諗sir 你好,
小弟最近發現HOMEBLOGGERHK，一讀之下受益良多 已報讀5月的收息101/DV31，希望可以有達到財務自由的一天。
現有一煩惱 因本人工作未來不穩定, 想趁有收入實行加按, 另再沽手上股票套cash 選效率更好的投資希望可更快退休。
家庭狀況如下:
– 本人 44 歲, 月入$ 6.5萬, 老婆 44 歲, 月入$ 3萬, 有仔女, 4/8歲
– 有一自住物業值$800萬(2014買), 本人名, 6成按, 約尚欠450萬, 月供17500
– 另一個新界西北3房(20年樓), 本人有限公司名, H+0.7% plan, 現市值450萬, 7成按, 尚欠100萬. 月供5500, 收租13000
– 父親獨自住新界西2房(30年樓), 父親名, 現市值330萬, 已經供滿
– 現金約$ 170萬
– 股票約$ 40萬 (2/3線股)
每月支出: 6.5 萬
月儲: 3 萬(扣曬保險,供樓,家用,生活雜費)
夫婦借貸力共( 9.5 )*50%*1.95M= 9.26M
現已用了 4.5 / 9.26 = 49%
計劃:
- 沽手上股票40萬, 手頭約可有2M
- 加按公司名物業至現市值5成, 如果能做到 可套 450×50%-100=1.25M (失左H+0.7%plan), 未來供9700
- 我做擔保人, 加按父親物業, 如果能做到, 330×50%=1.65M 未來供7200
- 這樣我就可以總共有 2.1 + 1.25 + 1.65 = 5M左右
- 用老婆名買多一物業收租 或, 唔高追買樓 50萬作5年double保險, 5年後再買樓
- 用1.5M買債基再行疊增方法收息
對於本人的情況, 諗sir有什麼提議呢? 該如何部署和分佈投資呢? 希望可以有達到財務自由的一天. 心急爸爸的人上。
ANSWER:
加按公司名物業、多需自己個人擔保，扣減自己借貸力正確。原有貸款部份有機會可保持一個月hibor+0.7%的息口，但新加按部份幾可肯定比跟而家比貴息。同意有資產的中產好應「大按特按」，趁高位將幾年間於樓市的賺幅按出。當然按出後要將錢好好利用、下步為為自己產出正現金流作退休部署，絕不要將辛苦錢用黎買股票。
如閣下多睇本網文章，會留意筆者少叫人參與股票買賣。原因是筆者在銀行「見證」過多人作股票買賣，能夠贏錢只佔少數。最多贏些少，大賺者百中無一。無他的，當再審視下有些上市公司主席的帳戶，你會發現錢走到那裡，更有專業會計師為老闆們作出避稅計劃。所以筆者的理財觀，是假設自己在市場前面無能為力，只會穩定收取利息及用工具做好對沖。買樓亦屬於慢但用時間去「卡死位」磨到贏既投資方法。
當然若你是新投入社會的年輕人，一無所有實屬正常。由無產變中產，務必令自己成為社會上渴求的人材，對人更要以誠相待。需然係好老土，不過由中產到富裕，大老闆看的不是你既知識，多是參考你過往的信用。
講返讀者，由他例子可見為何400萬樓近年升得比800萬樓好。讀者間800萬樓無論點加按，按盡都係樓價六成。因利用香港按證之二按服務，如在早年仍可將800萬之90%套出，惟2012年初限制二按借盡400萬。所以閣下擁有500萬市值以上物業，所賺樓價一定要賣樓先可套到。造成業主不如將大樓拆細，兩間400萬好過一間800萬，再升就將錢按出黎收息一旦call loan就賣債補水。其實銀行對打工仔作call loan是少之又少，2003年攪親既都係將公司戶同按揭戶放在同一銀行的天真客。
亦因讀者爭自住樓按唔到呢300萬、建議投資方向由偏向保本之直債降格至靈活的債基。無錯，如果夠錢用直債收息、享到期又保本更收足10-15%之利，實在「屈機」，就如降龍十八掌。可是此法要內力夠、即錢銀足先出到。雖直債一條10-20萬美金就可入場、惟資產約400-500萬港幣的朋友，買兩條債已用300萬餘，仍對財政上構成壓力。所以像本案讀者「唔上唔落」的，可先用靈活債基加ETF去累點內力，希望資金夠800-1000萬才考慮買直債。
債基10萬可入場、ETF更是一千幾百都得。計讀者將2.0MIL投入債基，保守的由10-12%收起、每月收息已多$18000-20000。有淨低可在加按是要求使用靈活按揭計劃，未投資既錢就放入活期戶口收息一樣2%，變相減免按揭供款支出。至於ETF是除買債基外另一個分散風險之選，但留意ETF同債基係唔保本。基本上世上是沒「無年期、收10%、而又保本」之法。債基是無年期、收10%、而一年波幅在金融海嘯2008時都要跌30%(不過當年匯豐$100變$40)，大家務需留意。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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