諗Sir你好，
最近因機緣巧合之下在書局遇到您的大作，愛不釋手，已買了「收息論」，「樓換樓」及「樓市雙租族」，並已於homebloggerhk上報讀5月的收息101/DV31，希望可以有達到財務自由的一天。
拜讀大作後始知好的借貸下為自己帶來正現金流的重要性，而加按樓宇就正是最理想的借貸。惟小弟的自住樓只供寥寥三年，實在加按不成; 加上小弟太太因不良信貸記錄，借貸方面應不會獲銀行信納。借貸力大減之餘且苦無對策下，小弟只好利用私人貸款做投資本金。
小弟36歲，月入50k;太太月入38k，育有一子2歲。現有港幣420k; 於內地做人民幣理財產品120k，年息4.1%，17年3月到期; 另有港股連ibond共330k。12年購入自住樓，14年轉Hibor Plan，年息1.95 %,九成按揭，購入價2.58M，現值3.75M，月供10.1k，尚欠2.1M。因銀行做加最多借6成，ie 2.25M，因而加按借貸成效不彰。故以私人貸款借入1.02M用以投資，分60期還，月還18.3k，年息2.8%。每月另有10k作保險（包括醫療危疾意外加儲蓄）。於所有支出及還款後現每月可儲8k。
請問:
- 有甚麼投資方案可以達成三宅一生的目標？
- 現在香港樓價高企並有向下勢頭，外滙又適逢於低位，可否先以到日本/英國置業(lump sum相對細)賺取現金流？
- 有直債，債基可選擇以減輕利息支出嗎?
萬分感謝
庸才上
ANSWER:
由於讀者夫婦手上只有420K+人幣120K+330K現金、即約90萬港幣在手、以36歲而言有埋間樓係手、算不過不失。讀者在事業上亦幹得不錯、由於現金少而借貸力不足、故利用自己高人工賦予之借貸力、搞樓房投資為好選擇。
先講、唔係人人都合買樓的。生意人就是借貸力低的一群。當然不少老闆們錢係搵到、不過報比稅局個收入太細，即能被銀行核實之收入較少。故老闆或自僱者、要利用樓的槓桿作投資比較困難。
在此提出買樓003授予之concept比本案讀者及老闆們。第一是按爆八成的概念、讀者手上間樓其實唔只可按六成、懂方法可八成按、令手上現金提升375萬*80% – 210萬現結欠 = 90萬。令原本只有90萬係手既讀者、再套多90萬係手、咁個情況將大大改善。太太就當破案都有其「戰略用處」、因為佢可以幫手慳稅。就當銀行唔考慮借錢比佢、可以由先生擔保下借錢比由老婆持有既樓。
第二是老闆們試下將個身份由董事轉做打工仔、借錢會易一點。不少人認為財大氣粗有500萬cash係手問銀行借錢最易、殊不知銀行最喜愛既係辛勤既打工仔。500萬現金作資產證明、最多借150萬(假設是買第二間樓)、一個月入16000的打工仔、已可借200萬。所以500萬cash不如16000人工、對於借貸力的運用各位用得好即可將銀行變做你的幫手。在003課程會假設一個師奶零月入、怎去合法地為自己證明收入。留意做假文件是刑事罪行、唔好亂黎。
至於讀者想借私貸買債基、希望用私貸的2.8%低息、配上收息101債基疊增方案的20%息、年套17%，詳見前文: http://homebloggerhk.com/48109/
原則上可以。但鑑於讀者只要按爆八成即可再借90萬、息只hibor+1.6%攤30年、大大好過佢私貸2.8%攤5年。所以建議先試按爆、次選才是私貸。至於多左舊錢買乜? 可趁澳元試低位再行收息一月班師姊做過既250萬賺69萬兼收20%的方法。師姊當時部份師買了澳紙、係AUD/HKD $5.69兌1個陣入澳幣、今時AUD/HKD報$5.67/1、仲低水、係呢幾個月澳元吹淡風、大家可把握2月之後的再臨機會。
當然讀者資本只90萬、或睇盡180萬、例如用90萬配合債基疊增方案就當成功低位買兩個月利潤只約24萬港紙，是否應作見仁見智。但點都好、方案為讀者提供較穩陣收息及不俗利潤之方案、不少人炒成世股票、用90萬幾個月羸廿萬都未試過。由於香港的投資物都未用好、投資知識亦未見及格、什麼海外樓投資暫未宜實行。
諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學< 樓市永續收入班 (PBA5) 安排： 第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15 上課地點為尖沙咀
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高成數上會出租破解實例解說
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買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
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第五課(真人課)：錄製網課
目前優惠費用: $3000
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加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
揀選債基的要點及原理
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透過債劵紅綠燈系統預測債券走勢
30萬高評級直債應買什麼?
問與答
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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第三堂真人班：2025年5月10日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第四堂真人班：2025年5月17日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30 費用: $3330 地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 安排詳解: 1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx) 2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快) 3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份 4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕 5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次! 即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课 DX系列【收息投資課程】詳盡內容： *買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。 高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入 更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換 策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
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Jack Sir 簡介
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【Option Jack – 期權速成課程】
Option 2 ：期權4式應用,實際槓桿及Delta Gamma Theta Vega
Option 3 ： Call put parity ，敢恨下重注的時機1，short put 與covered call解碼
Option 4 ：敢恨下重注的時機2，4個救倉策略，跨月價差及 2月港交所末日put
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