪到高息維持三五七年係可以，但要講到退休恐怕今時年收四萬幾，他日貶值得只能勉強維持簡樸生活。要解此難必須令被動收入從買樓收租產出，租金與通賬掛勾齊升跌，已有數十年數據證明。同意公務員唔好去買樓003學搞劏房，雖3百幾萬樓收租月20K十分過癮，但有D錢屬公務員不能伸手觸及的。建議讀者夫婦在未來五年每人買間九龍三房收租，例如700萬預算，首期280萬，印花稅約30萬，按讀者月能儲8萬之勢2-3年即可儲夠首期。他日或政府放寬按揭措施，首期將大幅減少而樓價下跌，讀者買樓收租更能得心應手。建議寧願買兩間700萬，都唔好買一間1500萬收租，原因是萬一要賣樓揸細貨可提供寧活性。同時大單位租務回報低、平民化大屋苑樓房一定有租收，故有此建議。
由於攪唔到套房、讀者不妨只將1/3資金投在樓，其餘做直債同債基。讀者只投了10萬入債基而唔做疊增，建議2017年小試牛刀疊增套餐A至30%一年去體驗高息回報之威力! 既然佢每年都儲到近100萬，若摸熟套餐A同B及將年儲蓄投入，A提供年30%而B波幅更低而提供20%，5/5分配下令100萬提供25萬年息回報，即每月超2萬收入。換言之，讀者未來月入可每年收升2萬。獲得每年加兩萬人工的收息方法，絕對不下於中六合彩的喜悅!
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
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諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 樓市永續收入班 (PBA3) 安排： 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
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高成數上會出租破解實例解說
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買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙