【樓市數據分析】鐘維傑：買舊樓博收購？ (2016/08/22)

 

有朋友見到其親戚擁有的舊居被物業開發商垂青，繼而獲得比「現貨價」高得多之「收購價」，因此也想買舊樓博日後有人來收購，賺取豐厚利潤。

 

真的這樣簡單？Yes and No。Yes 是因為當天時地利人和皆齊備時，借用前特首之言，想唔發都幾難。No 是因為一般情況下，未必有齊上述因素。舉例說，對舊樓業主而言，現在天時甚好 （價格高企），假設地利亦亨通 （如地區有重建潛力），但倘若遲遲沒有開發商出價，或有開發商出價但“未到價”，又或到價但不少其他業主依然不肯賣出，均欠人和環節。這多少亦解釋為何收 舊樓閒閒地要以年計，同時亦解釋為何只有少數地產經紀能提供收購舊樓的服務，少點耐性的不行，今個月做不了交易下個月便“無飯開”的亦不行。

 

仍然要買舊樓博被收購置富？好吧，記得以下:

 

1) 入貨出貨時間更加重要
倘若買賣現貨之回報已倚靠拿準入貨出貨時間，買賣舊樓博收購的更加倚重時間，因為買賣舊樓其實是買賣地皮，而地價波幅通常比現貨價格更大。即是說，市旺時收購價通常比現貨價大，但市淡時，收購價隨時比現貨價還低。

 

2) 現貨舊樓的性質、級數以致功用越遠離「重建後」之性質、級數和功用越好
即現貨價與收購價的差異越大，亦增加了業主願意被收購之誘因。哪些舊樓會有較大「現貨價」和「收購價」之差距？例如地積比率大大未用盡的，如法例允許8倍而現貨只 用了4倍，或用途更改（但要注意補地價），又或社區性質有所明顯改進。

 

3) 用同樣價錢於同一舊樓内，寧願選擇買入較 差但面積較大/最大之單位
因為許多時候，有興趣收購的開發商只會提出一個收購尺價給所有業主（地舖等可例外有另一價格），現貨單位狀況、座向、景色、大細 等全不相干，技術上亦即擁有較好單位之業主補貼了擁有較遜單位的業主。但若收購時不是以單一尺價而是按現貨價比例分攤總收購價呢？只要你是以市值買入舊樓 現貨，這樣計算其實也沒有「蝕底」，而用單一尺價計時，則有些「着數」。

 

此外，若要放租，最好採用短期租約形式，收回單位“交貨”會容易些。

 

鍾維傑‬Steven

卓淩地產分析有限公司行政總裁
< 地產「得」> 創辦人
香港大學建造理學士，香港大學建造學士，
美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，
香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，
加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，
英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，
香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，
資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，
美國房地產投資信託基金協會會員

個人著作《樓市轉捩點》
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