諗Sir, 本人有幸在書局芸芸投資工具書中有緣拜讀你嘅<樓換樓>同<收息論>,突然為自己人到四十而感嘆！雖然倆公婆現有嘅比上不足比下有餘，但驚覺過去實在浪費左太多時間同機會，成日以為自己係中產，點知比通脤慢慢蠶食變成鑼底橙！決心由宜家開始洗心革面，急起直追，希望仲未太遲
本人39歲，月入51500。丈夫40歲，月入40000+平均每月2萬佣金。大家都有雙糧花紅，但留作交稅用
兩人資產：現金1M, 股票值3M, 內地人仔存款0.5M，約六十萬港元
家庭支出約25，000，年底有雙胞胎出生，預計洗費會升到35，000
現居已供滿居屋，丈夫父母名下的，未補地價值5M。可以一直居住，不會有迫遷問題
丈夫去年單名購入大角咀物業4.3M，現價5M，當時七成上會，攤廿五年月供12，700，已租出，租金14，500
我本人未有物業
雖然睇左樓換樓眾多個案，理應有D理財方向，但始終是庸才，仍想不到那個方案才是當務要做的，縂之船頭驚鬼船尾驚賊，一無是處！加上兩公婆年紀唔輕，兩個小朋友要出世，唔為自己都要為下一代唸，很想購入一個3房物業改善生活。現有以下唸法希望諗Sir抽D時間為我地呢班庸碌半生仍然得個桔嘅窮中産指點一下迷津，不勝感激!
想法一：先買間樓再伺機換大屋
本人再買一層6M樓收租，預計收到萬八蚊左右。(因擔心未來幾年細單位供應大增，所以覺得中價樓保值潛力會睇高一缐）
如做七成按揭，攤廿五年剛剛夠供樓支出，雖然眼前冇乜被動收入，但當儲錢希望退休時有租金收入幫補生活費
努力儲多3-4年錢，目標3-4年後套出之前丈夫嘅單位（或自己單位）用作買三房Dream house 約一千萬, 究竟我地承擔得來嗎?
到時我倆近45歳，要做25-30年按揭也是不易的，心理壓力亦不輕
想法二 – 谷盡買大屋三房
趁40歳前買個三房，但單靠本人借貸力只有5.15×2.59/2= 6.66M，莫講話不夠買市區3房單位，連新界區都有困難！除非考慮樓齡大同較偏遠嘅樓！但這樣做不見得比宜家住市區居屋有何優勢，所以始終覺得不太可行！除非盡用現有現金同套現股票，全部用來買3房！但最可惜現住居屋不是自己物業，要套現或出租也不易。諗Sir 覺得如補地價出租是否可行? 但估計補地價要1.8M, 租金收入約15-16k 左右，值得嗎?
想法三：按兵不動
努力儲多3年錢增強實力，睇定D樓市發展再作打算
而現有1M現金同3M股票應否合併出4M投入債基?點樣分配會比較穏妥呢?
窮中産張太一家上
answer:
恭喜哂張太! 中左雙胞胎。相信bb出左世之後佢有一排都無時間執行筆者予佢既方略架啦。好難想像兩個bb每隔兩個鐘頭就醒一次要餵夜奶、父母究竟點可以搵到時間訓覺。請工人亦相信唔會做得長。當然睇住小朋友長大、個種感覺是不能用錢去衡量的。要解讀者現時之困惑，先正確計出借貸力，為[(51500+40000+20000)*13/12 + (14500*70%)]/10000*2.59*50% = 17.48mil。借貸力不用單計，因先生可作擔保而不作業主，就能將借貸力同太太一併計算。
現時只用了2.9/17.48 = 16.5%借貸力，未來應向買樓發展，趁45歲前借貸力未下跌前先借入債務再讓時間將其貶掉。另13個月糧及bouns做好兩邊證明是可計入借貸力之內。往後方向在文字上難作言明，不過讀者的強項為買樓，懂睇市加上利用高現金流效率既投資將助佢更快可抽時間陪bb玩多d! 至於佢心中既一千萬dream house，宜租不宜買。因香港現在較中高檔的住宅租務回報偏低、只3%。那不妨租住去避免在旺市做大額投資。雖筆者看樓市要跌不容易，但在前路未明而中原城市指數升至145點既情況下，入手千萬住宅令打工仔資產太過偏向一面，資產配置失衡往往救唔返。反而控制買入金額就當睇錯市多數都有得救。
讀者自己宜做套房收租、現時合適單位都升至380萬附近，夠準備可兩成首期上會、那總投入少於100萬，減除按揭8000供款而月收租20000後有成+12000月正現金流，實為投資極上之選。若比足四成首期，投入160萬而正現金流效率降為12000*12/1.6mil = 9%，都比好多人買樓收租強很多。當然點選擇單位及點裝修先令房間容易租出有學問，反而很多人擔心既「租客唔交租」係小問題，有感套房租客比屋苑租戶更易管理。原因係屋入面住左幾房中國人、一般很難團結。
同讀者打算買6M樓收租，動用首期少都120萬多則300萬，筆者自己打死都會選細碼既套房。雖筆者提及過中型單位未來較看俏，但權衡6M單位的租務回報只得3-4%，加上印花稅勁貴，而間套房可獲14%年回報，亦可將錢分開兩注買入而免除一注做錯之風險後，即6M念頭即被打消。留意投資唔係買靚單位、而係買收到貴租既單位。讀者未有能力去比幾千銀管理費及幾百萬首期去收個萬蚊兩萬蚊咁少租，錢對佢而言仍應使在高效的事情上而不好揮霍。
至於股票竟持3M，真係好建議佢抽時間黎上堂、初部而言將1M現金同3M股票轉作另類投資是對的。可160萬套房而240萬債基，即收息12000+2.4MIL*12%/12 = 36000/月。已夠佢租dream house有餘。當然點去控制portfolio當中之風險，不在此述，答文已過千字。