2013年曾經寫過名為「泡沫的破口」文章，不知為何這篇舊文章在敝網誌近日突然連續數日吸引過千點擊率，主要是來自德國和瑞典，可能得到海外華人連載，whoever or wherever you are, Thank You!! 美國加息在即，很多人都關心加息後香港樓價要跌幾多，有些分析認為會跌50%，有些認為會跌30%，筆者認為兩年前的分析仍然很應景，可以再次與NoTcomment讀者分享！
泡沫的破口
上篇文章「樓市有幾危」指出，自2010年8月至今，金管局五次收緊按揭成數及提高買樓的門檻，2010年底實施的額外印花稅SSD趕絕炒樓的人，令近兩年買樓或投資樓的人都是自住或有實力的人。 不畫圖也不知道，原來真正有實力的人進場買樓，是打從2010年11月額外印花稅SSD實施之後，從圖一所見，樓價上升，但提取樓按的總額卻下降，顯示近兩年買樓的人樓按槓桿減少，而且似乎樓價越升，政府逆週期措施越多，買樓的人越有實力。
圖一:樓價指數與提取的私人住宅按揭
資料來源:差餉物業估價處 / 金融管理局 可以看出，這群有實力的人更不容易斷供樓按了，現時樓市的構造有點像下圖的路面石屎層，牢牢地頂著車輛的壓力。然而樓市泡沫的破口，是在這堅硬層下面。金融 海嘯後，2009年初全球印鈔救巿令資金氾濫，至2010年11月政府實施SSD以前，期間提取樓按的總額增長超越樓價升幅，大大顯出這就是今次樓市瘋漲 的最大泡沫層，也是泡沫的破口，這群人就如石屎層下面的鬆散泥沙部份，如果頂層堅硬石屎一但破裂至這層沙泥部份便會路陷。現時樓市一樣，當樓價跌破堅硬層 至2010年11月以前，便隨時可能江河日下。
不過樓價要跌幾多才到達這一層？根據差餉物業估價處提供的樓價指數，2012年11月樓價指數為225.2, 要是下跌至2010年11月的163.7，樓價要下跌約38%! 即使樓價跌至這群防守力較弱的泡沫層，由於他們承造的按揭是九成至九成半，樓價還要跌多5至10%,即樓價要總共下跌約43%至50%，才會燒到他們，當 他們也成為負資產，跌勢才會加劇。話時話，樓價跌去五成，壓抑了的綱性需求和之前賣樓等跌的人便會爭着接貨。樓市有如此結構，那些強烈批評SSD政策的人 是否應該重新審視SSD和BSD的真正作用？
前天金管局總裁陳德霖提到去年下半年，家庭負債佔生產比率已達59%，接近2002年60%的歷史高位，其中佔大部分是樓按貸款，他指出一旦利率回升或經濟周期逆轉，比率隨時創新高。
事實歸事實，去年下半年的樓按升幅快過GDP增進率，便會得出高家庭負債比率。如果預期國內經濟在2013年會錄得可觀增長，香港經濟也應不會太差，GDP 上升，這個比率便會下跌。雖然供樓利息上升，極可能令家庭債務上升，不過近兩年已為貸款伸請人增加壓力測試至加息兩厘，還都是那句，如果利息不是加得又多 又快又急，對近兩年買樓或投資樓的人影響輕微，不過美國這樣加息也等同自殺吧！而事實上，一日供樓利息仍然低企，一日通脹仍然高企，樓價稍為下跌，亦會被 正在租樓或急需建立家庭的綱性需求所吸納，那些在現階段盼望政府推冧樓市，不如盼望A Series of Unfortunate Events 發生更為容易如願以償！ (完)
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