樓市投資必勝法(答)

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睇手上鋪牌 先睇賭幾大

讀者睇到個標題，可能覺得諗樣講緊廢話。其實人就係咁，鋤大D睇牌差唔多人人都識，而家由賭台去到買樓投資又夾硬要將賭錢同買樓投資分開。以諗樣而言其實要係錢方面做正確決定不出博奕理論範疇。今日個案理先生都算有米，本樣想先計下佢最盡借到幾錢，先至部署物業投資。由咁去開始諗點買同買咩樓，希望比讀者新思維上既體驗。

為左做個buffer，假設理先生真係一蚊收入都冇，銀行睇佢既入息證明等於零。係真實情況下當然一萬幾千收入，就算係生意人都有辦法整到出黎。

理先生太太收入兩萬，即係每月按揭還盡係一萬蚊，係咁情況下太太就算單拖借2.70mil分三十年還係冇問題。(當然上會間樓樓齡要少於二十，理太太唔係發達太太周身街數個隻啦!)

理先生既麗城花園剛入選全港租金回報高既屋苑第五位，恭喜哂! 一間4.0mil樓套現2.0mil出黎冇問題，但係要搵個人啃左月供$7600條數。

手頭上3.0mil資產，心雄起黎梗係可以套哂佢買樓，如此一算理先生比三百萬現金出黎，再借(2.70+2.0)=4.70mil係好有可能。咁講佢槓到盡買4.70+3.0=7.7mil既樓房係上到會做業主的!(當然加按兩百萬個度要搵擔保人，如理先生真係一蚊收入都證明唔到)

 

計左7.7mil做max之後，我地target7.7一半既樓，即約3.3mil樓宇，點解呢?

仲要係先搵太太加按麗城間樓用一百萬做首期去買呢間樓，唔好用自己現成既資產(等自己唔好犯本)。

 

借用必勝投資法(假設樓市升50%)…

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睇完鋪牌而用借盡既一半買樓，為既係令自己跌市時保持購買力。理先生買入3.3mil同區爵悅庭，假設樓市升50%，理先生可沽出樓房獲利1.65mil，到時佢有4.65mil流動資產，手上麗城花園市價6.0mil，夾埋有成千萬係手。

 

樓市下調50%

萬一樓市下調50%，理先生爵悅庭價1.65mil(些微負資產)，麗城只值2.0mil(沒負資產)，手上流動資產3.0mil。到時咩樓都平哂冇人同你爭，理先生可「施施然」用1.65mil全數比哂買多間樂悠居，個陣有三間樓係手，(3-1.65)=1.35mil現金，供樓冇比之前多左。

如幾年過後原本跌左五成既樓市又升番一倍，即返回現時水平，理先生麗城同爵悅庭平手，沽出樂悠居賺一倍即1.65mil!所以無論樓市先升後跌或先跌後升，只要理先生留番一手，有錢係跌市入貨根本必勝!

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當然你會同諗樣講如果跌完五成再五成，理先生可以輸到成世無得番身，咁諗樣都知大亞灣核爆香港連條草都生唔到既機會都有，可行與否足下自判。投資永遠先問自己可承受幾多風險，同埋自己願意承受幾多風險。上半部已有本篇交代，下半部留番比理先生。而點解知道必勝法而仲未發達既人，係嚴守紀律方面有問題。

 

仲有就係，如果唔升唔跌開圍骰，理先生都贏。

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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

 

 

 

 

 

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