諗sir:
本人32歲，太太31歲，育有一歲小孩。本人月入$50000，太太$60000，兩人現職金融業，有300萬現金，加50萬股票和基金。在2013年用太太名義以350萬買入荃灣400呎2房單位，現供淨290萬，市值大概450萬。家庭開支50000，供樓佔12000。因為住屋需要，計劃以本人名義，太太作擔保買入長沙灣四小龍3房單位，現價900萬，荃灣留作收租，租值14000。希望長遠擁1大2細屋，1自住2收租，煩請指引。
– 現在樓市熾熱，作大額投資買入大價樓，是否太冒險？應否等樓市回落再買？大師對樓市有何看法？
– 應否賣掉荃灣細屋先行獲利，等樓市回落再入市？
此致
潘生
ANSWER:
首先，筆者唔係大師，你頂多可以話我係教師。至於決定是否賣出賣入樓房，筆者用個人借貸力運用之比率去衡量。如果讀者先看再想然後發問，那就不用浪費佢寶貴時間去打信作詢。當然銀行與不少理財顧問不時提供免費理財建議，為識新客不時鼓勵人「問左先算」。此與本網站的辦事宗旨有所不同，係筆者工作做得未夠好未時常提點要旨。讀者家庭借貸力為(50K+60K)/10000*2.59*50% = 14.2mil，現在借貸力用了(290/1420) = 20%。在借貸力於旺市最盡用六成的原則下，可抽1420*60%-290 = 562萬買樓。若要買四小龍三房，估計很基本的三房套要880-930萬。
於新稅制下買三房，由於讀者自己無樓只用付印花稅約6-8.5%，若成交900萬即付約50-60萬從價印花稅，佣金$90K。而首期為四成320萬。限於HKMC二按借盡420萬之下，讀者二按是不能少付首期上會的。在此計算下，讀者不應入手價碼900萬之樓房，一是耗盡手上350萬現金不妥，二是夫婦借盡亦不符。留意筆者對首三間樓的籌劃，多看個人借貸力運用如何而不是睇市升跌。先講市升市跌根本無從預測，只不過閣下一心夢想自己能低買高沽做人生贏家吧。預測呢件事，希拉莉做唔到，上次美大選預測準確的FiveThirtyEight網站，今次估錯比人柴台。在市場前各人要變得謙遜，有閒錢買少少股票當娛樂可以，ALL-IN呢回事只合無家室或無野輸既人。仲有特朗普雖然破過四次產都可以做總統，不過每人的背景唔同，唔好輸到一屁債然後搵呢D「勵志」故事黎自療。
人擁兩房一自住一出租作退休洗費是必須，加多一間可令生活豐裕一點或比父母居住盡孝心。至於搞好三間樓之後再買的，多屬全投資用途。故由第三或第四間樓市入應睇升跌。在今天至2017年1月，特朗普上任前不宜在住宅市場投資，惟自用者可看看年尾有冇人係年尾急賣樓等錢洗而自己可執死雞入平貨。財富安排失當令自己焗減價賣樓，就是此點已應令投資人賺少或輸錢。相反睇市及時機只屬次要。何況他人的時機，對你而言或不屬時機。
讀者作法為租住先，考慮到買三房之印花稅，已夠佢租四小龍三房近兩年。租金支出由收息101的債基疊增方案收息補貼。可選用風險中等的C餐，150萬投入收15%即產出近19K/月，連埋佢之前的荃灣樓出租收14K，已夠佢租房之餘仲有錢儲。想買樓不妨考慮套房。而買樓之前更應搞清有什麼事項是會削走個人借貸力。留意上文計的1420萬借貸力只是理論值，實際上有用同無用的信用卡點扣走借貸力? 或一些借得唔聰明的借貸點困到自己? 我們在買樓001再解。先報先得，謝謝。
諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 樓市永續收入班 (PBA3) 安排： 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
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