諗sir 你好，
小弟是上年的學生，在年頭一拆二後行債基收息。諗住樓市仲有得跌，所以3,4月錯過了低位。剛剛細仔5月出世，我考慮到現時兩房不夠用，打算盡早搬入3房。之後同銀行申請預批，諗住用我單名加埋太太擔保買入屯門3房自住，搞一大輪之後得到銀行話HKMC check 到我年頭先做過物業買賣，7月又申請過預批，做得太密，turn down 左我個申請。
我突然想起有QBE ，所以早兩日send 左申請表到恆生，而家我都知自己衰左，做得唔夠周全，樓價又升返晒，我又驚再唔買就買唔返，所以唯有試一試，睇下有無銀行批。
小弟月入 37k , 太太17k， 育有兩個小朋友。
年初一拆二用了太太名，我做擔保人。我打算將之前所轉按的錢做首期，全副身家大概1.4m, 想買屯門4.0m 左右3房，睇啱一間但估價3.5m，個業主叫4球，可能要自掏錢補差價，但我嗰區放3房盤源真係好少，業主又企硬，所以我只能做8成上會。
想請問諗sir 可否俾少少意見俾小弟？
網上有文章說HKMC 批核比較嚴，我揾恆生是否行得通？
在此先多謝諗sir 撥冗解答。
answer:
呢個case有不少learning points，我地先理順讀者買賣樓時序:
2015年7月想買樓，買銀行做預先批核。買家是可在未買賣合約前做預先批核的，不過一般銀行要求放低1-3千按金先會同買家安排，或熟客加上文件唔複雜先肯幫佢試。因萬一買家最後選擇唔簽字買樓，銀行便白做一場。
2016年初行一拆二，將自己「淨身」變成無樓之人準備下間樓可九成按盡再上
2016年5月細仔出世再買樓，想八成上會
學習點:
讀者在選擇提交按揭申請到那銀行時的做法錯誤。正確應是最少兩間，一般向2-3間銀行提交申請。而呢兩間銀行之combination究竟點先最好? 應是中銀搭恆生? 還是恆生又搭東亞? 這在買樓001堂上解說。
另讀者搵恆生估計是行不通，當然最尾批唔批看恆生決定，筆者只是用早年在按揭部門工作，加上不時返去同舊同事飲荼更新下按揭新訊，能力未可達到判定閣下借貸之成敗。
有一點讀者在上年課程學懂了，就是低息二按除了找HKMC外，QBE或AIG都有同樣服務。而銀行一向將「靚料」申請比HKMC做，QBE或AIG做爛料多，所以筆者不同意QBE/AIG的批核水平較寬鬆。執行上筆者會用力支援學生。
讀者在2016年5月之失敗，建基於佢亂用預先批核。筆者在買樓001堂上教大家點執靚自己份料、成為「靚料」。而唔係叫大家比按金予銀行去試下預批，在於銀行見到你有做預批但唔DRAW(取用貸款)的記錄，即有感此客戶可能令佢費時而又冇生意做。故讀者雖被告知是「HKMC check 到我年頭先做過物業買賣(即一拆二)，做得太密，turn down 左我個申請。」，其實此事筆者自己都實行過，筆者自己係買完新樓、先返手做一拆二，然後拆個名出黎買新樓，最尾都可以上會(當然成交期要配合、一早部署定)。咁你話，HKMC係咪會因你買賣做得密而唔批呢? 估計最唔想批你個CASE個位，就係讀者面對的銀行同事。
可能你諗:「銀行都有收按金，都叫有錢賺，點解唔做預批?」那是因為按金只落銀行袋、而對同事跑數無幫助。你係銀行分行服待過，就知佢地真正諗法，同埋諗sir會係堂上教返點做返轉頭利用佢地，例如個估價點去盡d? 銀行職員其實可幫手，而讀者又正面對此問題。
讀者做了太太擔保人，唔影響自己單名八成上會的
另各位買家交按揭申請表唔係交越多間銀行就越好。申請中的按揭同時可在正面信貸資料庫睇到，銀行見到你申請左10間銀行，那佢處理你個案時又用什麼態度? 所以搵邊間同幾多間申請都有技巧，唔好好似讀者交表後諗返轉頭先知自己衰左
按揭有分淡旺季、讀者應知此時為何。
「但我嗰區放3房盤源真係好少，業主又企硬」呢句具含金量。
讀者應找些有心睇佢個case既銀行朋友幫手，大銀行太多生意未必做到。由於是已付費學生，可連同學生編號whatsapp我們作下一步解難。
債券101收息加強版(全新內容)
全新內容共9小時課程
不槓桿不買樓也照收10-28%年息(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂: 升跌看市網課(1小時)
製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法
第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時
債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時
-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班：<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班：2024年11月5日(二)19:15-21:
第五堂真人班：2024年11月12日(二)19:15-21:
*債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。
上課地點：尖沙咀
目前費用: $4830(已包上述五堂)
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![諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120241/lunsir-103-newtext.png "諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)")
※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15
暫時是最後一次真人聚會
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
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諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
高成數按揭上會出租
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買樓收租精明作法
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
（*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
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第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
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． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课
- 按下 ”pay now”
- 有信用卡絕大部份地區都可付款的
- 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式
DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
