【樓市數據分析】鐘維傑：樓市要看大市 (2016/08/26)

 

樓股投資哪個較好？實在無需比較，因有如問食 水果還是吃菜好些一樣，it all depends，況且各有所長亦各有不同。此外，亦視乎實質是買了甚麼，如其質素、買入價等。不過，當中有一個不同之處很重要，就是買股未必一定要睇「大 市」，尤其有眼光又有勇的可揀股不揀市，但買樓就不可以不理會大市，起碼中長線不能。

 

為何？因為股市怎樣興旺，也有向下調 （即與其他大部份股票之 correlation 趨向-1） 或不多波動 （即 correlation 近0）之股票，如何差勁，也可有向上升或不波動之公司。這現象反映股市包含不同行業，不同地域經濟、甚至不同之管理質素等。然而，若將不同樓宇屋苑當作不 同股票，基本上是沒有屋苑不跟隨大市走的，興旺時最多升少些，下調時又跌少一點，但 correlation 仍傾向1。例如2003年有沒有屋苑仍保持着97價格，又或現今有樓房依然停留在09水平？

 

據此，就算閣下購置了最好地點的物業，設計設備兼管理一流，甚至貨源短缺，但若果遇上經濟逆轉，這些優點也阻止不了價格下降，最多比别的跌少些，且要視乎借貸情況。

 

但我買的樓房之對象群組不但富裕，資金又用不 盡，兼已退出商界（即不需再冒太多風險），且生活不多受經濟情況影響，那是否我的樓價可較硬淨，不會下跌？不會，就算真的有這麼一個樓房市段和群組。因為 當你看見非你群組之物業市段明顯下降時，假設沒有急需，又純從投資角度出發，你心理上很難在這一刻用以往價格買入多一個你群組之物業，會感覺不抵買，起碼 也會探討賣家有否降價之意思。要價格不變，表示會有價無市。噢，你沒有上述傾向？失敬，筆者有好介紹給你。

 

那麼大市去向又如何估算？沒有百分之百的方 法，但市場是人的東西，大市又反映人心之取捨與取向，而這又受多個環節影響，包括經濟、金融、社會、政策等層面。索羅斯的 theory of reflexivity 形容市場會有「自我實現」之傾向，即會循某投資信念進發，直至爆煲為止，且市場常存錯判。根據上述，筆者建議留意市場（人們）對某投資信念之「堅信」程 度，越多人信又或越信念堅定時，就可能越近 the point of reflexivity，可隨時掉頭走，兼往另一極端進發。

 

所以，懇請讀者幫個忙，回答以下問題，你同意“香港樓價只升不跌”之說嗎？若是，有多堅信，from 1 very minimal to 10 without the slightest doubt?

 

 

鍾維傑‬Steven

卓淩地產分析有限公司行政總裁
< 地產「得」> 創辦人
香港大學建造理學士，香港大學建造學士，
美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，
香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，
加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，
英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，
香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，
資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，
美國房地產投資信託基金協會會員

個人著作《樓市轉捩點》
粉絲專頁：樓市數據分析　－　別人只描述，我們作分析

 

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