公司執笠。外母借走一筆。我仲點退休? #1203

諗 Sir 您好!

近因公司執笠而失業。

閒來逛書店,有幸遇上貴大作: 收息論, 樓換樓。閱後深感有無限啓發，故不恥下問:

由於本人年已五十四,現甚困難再覓新工,故有被迫退休之勢。

現希諗 Sir賜教吾等可否以現有之有限資源購入第二間物業作退休收租之用。

具體情況如下:

本人(54),無業(無收入),有現金$500,000.- 股票$2,000,000.-

太太(55),月入$70,000.-

另由於需供養父母,故每月只可儲蓄$10,000.-

另有自住物業約值4,500,000.-,太太名。但因要協助外母換樓,故於上年初加按套現$3,000,000.-,全數借與外母周轉,但相信可於今年尾全數歸還。

現每月還按揭約$15,000.- (P 按 25年)

現請賜教如下那個方案最為可行:

1. 三百萬回收後全還按揭但轉太太名為本人(不知此種轉名是否會被視為物業交易而要徵收印花??),以便他日

盡用太太之借貸力。繼而以太太身份購入另一個約四百五十萬之物業希翼作退休後收租之用。

2. 三百萬回收後全還按揭。繼而以太太作擔保,以本人名義(以首置名義減省印花?)購入另一個約四百五十萬(或最多可借之數額)之物業希翼作收租之用。

3. 三百萬回收後全還按揭。及後利用可用之儲蓄買債卷/做定期收息。

4. 三百萬回收後,另加出售股票百五萬

,以本人名義(以首置名義減省印花?)購入另一個約四百五十萬之物業希翼作收租之用。繼而向銀行抵押此物業以套現(是否可借50%?),

買債卷/做定期收息。

5. 由於本人財商有限,自知上述項目或多非可行之策,故懇請諗 Sir指點其他可行之法。

本人自知太太與我均年紀不輕,按揭上將面對不少不利限制諸如人齡、樓齡、供款期…等!

敬希諗 Sir指點迷津,教我如何善用現有之有限資源作退休之準備。

另請問一下課程 <一拆二收租睇市班 買樓003> 是否適合我參加報讀?

謝謝!

Ben

ANSWER:

讀者未攪清除了是按揭限制如人齡、樓齡、供款期之外，樓按擔保與印花稅徵收方法亦可多看。點都好，當明白筆者的理財觀後，基本上可將提早清還按揭之選項全除。有樓唔抵押，便失去了擁有樓房的一大好處。有樓唔清債絕不是問題，最大問題係將加按出黎既錢錯誤投資、令自己不能隨時清還樓按。樓房另一好處是提供與通賬同升的租務收入，這是股票同債券都做不到的。由於讀者資金有在手，欠缺是時間。而臨近退休借貸力近全失，夫婦借貸力為70000*50%*2.59/10000*60% = 5.4百萬。若現居有租約簽在手及轉正出租用途，租金收入能計作核實收入，提升最弱一環: 夫婦借貸力。例如租約簽左月租14k，夫婦借貸力提升為70000*50%*2.59/10000 *60% + 14000*70%*50%*2.59 = 6.7百萬。挾此借貸力再加仔女是但一個單名，在55歲之時成就一生三宅仍有可能。

讀者至此或想，讀者唯一的樓需自住，呢為何能簽租約呢? 其實讀者幫得外母買樓、亦可叫佢幫手簽份租約。反正文件睇落兩人關係全無，再唔係在女家找個更偏房的親戚亦可。不過租約要比些少錢去打厘印就屬必要支出，為幾百萬資金作理財打算而竟想慳千元計的印花稅，萬一執行過程做得不夠仔細而白費之前準備，會令理財進展再受拖延、而讀者今時環境已屬拖無可拖。

另一個讀者犯下的常目錯誤，就係有閒錢就買港股。不過在來文見讀者有將股票全放的打算，相信<收息論>一書已發揮了佢$98的價值，起碼比讀者知道買股票根本唔好望收息，想穩陣有大把好方法。當然詳細做法是到收息101課堂當面學習。

因此讀者原本樓應只欠市值之一半，即300萬收回只還225萬，淨低75萬連同200萬股票加50萬資金共325萬可逐步投入收息物去產出被動收入。當然自己都應買樓一間，但對近退休人仕而言，買樓時機不在2016、或不在中原城市指數只距最高位146點低只6點既時候。稍穩當者應在樓市比最高位低20%之時入市。根據1997年樓市一年內直跌40%之經驗、在低高位20%的價格入市買樓有一定防守性。若買樓後楬價重覆1997年大跌40%的慘況，八成上會遇此逆境仍未要call loan。

325萬可將當中一半(160萬)投入收12%及20%的債基、即收息課提及之B餐及E餐，160萬收年息16%，每月收息$21333(A餐係30%、C餐係15%、D餐係不疊增收12%、E餐是疊增收12%)。讀者收息2年即多50萬資金、約可在2018-19年在老婆名擔保下自己買樓上會，完成一生二宅。另21333的被動收入仍可在往後維持。由於答文已千字，回答至此。進一步學習債基收息可參與收息101課程，11月27日開始的DV37已收足了70%學生，有意報名者請把握餘下位置。至於讀者在買樓課程，同意是由買樓003開始為佳。因為佢對租務管理需多作了解。各位見到Ben哥的經歷，要知人工未必係月月有，理財進度好應加緊推前。

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