【樓市數據分析】鐘維傑：宏觀、微觀 (2016/08/09)

旅行時在飛機上觀賞了關於 Stephen Hawkins 的電影《The Theory of Everything》，算是好看，但要有耐性去看，且着墨於物理論述之部份不多。

 

不過，電影令筆者想起以下常見現象，就是不少「前線」房地產人士，包括從業員、投資者、自住用家、發展商等，皆認為宏觀數據和分析不中用，甚至與其所見有出入，同樣地，宏觀看事情的亦覺得這類前線細微觀察有偏頗。

 

筆者之想法就是上述的現象實質沒有必要發生，一來宏微兩者之用途有所不同，例如宏觀分析用來揀市場，微觀用來選個別項目，二來兩者所採用的數據範圍、角度和層次亦有不同，例如宏觀分析不同市場的（長期）價格走勢及波幅，微觀計算項目的NPV 及 IRR。兩者各有優點，亦各有盲點，基本上所用數據理應是同「一套」（假設搜集沒有大誤），例如房地產之宏觀價格指數是由眾多微觀交易組成。據此，應有互補作用。

 

此外，筆者非 Day One 就作宏觀分析，嚴格來說亦沒有在大學正式或深入讀過分析，是在從事微觀房地產工作時領略了宏觀大勢發威一刻的力度；你的項目可以有最優秀之地點、一流設計、頂級用料、天巧手工、“勁揪”團隊等，但時勢不與你亦可賠本。再者，筆者現作宏觀分析時，亦常詢問微觀人士之意見及觀察，起碼有些考核作用。

 

那麼為何有不少人士對宏觀分析抗拒？猜測如下:

 

1) 分不清宏微
曾聽過售樓人士說買家群購買力驚人，不少居住公共房屋人士動輒便拿出數百萬元替自己或兒女買樓，甚至不需要按揭，那些家庭入息數據反映不出購買力。上述觀點有兩個誤會；一是將其所遇之項目買家群（微）當作代表全港（宏），二是搞不清購買力（相信數百千萬等現金有部份是從財富及積蓄而來，而非收入）和家庭收入可以有别。

 

此外，當樓價越高，有足夠財力的人士越少，但其人均財力也因此上升，很容易產生“普遍有驚人購買力”的感覺。雖不排除家庭收入可有偏低之現象，但相信差距不會是數十萬和數百萬之大。

 

2) 怕產生懷疑
假設有人微觀分析了某投資項目，對物業亦“驗屍咁驗”了，且投資群組也贊成購入，突然有宏觀分析員說他選錯了城市，無論這是對或錯，你估那人會多謝那分析員還是想咒罵他呢？

 

3) 懶
分析可以很沉悶，不是人人的那杯茶，尤其那些喜歡用直覺判斷的 （直覺判斷本身無問題，但要有經歷和性格配合，況且和分析本身亦無必然衝突），而“garbage in, garbage out” 是常用來抗拒分析的藉口。

 

話說回來，有些情況可不用（太多）分折，如現今的 QE 市，又或閣下有 built in 良好判斷能力 （但估計人數不多），況且當有千萬人參與投資時，總會有人買中賺大錢。

 

鍾維傑‬Steven

卓淩地產分析有限公司行政總裁
< 地產「得」> 創辦人
香港大學建造理學士，香港大學建造學士，
美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，
香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，
加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，
英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，
香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，
資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，
美國房地產投資信託基金協會會員

個人著作《樓市轉捩點》
粉絲專頁：樓市數據分析　－　別人只描述，我們作分析

---