長勝將軍怎爆煲取下債市首級? #1007

諗Sir， 您好！有幸拜讀諗sir <收息論> <樓換樓> ，確實令小弟眼界大眼。小弟剛初出矛蘆，希望得到諗Sir寶貴指點。

本人現為23歲，從事專才，現工作已一年多，日後希望兩年內考牌成功，考牌人工大約為32K+ up，現為單身，希望日後能夠達到財務自由。

 

先提供每月財政壯況如下

 

現月入：$19,000

家用：$4,000

日常開支：$3,000

餘下每月為儲蓄 (沒有任何儲蓄保險，但本人自小有培養儲錢習慣）

＊不用還讀書債

 

儲蓄（不包括股票)：$110K

股票：$50K （皆為藍籌)

政府債券: $30K

 

資產：自住約＄280K 私人樓 （已供滿) (現名下為家母擁有，日後將轉會轉給本人）

 

計劃如下:

1. 本人日後結婚後，將會一起與家母同住

2. 家母年紀漸大，想早點轉名給本人，唯本人有意購買樓宇作收租之用，轉名後會影響本人借貸能力，請問諗sir 是否也認為待小弟日後置業後，才將自住樓轉回小弟名下？

3. 有見現市場一手樓平過二手樓，假若日後有能力購買，愚昧一問，如作出租用途是否一手樓更有潛力？(若比較同區）

4. 看完<收息論>，市況現在不太理想，現在是否更適合購買良好債券作投資？

自從在書局遇上諗Sir 著作後,發現得到諗sir啟發及幫助後,希望得到諗SIR指點.如果有更多好點子, 請介紹相關course 給小弟長長知識.

初出矛蘆的90後上

 

ANSWER:

是的，發問的問題亦很配合自己初出矛蘆的描述。母親樓房是否自己名下不為重點，若想套取樓價升幅可自作擔保人再由母親向銀行加按，在加按金額上效果相同。惟此法只能合規咁按六成、而唔係八或九成。想進一步知道按爆八成技巧要修讀「一拆二」內容。而若想日後將租金收金計作借貸力，在用途及租約上都有考究。

 

買新樓再租比人是愚昧行為。業主買新樓支付高溢價去購買新淨內籠、而參考幾區新同舊樓租金同間隔上只差四到六千蚊(大埔、元朗、荃灣住宅區份)，明顯所付溢價與所得根本不平衡。加上新樓收樓是天量租盤供應、令業主不時被壓價。了解到近年一般屋苑的管理費都可過$3/呎之後，買個三租收下租每月管理費都成$2000蚊、而租可能每月只$20000，七除八扣令回報低下。

 

當然買新樓呎價貼二手、而借錢都容易，這是近年買新盤的好處。惟筆者見新樓所在一係就朗屏站、又或是將軍澳，觀乎這些新開發區域、發展商要大量出貨要令價格貼二手可理解。何況買家買既係樓花，所以貼二手價係貼今日個二手價、而收樓賣得已經是兩年後，到時咩世界真係唔知。不過發展商已有資金先回籠，每年收5%息兩年已穩袋了10%。仍然是佢「坐上家」:睇住你黎食! 對於舊區重建的新盤、及稀有地段的新盤、發展商的包裝手法完全唔同，用貴價珍品面去銷售的。讀者要開始，應在收息101了解投資概念先。

 

趁有時間談談，筆者提及的債基方案持有低評級債券、而近日此類債券價格急跌，會否令債基方案的回報有影響? 那答案肯定是有的，如果你只做單邊淨有債基、而不作對沖或合理分散投資類別。由於筆者提及的方案可用基金、ETF做，銀碼少至幾萬亦可投放於幾類資產。即假設係10萬蚊，買2-3項都夠。

 

點分散投資聽日先講，而收息堂本身已有債基外的幾種收息方略，相亙關連很低。另外筆者不斷找尋一些ETF，好似之前提及的兩隻，產出9-15%年息收入。

 

有關於債基方案之選取物之未來價格走勢、筆者擔心不大。畢竟上年2014年12月都有此類情況、幾類債基12月埋單跌5%又再係2015升番。由於選取物多選2020-2022年的債券、表示一為債券係呢3-4年都未係時候roll-over，違約機率不大。表示二為此4-5年期的債券對息口敏感度唔高，萬一加息10-30年期的直債需更擔心。

當然投資人必須戒除「估升跌」的習慣，投資風險實能透過對沖去除，咁就唔使估。筆者自己都唔會估，因為叫得做估即係唔肯定。而有對沖即能將回報調校在很預期的位置。下方一ETF已在前日單日升8%，即債基方案跌後此ETF價格大升，完全cover到債基引出的損失。換個觀點，即你買入一百萬債基、其實只消投資幾萬蚊係呢隻ETF，已將約5成投資風險沖銷了。

當然知道有不少同學只將少金額投入債基、那無需過慮。若你衡量過自己投資過多的，那現在時考慮減磅或做對沖的時候。畢竟債基在過去一個月只令人損失1-3%(見頂回)不等，拎返錢係手要追返很容易。相反股票一錯，要返身有時要求雙倍回報才能達到。

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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