理財不善的爸爸求助#910

諗sir您好，

本人36歲，月入43k, 太太35歲，月入15k。有一私人物業在九西區與太太聯名用200萬買入，現價580萬，月供約9千，還欠銀行約140萬(原本借180萬)。由

於我們有兩個小朋友，一個小學及一個幼稚園，每月只能儲兩萬，現金大約80萬。

現在有兩個想法，1)想買多一個單位收租，2)買個大D既單位自住，將現在建築約450尺的單位租出。

請問建議我們買樓價多少的單位，銀行借貸策略或者其他更好的建議。多謝賜教。

 理財不善的爸爸上

 ANSWER:

讀者未致於理財不善、但手上只幾十萬資金仲要養兩個小朋友肯定是艱難的。當然小朋友每日花費幾錢同住後生活質素如何無直接關係、不過要形容本案讀者為夾心階層中的夾心、實為不錯。

應否買樓、在於現時個人借貸力是否已用60%。一個人投資失敗多因過份投資、錯下注碼。而不是錯選投資物。一艘船會唔會沉取決於是否犯下致命性錯誤、只要唔沉，就好似哥倫布咁唔能夠由西班牙去印度、都可以先發現美洲。所以爸爸輩將超過一半資金放於有息收及本金會歸還的投資工具好重要。因自己投資決策錯誤而令仔女有所遷就、或更遷怒自己仔女，絕對不是好爸爸應作的。當然仔女最想要既，肯定係爸爸多留時間陪伴仔女、係香港而家咁既環境，仲有冇可能做到呢?

讀者借貸力理論為(43000+15000)/10000*2.59*50% = 7.51mil。說是理論性，因為實質計起黎會因壓測及個人財務狀況有上下調整，至於有何因素則不在此論述、亦有人可做對證明令成盤數睇升。由於個人儲蓄不算多，現時最應做是將現居行一拆二按爆八成，狠狠的趁樓價高套錢落袋，彌補資金水平低下之不足。

轉老婆單名、就算月入萬五仍可上會的。按出580*80%(cap by 420) – 140 = 280萬。呢舊錢好說明35歲讀者努力供樓是正確的。有能力買樓但想趁樓價低撈既人，就好似哥倫布想係航行當中跳船換艘快艇，抄捷徑但經唔起風暴考驗。那應否用錢再買另一間樓收租? 筆者自己不建議，因套錢後家庭借貸力已用4.2/7.51 = 56%。就當只將原居加至一半租出，即得580*50% – 140 = 150萬，家庭借貸力提振至(43000+15000+15000*70%)/10000*2.59*50% = 8.87mil，而剩餘借貸力為8.87 – 2.9 = 5.97mil。係再買樓下睇至家至少都要借400萬，咁做法家庭借貸力又用爆，都是不宜。除非佢入手300萬以下的單位、係而家真係幾難搵，搵到都未必係初心者能處理。

所以力弱始終要趁勢，即風黎既時間豬都識飛既一刻。問題係豬會否因自己實力飛到足夠既高度、而唔會一味走高而最後跌死呢? 所以將套出的280萬一半直債、一半債基，好為適合。有朋友提供近日報價，列出一隻新昌營造既直債(hkex : 0404)，在此提出除股票外有不少收息好選擇。

新昌營造 8.75% 2018 / YTM = 7.74% / 半年派息一次

新昌營造集團（Hsin Chong Construction Group) 成立於1939年，是亞洲歷史最悠久的建造集團之一。 提供全面建造、房地產及相關服務，業務涵蓋樓宇建造、土木工程、機電工程、建造管理、室內裝飾及特殊項目、鐵路系統、房地產開發及資產管理服務

http://www.hsinchong.com/zh-HK/Pages/company-overview

Highlights

1. 年期:                少於３年
2. 存續期間：       不太受加息因素影響

上方直債分行找不到的、不用冒雨去搵。旨在說明放2-3年而又有7%息口以上的直債有不少好選擇。另一半可投資年期都無既債基收息、壞處是到期不保本。而息口為年12-15%。投入120萬收息約月$15000。160萬假設入手上方直債，收息每半年約$60000。那260萬總收息每月$25000，而供樓每月只增加9000餘元，多出的$16000月入令爸爸財務情況大為改善，有心情去想怎去做一個好爸爸。

第一堂: 直債基本網課(1小時)

直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得

第二堂: 債基基本網課(1小時)

債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較

第三堂: 升跌看市網課(1小時)

製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法

第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時

債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密

第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時

-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

第一堂: 直債基本網課(1小時)

直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得

第二堂: 債基基本網課(1小時)

債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較

第三堂: 升跌看市網課(1小時)

製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法

第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時

債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密

第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時

-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

諗Sir 真人授課

第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

**諗Sir【買樓收租課程】**

．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–

Jack Sir 簡介

• 國際市場資深全職交易員Option Jack
• 32年市場實務期貨期權交易經驗
• 前機構投資者資深分析顧問
• 前理財週刊期權專欄主筆
• 經濟一週期權專欄作者
• Now財經台理財有方節目嘉賓
• 新城財經台散戶奇兵常行嘉賓
• 策略王直播 專家拆局常行嘉賓
• 著作：盤房爆炒30年及 ‘那有一天不交易’上暢銷榜 前3名

Jack Sir | 期權課程

【Option Jack – 期權速成課程】

一切由正路開始（Let‘s Begin’）。

期權應由務實觀念學習

偏排最新最貼市的期權基本至高階 策略課程

報名請早 ！以上內容標題，將會有部分增減調配

以上課程內容純為技術策略部署分享教學，不涉及未來方向推介及個別股票買賣建議

~全職交易員（只會告訴你期權市場真相）

Option 1 ：最快的方法學懂期權基礎
Option 2 ：期權4式應用,實際槓桿及Delta Gamma Theta Vega
Option 3 ： Call put parity ，敢恨下重注的時機1，short put 與covered call解碼
Option 4 ：敢恨下重注的時機2，4個救倉策略，跨月價差及 2月港交所末日put
Option 5 ：牛熊週期時間，注碼控制及除淨對期權的影響

全部課程：網上  Facebook 群組（五天內可重看）

可以自行選取 適合個人程度的 堂次

期權交易並非紙上談兵，要學就要學真交易，並非理論

費用: 每堂 $600
4月30日前報名，每堂$500 優惠

有興趣可 Whatsapp 91010168 報名

call put 4式:

報名請早 ！以上內容標題，將會有部分增減調配

 以上課程內容純為技術策略部署分享教學，不涉及未來方向推介及個別股票買賣建議

~全職交易員（只會告訴你期權市場真相）

上堂情況:

Option Jack，在近年轉角位及選擇爆升股策略上皆有驚人表現，可以FB日誌，直播及散戶奇兵為據：

2015年大時代前，3月28日的 ‘擋不住的誘惑’，預期：升200點若不追，升2000點時會後悔。

2016年2月11日，預視跌市將終極一跌後結束，2月12日指數見18260後急速上升轉勢。

2016年7月初提出：突破21000點，寧可追錯不可放過，升勢至9月9日才結束。

2017年1月初提出，升破22000點，應由淡轉好倉。（12月30日已表明轉好倉）

2017年5月9日指出，突破24500資金位，全面轉好倉應對。

5月18日指出：最強藍籌：平安保險.

6月28日指出：在直播中只推薦匯豐及江西銅，隔日匯控及江西銅均開始爆上。

8月17日指出中海油，有見底轉強之跡象。

11月23日預測騰訊平保終極見頂

2017年12月13日開始持續推薦建設銀行有突破機會

2017年12月28日，於年底前仍然積極憧憬年後升市，持續建立好倉！

2018年1月2日，年初首個交易日，繼續加注好倉！

2018年2月1日 ，在散戶奇兵預視美股轉勢

2018年2月21日 預期匯控除淨後偏軟下跌

2018年3月15日操作日誌：開始做淡港交所

2018年6月初，好淡分界線31000，跌破轉身

2018年6月中，跌破30,000點，繼續做淡，博破底

2018年6月中，持續分析388 long put 值博，至結算日平均超過15倍利潤

2018年6月底，分析港交所終極目標價 217元

2018年8月6日，分析博銀娛業績后反彈short put策略

2018年8月9日，在散戶奇兵分析，28000為好淡分界，跌破更淡。

2018年8月14日，分析銀娛破底機率高，幻想價：50元之下。

2018年9月初，直播分析中移動目標價80元。

2018年9月12日，分享自己銀娛建行博反彈。

2018年8至9月，分析兩星期轉勢，連續3次

2018年10月，提出騰訊見底論述

2018年11月，提出港股9個月熊市結束機會大

2018年底，提出年初部署單向走勢做準備

2019年1月4日，提出港股年初效應，第一目標27500點

2019年1月9日，直播指出可能升到1月尾

–

–

美股隊長 ( 吳瑞麟，Jonathan )
《信報》專欄作家
《美股隊長手冊》作者
《值博率煉金術》合著作者
【經濟一週 – 美股零距離】客席主持
【新城數碼財經台 – 散戶奇兵】客席嘉賓
家族資產管理辦公室（Family Office）投資總監；
知名理財教室HomeBlogger / StockBlogger 首席美股顧問。

–

【 美 股 隊 長 講 座 / 課程 】
–

–

美股隊長【進擊美股強勢股】講座│YUJS38

 

 時　間：2019-03-18(一) 19:30-21:00(全一課)

費　用：全　免
地　址：尖沙咀金巴利道25號長利大廈12樓02室
–
【報名： 按此網上填表】
course code：「YUJS38」

 

講座內容:

● 最新投資主題全檢閱
● 如何尋找美股強勢股
● 債市/商品全分析

備註：

*內容和2月27日講座內容一樣

「美股隊長教導團團員」，可免費安坐家中，收看錄播

–

全面革新內容及學習模式！

1. 10小時(或以上)影片教學－詳細解釋課堂概念
2. 時間自由
3. 每月舉辦4小時實體課，隊長親身講授重點
4. 舊生專屬群組「美股隊長教導團」學員交流 (不會提供交易建議)

–
主打四大交易系統
1. SCTR交易系統 (短線強勢股交易系統)
2.「雙動能」交易系統 (ETF 交易系統，適合年輕朋友）
3. 耶魯校產基金史雲生投資法 (ETF 交易系統，適合忙碌中產）
4. 永恆組合 (ETF 交易系統，適合低風險穩健人士）

–
另全面覆蓋
. 進軍美國ETF入門教學
. 美股初階技術分析攻略
. 如何找出美股強勢股及板塊
. 發掘美國市場獨有的投資機會
. 簡易宏觀分析
. 商品ETFs操作法門(例如GLD、USO、USL)
. 實用投資書籍、網站、APPS推介
. 如何查探美國著名投資者、對沖基金持倉、操作策略
–
實體課內容
. 4小時美股隊長親身講授重要概念
. 解答美股相關問題
. 如未能出席，可免費改至下期實體課，暫定月月開班
. 最近實體課開辦日期及時間：2019年6月23日(日)下午2-6時
. 實體課上課地區：尖沙咀
–
其他優惠
. 沒有
–

美股隊長【美股入門班<美股101>】TEJSBN

第一階段：視頻授課 － 透過授權連結，先在網上自行收看
第二階段：實体課堂 － 2019-06-23(日)14:00-18:00
費　　用：$3580
地　　點：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
地　　圖：https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp

3

–

【我要報名：網上填表】
http://homebloggerhk.com/applyus/
–

【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】

 –

–

---

–

–

尚待公佈│美股隊長【美股期權班<期權Level-3>】JSE2│2017/07
時　間：尚待公佈
費　用：尚待公佈
費　用：$1680
【半年一次，只接受【美股期權Level-2】舊生報讀】
地　點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室
地　圖：https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp

–

【我要報名：網上填表】
–
【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查　詢： E-Mail → [email protected]】
–

課程大綱
1. 草船借箭 III號
2. 如何減低買入長年期期權的成本？
3. 另類借箭技巧

–

---

---

–

美股隊長美股期權收費聚會/TEJSC9
講　者：美股隊長
時　間：2019年2月17(日) 14:00-17:00
費　用：$200
地　址：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室

–

–
【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】
–
學習「美股期權操作」有以下好處：

1. 彌補本金不足
   美股多大價股，例如Amazon.com(AMZN)，
   每股成本高達近6,000港元，如操作本金不大，能買入的股數有限。
   買入期權，風險有限，卻具有槓桿作用，
   能夠彌補本金不足的困擾，有助提升表現。
2. 控制風險
   美股於發佈業績時，股價有機會大幅裂口下跌，造成鉅額損失。
   學習操作認沽期權(put options)，為正股買入保險，花費不高，
   卻能有效控制一旦業績不如預期時的股價損失。
3. 賺取期權金
   沽空風險有限的「價差組合」(spread)，
   賺取期權金 (premium)。

左：美股隊長接受《新城財經台》訪問

–

–

【 美 股 隊 長 網 上 美 股 期 權 課 程 】

美股隊長網上美股期權班/TEJSD7(總第四屆)

課程重點：
*  暫時只供美股隊長入門班及期權班舊生報讀(不公開招生)
*  全網上課程，不設實體課
*  每兩個月舉行一次收費聚會，隊長分析市況，邀請各同學分享心得、經驗，並供同學發問問題(時間/地點：週日於Homeblogger尖沙嘴教室上課 )
*  特設「網上美股期權班」封閉Facebook群組，供同學隨時發問課程相關問題(恕不提供交易、個股推介)
*  教學影片全長約20小時

學費: $6800

曾報讀舊制期權Level 2的同學，報名重讀折扣價：$1800

學費並不包括「網上IB期權工作坊」報名費用

課程大綱：
甚麼是期權？
期權基本四式
影響期權價格六大因素
如何構建風險有限的期權收入組合？
期權操作兩種心態－如何二合為一？
如何用構建期權組合，減低操作成本？
如何用期權組合，加速蟹貨鬆綁，甚至反勝？
如何構建期權組合，免費為持股提供保護？
如何零成本／低成本搏黑天鵝，牛皮市不失血，看中反而免費？
如何零成本／低成本搏大波動，牛皮市不失血，看錯反而免費？(草船借箭)
如何用期權配合正股，克服期權流通性不足，甚至兩頭獲利？
如何用期權對沖持倉，應對波動市況？

圖：美股隊長在新城財經台與年輕人談理財

–

–【 前  往 【美  股 隊 長】 講 座  】–

．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330