點解我仲係要打死一世工!? #1165

諗sir你好,

 

我是你的忠實粉絲及學生，曾報讀買樓及收息課程，即將會上收息103，十分期待。

 

本人今年35歲, 月入約13萬, 配偶月入只二萬. 家中還有一個兩歲小孩.

每月開支:

交稅 15000;

樓1（自住）13500供 + 1000 管理費 + 500 差餉 = 15000

樓2（放租）10000 供+ 800 管理費+ 200 差餉 = 11000

日常開支 (全家伙食交通連水電煤電話上網): 25000 (無揸車)

娛樂旅行費約 5000

傭人: 5000

小孩學費: 6000

危疾保險 (我及配偶): 5200

小孩醫療保險: 2600

長輩家用: 8000

總支出: 97800

 

家庭月入 150000 + 收租 9000 + 公司利息津貼 3000

月儲蓄 = 64200

 

現有資產如下:

樓1（自住): 九龍西兩房，剛買入 5.5M, 估值差不多，尚欠按揭 3.5M; (P plan; 可得公司利息津貼 3000)

 

樓2（放租): 新界西兩房, 2014 買入 2.8M, 估值 3.8M, 尚欠按揭 2.5M, 明年三月過SSD

(兩層皆我名下, 因配偶未有三粒星)

現金 1.3M  

 

早年錯失樓市升市，反而股票損失甚大，實後悔不已.

現煩惱手上約一百萬資金如何運用，初步希望上收息103行 債基／double保險/ETF? 收息12-15%,

三年後希望可住三房, 因想生多一個. 將其中一層換三房，或租出手上兩樓而自己租三房，視乎樓市而定，當然若非自住便沒有了利息津貼

 

請問諗sir如此想法可好？還是有更聰明的做法？不勝感激！

 

CC 上

 

answer:

技術好，當然係買股票。但如無時間學好買股及工作繁重，買樓屬不俗選擇。當然而家買樓要比雙倍稅、咁先有人黎學筆者所授的債基收息、或劏左間樓收租。劏的主因為現時買樓就咁收租頂多租供相抵，係現今樓價行得快既時侯，我地唯有用跑「劏樓」。不過跑還跑，買樓再劏就如駕駛貨車在公路飛馳，有一定容錯率。炒股就像騎上電單車，而讀者人工很高，過去在股場「炒車」只輸了錢，係佢份好工比佢有再重新機會，且看今回如何把握。

 

十二萬人工只百三萬在手，遺憾說理財進度不佳。財富同高度一樣，沒有絕對、只有相對。當然世界值得關注的事很多，你要不作比較可以出家，又或發達、令自己唔使每日再煩同錢有關既事。由於讀者太太不是香港永久性居民，加上公司應不批準再開公司去拓展第二收入，所以「一拆二」或「借貸力由無變有」暫時用不著。同意要住三房可以租，唔使買。係香港基本上住靚野都係租好過買、因該等住宅租務回報低加上管理費很高，呢D支出都係由業主承受的好。相反讀者應每隔3年入手舊樓一間再劏、而原有兩房暫收租不動。執行方法如下:

 

1. 讀者借貸力為(150K+20K)/10000*50%*2.59 = 2千2百萬。所以佢唔用買樓去為理財主軸，簡直浪費自身優勢。
2. 要用埋未係三粒星既太太之借貸力，可以太太唔做業主、只做擔保人。當然係買第3-4間樓時應不需叫太太幫手借，自身借貸力未用盡。
3. 現時已用借貸力為2.5百萬+3.3百萬、為26%
4. 選取一些350-400萬的洋樓，下一間樓仍可報自住。現時一個人報兩間自住仲可接受。往時(2012年初之前)報3間樓，兩間九成上會、一間七成上會係可以的，所以要完成三間樓只要識現其實唔難。當然而家係難左，但不排除日後政策鬆綁
5. 買入380萬樓，比double印花稅19萬(單計是95K)。收租20000一個月，首期四成為152萬。讀者兩年後先做呢件事。當然是假設了兩年間樓價不動
6. 同時請不要花時間去估樓價升跌。讀者有能力每隔3-4年入手細樓一間的，比高位低10%入手已令安全程度上升。原因是習慣比2-3成首期、若在比高位低一成之價入市，代表買入單位要見高位低四成的價格銀行才考慮會CALL LOAN。1997年跌得咁急，實在有一年跌四成之況，之後廿年未重現。
7. 試圖捕捉樓市高低位，由2010年至今大有人在。結果係點? 你明我明
8. 入手380萬樓後按揭供228/259*10000 = $8800。此投資正現金流有約$10000。係香港就咁買間樓收租冇可能做到有呢個數。
9. 當然應買咩間格單位? 咩類型樓宇最好劏? 入手後的裝修應怎做先又受客歡迎而慳到工程費用? 這在買樓003說明。但留意如裝修只選最平，裝出黎既單位大多地方唔好用而又有異味，係不易租出下經紀會同你搵個租霸搬入。所以間樓做得四正合規，空租期自然短而租霸根本唔會有，此為治本之法。你想盡方法去check個人係唔係租霸，其實只是非包租公類型人仕用的治標法子，效益低的
10. 那如何累租152萬做首期? 讀者130萬投入收息101的債基收一年$15.6萬、加上自己年儲76.8萬、兩年已有184萬。請專心儲錢追回進度。 一間一間樓咁去追吧! 40出頭成為5樓業主已計到可以! 未可以上岸，只因你太耳仔軟聽埋d sales用d錯方法，永遠錢去左上市公司老闆手上、而你自己就打死一世工。呢個bb(下方video)爬唔到終點，唔係佢唔識、而係佢八卦路上引佢行歪既野。

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
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now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
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