諗sir你好:
早前買了你的著作參考上車買第一層樓的方法， 亦有追蹤看你facebook的post， 覺得你厲害又慷慨，願意把自己的知識分享給所有香港人， 衷心在此感謝你。
其中有一位讀者的情況與我很相似， 我很希望你教導一下我應該怎樣做。 我是全職補習導師，沒有固定收入證明， 如果做九成按揭銀行應該會立即拒絕。 記得你在解答該為讀者之後， 如果想做到有核數證明， 可以找你幫手， 請問諗sir可否再詳細告知我應該怎樣做？
我和我的未婚夫也是自僱人士， 每月出糧存款銀行也沒有核數， 所以對於做九成按揭，感覺很徬徨無助。。。。
徬徨人士上
ANSWER:
唔係autopay出糧最多只借八成，如要九成上會筆者都幫唔到手。先講自僱人仕用自己間公司借錢是徒勞無功的，原因有:
- 公司上會最多借5成
- 公司上會要睇間公司自己賺唔賺錢。不少公司都刻意將盈利報細，無收入能力的公司借唔到
- 不少公司借錢最尾都要用老闆名加PG(個人擔保)，咁不如老闆用自己名買
- 銀行負資產CALL LOAN先CALL 公司客
- 用公司名義買住宅要比15%買家印花稅(BSD，2013年已實施了)
那問題就返黎用個人名義借錢，怎令銀行批貸?
- 要搵一個朋友有做生意的
- 朋友要KEEP住出六個月的月薪比你。多用支票完成
- 如果你諗住下個月買樓，但支票唔可以係11月出番之前10，9，8，7月的，咁點做而又能不觸犯使用虛假文件的罪名呢?
- 淨係出支票係人都識，銀行都一定會再「盤問」你，咁你預備好點答未?
- 如果你屬換樓客，有機會同時擁有兩間樓，即一將賣走另一將買入。雖同時持有兩樓的時間很短，但好不幸借貸力唔夠支持又無人擔保，咁點做?
當然，唔係個個人都有朋友開公司幫手出糧咁幫忙。那我們將在買樓003「借貸力由無變有」的環節講解自己一個人點去將成份借貸力變出黎。
根據過去1200個CASE的發問，有些買樓上會前知識想提一提:
A.聯名借錢唔一定令銀行更願意借錢比你，反而浪費了一個再買樓九成上會收租的名額。例如你聯六十歲既阿媽名、或聯一個家庭主婦，其實「唔聯好過聯」。
B.薪金證明可以用eStatement作證明，如揸正做戶主需先將statement印出再到銀行分行蓋上branch chop即可。當然上會前轉返做寄過黎既實體statement就萬無一失
C.簽臨約時一般預成交日係簽約日的6-8星期後。最短都一個月。當然有些人明白銀行究竟對自己個case要幾耐先批到既，預時間可再準一點不會浪費時間或攪到自己上唔到會
D.做一按同「HKMC既二按」於批核寬緊上有頗大分別。借一按者只消「交足功課」即成。二按者會被人盤問功課係點樣完成? 會揸住功課再問多你一次條題目睇下你係唔係抄功課，出發點由不信任與懷疑出發。
故此交足功課係基本，究竟有咩功課要交係下星期買樓001有授。至於點答去應付二按亦會在001有提。(其實做二按唔一定等於搵HKMC，但這個不在本篇提了)
E.收租業主賣樓時唔好因想賺埋個一頭半個月租就將成交日與退租日寫得太近，往往得不償失
F. 曾經有讀者問過，佢賣樓時對家要佢加埋「呢間樓無漏水」落臨約。其實買二手樓係買現狀，當時連間樓本身有咩情況都買埋。除非證明到係睇完樓個日至成交日，賣家係蓄意破壞過間樓而入水(呢個好難證明，留意當時未係新買家「主場」)。另一方法係從虛假陳述去打甩佢，這再面談。但點都好，買得二手樓最好有技巧去睇真D間樓，如果唔係就比貴價幫襯誠哥買新(一手)屋。讀者亦同時問過律師意見，律師叫佢可以加「屋主至今日無發現有漏水情況」。其實加呢句主要為左應付租客，不過其實加左近乎於冇加一樣，相信律師都知個買家騎呢就教佢出呢招應付下。
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