【樓市數據分析】鐘維傑：住美加樓與住香港樓之分別 (2016/06/19) – Homebloggerhk 收息買樓債券基金財務自由

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有讀者曾問及有關美國和加拿大樓市的概況，主要圍繞着價格、稅務、以致哪個城市有較有投資潛質、又或哪些社區較安全等。

以北美洲地方之廣濶，加上大大細細數以百計城市之多，筆者對其整體市場的認識實在皮毛，頂多只是對當中數個城市之宏觀層面有點觀察而已。

然而，正如美加生活方式與香港生活習慣有别，美加住宅與香港住宅也有差距，部份如下:

1) 美加「差餉」稅率貴幾倍 = 美加稱作「城市稅」（municipal taxes），是用物業的估值作基礎（香港是以租值計算），乘以某百分比，例如物業估值是一百萬美元，倘若百分比是1%，那該年這個百萬美元物業的業主便要交一萬美元 – 即近八萬港元 – 的城市稅給市政府。這個百分比由各城鎮的市政系統自行訂定，少則可低於1%，高的可超越3%，視乎市政需要多少費用來（有效地）運作城鎮。

那又與香港差距多少？一百萬美元大約近八百萬港元，假設香港平均收租有3%回報，租值便約二十四萬港元，乘以5%來計算“差餉”，會得出該年需繳交一萬二千港元左右作差餉，即差距是美加的八萬相對香港的萬二（注意美加城市稅稅率不一定是1%，可高可低）。

A) 美加多層大廈之分契單位

2) 外窗一般是不容許個別單位業主自行改動或安裝的 = 因外窗是“公共”的，正如外牆一樣。倘若有損壞，要由管理公司處理。

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3) 窗簾向外的一面只許“淨色” = 例如紅色、綠色、黄色、米色等，不可以有“花樣”或明顯“花紋”，更不能有標語或招牌，為的是保持大廈外觀整潔。

4) 管理費可能包括了單位的水電煤 = 要仔細查證，而通常管理公司或地產經紀會有資料，因有些大廈是沒有“分表”的，每户所花的 utilities 由全部人分擔。不過，有些較新的單位可局部有獨立單位的咪表。

5) 管理費亦可能包含繳納日後所需維修費用 = 例如10%之管理費會撥備至“大廈維修基金”裡，繼而減低突然要各業主“夾大錢”維修。

但倘若還未維修我便搬出了，是否蝕底？不是，因買家通常會查證這些環節，維修基金不太足夠的，會令買家卻步或要求減價。

6) 儲物間（locker ) = 通常會包括一個儲物間，一般其實是一個“籠”，位於大廈地庫位置，是用來擺放雜物等。

此外，不少也包括車位一個。

B) 獨立屋

7) 地段（lot ) 貴在濶度 = 只要地段深度或長度足夠，如120呎或以上，值錢與否除社區地點等外，就是看濶度（frontage )。過往50呎很普遍，然而隨着人口增加等，不少新建地段濶度趨窄，如在30至40呎之間。

地段濶度除影響“門面”感覺外，也影響屋內設計、以及可否有有蓋車房，有的話，是單車房還是雙車房，或只可泊 driveway 。許可的話，雙車房受歡迎些。

8) 泳池有些負累，但真正豪華住宅必要有 = 一般住宅的泳池通常是負累，因為不是所有人皆喜愛，見過有新買家將其“填滿”，且維修不菲，若是冷凍天氣的地帶，更只能於春夏季節之數月使用。

不過，倘若是真正豪宅（例如交通不便、地段以畝計、屋則遇萬呎），則“無番個”泳池不像樣，有正面效果。

9) 正式飯廳客廳甚少用 = 有人客到訪例外，平時多在廚房之eat in 位置進餐，和在家庭室（family room ) 聚首看電視等。即是說，飯客廳是一種擺設。

還有一個差異: 美加平均房子近二千呎實用面積，但仍未計算地窖在內。

鍾維傑‬Steven

卓淩地產分析有限公司行政總裁
< 地產「得」> 創辦人
香港大學建造理學士，香港大學建造學士，
美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，
香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，
加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，
英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，
香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，
資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，
美國房地產投資信託基金協會會員

個人著作《樓市轉捩點》
粉絲專頁：樓市數據分析　－　別人只描述，我們作分析

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作者鍾維傑從事房地產開發、推廣及分析工作多年，項目遍及美國、加拿大、亞洲部份國家，以及中國包括香港，用途涉及住宅、寫字樓、商舖、工業設施、酒店和渡假村等，總值以逾億美元計。作者早年畢業於香港大學房地產測量學系，於考取有關專業資格後，往赴美國麻省理工學院房地產中心深造，取得房地產碩士榮銜。作者曾任職於中外企業及機構，包括政府及上市公司，現時是卓凌集團旗下的卓凌地產分析有限公司之行政總裁，亦兼任卓凌物業發展暨工程開發有限公司之資產總監。作者亦是多個中外專業團體之會員，包括英國皇家測量師學會、香港測量師學會、美國造價工程師學會、加拿大測量師學會、美國房地產信託基金協會，以及香港設施管理學會等。作者於二十一世紀初創立「房地產技術」網站(網站：www.real-estate-tech.com )，希望藉此與房地產有關及對其有興趣人士分享經驗和交流意見。網站現時共約有千篇資訊及房地產分析文章，中英語文均有，而讀者來自世界各地，包括北美洲、歐洲、非洲、亞洲，包括中國等地區。此外，網站不少內容亦常刊登於一些報章及傳媒，當中有香港的信報、國內的中國日報、二十一世紀導報、美國項目管理協會會報、香港測量師學會會報等，以及一些網站如搜房網、中原地產網、財經網等。據此，這些內容及文章之讀者人數可以萬計。除專業事務外，作者亦常被公商團體邀請作演講嘉賓，當中如扶輪社、香港大學、香港中文大學、香港理工大學、香港城市大學、加拿大約克大學，以及國內華南理工學院等，課題自然多與房地產有關。此外，作者亦會受一些傳媒之訪問，包括亞洲華南日報，以及香港電台。