35萬命一條。如何5年唔使撈? #1192

lumsir你好，剛上DV34 收息101，已報收息103，幸得lumsir無私分享，拯救世人，令人獲益良多。自身不善投資，虧損甚多，還望lumsir指導小女子，盡快達到財務自由，資料如下。

 

本人29歲女士單身。

年度收入: 工作收入 – HKD 720K/租金收入- HKD 186K

 

年度費用

房屋按揭 – HKD 300K/一般費用 (包括稅費 MPF 個人消費 管理費等) – HKD 276K

 

資產

現金 – HKD 350K/股票 – HKD 150K/保險 – HKD 220K 50歲才可贖回

 

負債

房貸 借了HKD 2.8M 10年

目標 – 35歲達到財務自由，產出每月HKD 50K被動收入. 以下想法比較進取，不知是否有漏洞，還望指導。

 

問題

用手上HKD 350K現金借HKD650M, 變成有HKD1M 。跟Jackson 兄方法以此HKD1M做債基金疊增年回報11.4％（當10％年回報），1.5年後收息HKD 150K(月收息HKD8k），另變成手上有1M現金。此方法月付利息28K。

 

樓價現值HKD 5M。按揭1.5年後過罰息期，到時加按至8成攤25年還，借到HKD 1.2M現金。

 

1.5年后，手上有HKD 2.4M現金，再借HKD800k，共有3.2M，入手2條直債，每條20萬美元，年回報10%，月收息HKD26k，月付息HKD30k。

 

重覆操作，再2年後，手上有HKD 3.7M現金，再借HKD1.3M，共有5M，多入手2條直債，每條20萬美元，年回報10%，月收息HKD26k，月付息HKD50k。

 

35歳會有以下資產

1. 2房收租
2. HKD1M債基收息，年收10％息
3. 4條20萬美元直債，年收10％息

 

此想法好像非常完滿 ，不知是否可行，還望指點迷津，盡快可以同老闆講唔撈。萬分感激！

迷途小女子

 

ANSWER:

簡單而言，讀者想不斷用直債收息，將佢資金由5年間350K變成5百萬，問題在於佢大部份錢都係借翻黎，同埋佢假設了直債在到期前賣出，取回本金一定大於投放金額。筆者在早前JACKSON師兄提及的case是一個保本而每年又有11.8%的方案，惟JACKSON師兄得以安心年享11.8%，在於佢將直債由頭揸到尾，等直債到期收回至少足額本金。而唔係好似讀者咁諗年年收利息再將「本+利息」再做首期去槓大買下更貴的債，雖然讀者此法仍有行通之可能，就係債價年年升。咁等於2003年買左樓既人一樣，過去14年間橫行無忌細換大，如果一早知過去14年升成咁，真係翠屏變間「天比高」都有可能! 惟筆者一向灌概穩當收息之方法，用債穩收11.8%揸足3-4年係可以。有心靈活走位者應用債基再疊增、或用股票去做，而直債唔適合大家出出入入。

 

那重回正軌，讀者手上籌碼唔係差，35萬現金加上有機會按到120萬。留意單身持有樓房者要完成按爆八成是較有難度，及稅項會重，這在昨晚完成的買樓003解說了，下次再有是12月。但點都好就當佢有約155萬CASH揸手吧，加上月入60K及180K年租務收入(租務未清楚究竟佢齊唔齊文件令銀行計入)，怎去降低風險而成就5年倍倍增額?

 

讀者應設一20%年息之組合，加上同意去問銀行低息借650k。不過留意8成按爆時會睇佢出面有咩街數，而佢當初借的650k是大有影響的。原因是650k借的是無抵押貸款，估計令讀者借貸力減少1/3。至於點解係1/3是計出來的，唔係亂咁估。讀者的借貸力因而減至(60000-20000)/10000*50%*2.59 = 5.2百萬。如想再在後期加按5M樓的80%，要借400萬，理論上借貸力可用剩5.2-4=1.2百萬。但如個人有其他街數或作出不謹慎行為則令加按八成一事成泡影。若果看倌的人工無讀者咁高，即表示件事行唔成或要減額而行。

 

借埋650K令本金增至2.1百萬，本息如能成功20%滾存5年本金即可倍大2.48倍，成就5.2百萬。留意5年內利息支出估計樓按部份增加了1.2百萬*2%=$24000/年。650K無抵押需年付$32000/年，可見按揭屬有抵押貸款，利息洗費比無抵押的便宜不少。至於20%一年，建議用可隨時買賣的債基，若早時有留意我們文章應知道筆者為大家訂了債基收息的ABCDE套餐，A餐收30%一年但CALL LOAN機會較大而風險比一般債基收息高三倍。E餐係收10%而只付一般風險同埋要跌成50%先考慮CALL LOAN。而讀者用的是B餐，波幅唔高，但CALL LOAN與A餐同一情況要預備跌15-20%就CALL LOAN。觀乎債基一年波幅少於10%，要CALL LOAN的機率不算太高，另外比較佢用直債再出出入入咁去收息為易實行加上風險少。另外如閣下無讀者咁心急，其實比8-10年自己，自可將資金用更低風險變大，提早退休。

 

另外要行直債，一般流動現金少於300萬者多不建議。因為一條直債已80-160萬港幣，擔心資金太少令個人流動性降低。債基本身十萬港幣即可入場，較為靈活。

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330