港人之苦有誰知? 債基理財求出路 #1109

目標：十年後有四層樓，其中兩層會賣出作小朋友外國讀書經費，餘下兩層一自住一收租。現年40，想十年後退休。

現況：

－　自住樓一層：2011年$309萬入，6成按，30年，月供$13,000。現值580萬

－　流動資金：$80萬

－　太太沒有工作，有兩名小朋友讀私校，使費重

－　月入$83,000，但只能儲$6,000（交稅一年要$188,000！）

問題：

1.       自己名買第二三四層樓就要交重稅，沒有辦法逃避？
2.       如果第二層目標為$300萬，那怕是3成或5成按，都已經動用了大部分流動資金。
3.       應該將自住樓加按至7成或更高，以套現嗎？
4.       應該利用稅務借貸來作買樓首期嗎？

一身兒女債上

 

answer:

不少人話本blog提出之個案「離地」，個個發問者收入十萬八萬、仲係度大談個人煩惱，似曬命多過問野。先答本blog確凝聚了高收入群，若你俾面介紹文章予年青同事，佢肯定望兩眼就丟低。原因不外乎無資本者、筆者確實無能為力。唯有由股票或ETF投資課程學起，有錢再番黎望收息/買樓。當然錢在生活中佔了重要地位、惟不代表一切。各位要努力向上，筆者看法是莫忘父母當初對你的期許、錢都係其次。敢講無一個父母，會抱住個仔去諗:「希望阿仔會成為公司冗員日日嘆冷氣，永世唔交稅一畢業就排公屋」。望子成龍，作為父母的就算幾窮都有一絲的盼望。筆者作為父母，亦希望子女能打破自己的格局，在世上漂亮走一轉，做些有貢獻的事。至於錢不過是作出貢獻後之副產品。

 

好啦，係時候解釋下點解今日要借助讀者案例。佢係典型搵得多而生活又「苦過DD」既香港人。見於:

1. 本案讀者年收入83萬，但一年交稅18萬，除稅後月入其實只六萬八。最慘係人人都round up佢月入十萬。係勁人、撒雅人! 不時親朋戚友更黎問友黎撒雅人借錢、佢又點好意思出元氣彈打走班L樣呢?
2. 可能係讀者心甘情願、又或者老婆真係天真嬌，未夠40歲就走去唔做野，用家庭收入去衡量自己使唔使做。筆者建議真答案為用戶口CASH去判斷自己使唔使撈。不過更進一步是學曉如何利用資本為自己產出被動收入、咁就可以辭退老闆，叻既400萬已好夠用每月得超40000利息。唔叻既400萬只做人仔定期賺2%息但輸匯7%
3. 相信老婆份糧都係用黎買花戴。讀者一條友真收入為68000-3000MPF(有錯請指正，筆者薪金低)，養兩個仔一工人四個老野，一打七，好似龍珠入面都無呢個情景。
4. 當然，中名校毒令洗費增加。不過究竟對小朋友係好定壞事筆者無資格講。反正兩個仔畢業個陣筆者或已被焚化左。

 

所以，山腳既攀登者唔知道山腰既朋友個種「唔上唔落」既痛苦。山腰既朋友又唔知山頂既「成功者」其實感覺好鬼凍。所以筆者每日盡量抽時間寫文，做好自己。有時間睇下書，係輸出之餘豐富自己。唔好講:「如果我有一千萬，就XXXX，根本無煩惱」。

 

回應讀者，將自住樓一拆二後夫婦每人買間樓，咁就可以避免交雙倍印花稅。至於買第三間樓，若政策不改應購入價平而回報高之套房，例如350萬銀收近20000/月租之1開4套房，稅務成本就當DOUBLE只在15萬內。另一方法是買有公司套著的樓。留意: 唔係將間樓打入公司，係買根本有公司包著的樓，否則要比買家印花稅。這稅項解釋在買樓003會詳談一點。

 

至於自住樓，應行一拆二個陣按爆八成，唔只六成。因讀者格局是收入高但儲蓄低。即買樓搵首期難，借錢易。所以將現樓按爆八成，可套580*80% – 260 = 204萬。

*260萬是估計讀者樓按現欠約260萬

 

將套有204萬加80萬已有一定資金，唔使再攪咩P-LOAN傷借貸力。284萬用部份黎買債基疊增收息，基本上穩收息之機會大，明白有些人擔心做疊增涉及借錢恐怕大市向下時銀行CALL LOAN會被人追補差價(或有人稱為call margin)，在此列出疊增幾多次究竟跌幾多先觸發追補事件。

留意上方個表係有古怪的，為什麼回報多的21%疊增方法，竟call loan係難過較低回報之16%呢? 那就不是低風險高回報嗎?

 

我們在收息101會計好哂及解說比學員睇，佢自己決定去唔去做的。肯定的是只要你用16%之方法配合一年波幅很少過20%之債基，不幸觸發補錢之可能性很低。7年都未有一次。就算補，呢個世界無人叫你有280萬就買足佢，你買150萬基本上安全性高。

 

筆者的blog有人喜愛，聽不少同學意見是夠實在、計好哂! 多得大家支持，6月25日開始的收息班應會好快停收生，下一班在7月最尾的星期二開始。那如想怏些六月上堂、八月開始收息、請把握時間whatsapp問侯我們報名或下方直接paynow。如比左錢又無位我們會退款的，請放心。

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Jack Sir 簡介

• 國際市場資深全職交易員Option Jack
• 32年市場實務期貨期權交易經驗
• 前機構投資者資深分析顧問
• 前理財週刊期權專欄主筆
• 經濟一週期權專欄作者
• Now財經台理財有方節目嘉賓
• 新城財經台散戶奇兵常行嘉賓
• 策略王直播 專家拆局常行嘉賓
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上堂情況:

 

Option Jack，在近年轉角位及選擇爆升股策略上皆有驚人表現，可以FB日誌，直播及散戶奇兵為據：

2015年大時代前，3月28日的 ‘擋不住的誘惑’，預期：升200點若不追，升2000點時會後悔。

2016年2月11日，預視跌市將終極一跌後結束，2月12日指數見18260後急速上升轉勢。

2016年7月初提出：突破21000點，寧可追錯不可放過，升勢至9月9日才結束。

2017年1月初提出，升破22000點，應由淡轉好倉。（12月30日已表明轉好倉）

2017年5月9日指出，突破24500資金位，全面轉好倉應對。

5月18日指出：最強藍籌：平安保險.

6月28日指出：在直播中只推薦匯豐及江西銅，隔日匯控及江西銅均開始爆上。

8月17日指出中海油，有見底轉強之跡象。

11月23日預測騰訊平保終極見頂

2017年12月13日開始持續推薦建設銀行有突破機會

2017年12月28日，於年底前仍然積極憧憬年後升市，持續建立好倉！

2018年1月2日，年初首個交易日，繼續加注好倉！

2018年2月1日 ，在散戶奇兵預視美股轉勢

2018年2月21日 預期匯控除淨後偏軟下跌

2018年3月15日操作日誌：開始做淡港交所

2018年6月初，好淡分界線31000，跌破轉身

2018年6月中，跌破30,000點，繼續做淡，博破底

2018年6月中，持續分析388 long put 值博，至結算日平均超過15倍利潤

2018年6月底，分析港交所終極目標價 217元

2018年8月6日，分析博銀娛業績后反彈short put策略

2018年8月9日，在散戶奇兵分析，28000為好淡分界，跌破更淡。

2018年8月14日，分析銀娛破底機率高，幻想價：50元之下。

2018年9月初，直播分析中移動目標價80元。

2018年9月12日，分享自己銀娛建行博反彈。

2018年8至9月，分析兩星期轉勢，連續3次

2018年10月，提出騰訊見底論述

2018年11月，提出港股9個月熊市結束機會大

2018年底，提出年初部署單向走勢做準備

2019年1月4日，提出港股年初效應，第一目標27500點

2019年1月9日，直播指出可能升到1月尾

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