簡介
最近，看過曾淵滄先生於 i-money 講及近期租金上升原因的文章(“租金急升的背後”)，文中認為租金上升的原因，可能與樓價上升有關，但文中沒有詳細解釋租金急升的真正原因。有見及此，我想以空置的數據去解釋租金為何上升，以及用不同收入水平人士數據變化，去解釋為何空置情況才是影響租金上升的最大因素。
租金與樓價的關係
開始前，我想講講一個關於租賃的原則：「租，係冇得炒」。這五個字當中包含了以下幾個重要的含義。譬如：
- 由於租係冇得炒，是租戶用家與放租業主相議好的結果，一個係有真實需求的用家，一個是租盤的供應者，因此租金走向反映真正的供求情況。
- 點解租係冇得炒，因為你唔可以今日用$10 / 呎入個租盤翻來，2個月後 $12再分租出去，賺中間 $2差價，一般住宅現實中這是完全無可能的，工廈迷你倉可能則例外。
- 樓價可以單憑一個虛無飄渺的概念而炒到上天（g. 賭場、2020奧運），但屋起出來嘅目的就係用來俾人住，當市場存在大量空置單位，租客有大量租盤選擇，且收租業主面對劇烈的租客競爭時，租金只會下跌，即使概念如何動聽，因為租…….係冇得炒。
- 反之，好似今日的香港，A – C類住宅空置率極低，上車屋苑鎖匙租盤極缺，且有龐大租客需求，租金自自然然會升，因為租…….係冇得炒。
個人認為，樓價可以因為人們對未來的一些願景而上升或者被炒升，例如新基建、新交通規劃等等，只要市場上的普遍買家相信這些新願景會導致未來樓價上升，即使這些新願景目前還未實現。但是，租金只會因應簽租約當時的居住及基建條件而釐定，今時的租金基本不會因為未來的願景而被炒升，主要因為今時的居住及基建條件並未改善，租客並不會因為自己未享受到的願景因素而願意多付鈔票。
假設居住環境及條件一樣，影響租金的一個重要因素是租賃的供求。樓價或者可能會因為未來願景而被一鍋蜂炒升，但當市場充滿大量待租的空置單位時，而業主又想出租單位的話，好可能須要為競爭租客而減租。因此，樓價與租金兩者並無必然的正比關係。
影響租金的最大因素
由2008至2014年末這6年期間，根據圖2–6，各類不同大小單位的租金指數與空置率有以下發現：
A類單位（實用<430呎）租金指數升80.6%，但空置率大多處於2.4% – 2.7%的低水平之間，A類的空置率在眾多不同大小單位中屬最低水平。
B類單位（實用430–752.99呎）租金指數升77.7%，空置率由2008年的5.2%持續下跌至2014年的3.6%。
C類單位（實用753–1,075.99呎）租金指數升51.7%，空置率由2008年末的7.1%上升至2011年末的7.7%，隨後2年間下跌至2013年末的4.5%。由於2014年C類落成量較2013年上升2.5倍至4,200伙，導致2014年末空置率上升至5.5%。整體看，C類空置率也處於下降軌之中。
D類單位（實用1,076–1,721.99呎）租金指數升27.7%，空置率期間處於7.3% – 9.3%的高水平之間。
E 類住宅（實用≧1,722呎）租金指數升20.5%，空置率期間處於更高的水平，約由2008年的11.1%升至2012年的14.1%，期後下跌至9.4%。在眾多不同大小的單位中，E類的空置率屬最高水平。
從上述看，我們可以發現一個很有規律的現象，就是單位面積愈小，空置率則愈低，而租金升幅則愈快。相反，單位面積愈大，空置率則愈高，而租金升幅則愈慢。A類單位面積最細，空置率最低，租金升幅最大，但A類單位佔113.6萬間私宅的31.2%（圖1）。E類單位面積最大，空置率最高，租金升幅最小，E類單位卻只佔總私宅存量的2.2%（圖1），但不應是物以罕為貴嗎？
從上述空置率、租金升幅與單位面積的變化步伐去看，足以証明三者之間存在高度的相關性，因此，我認為空置率與租金存在明顯、穩固的關係及高度的相關性。
家庭收入、空置率及租金的關係
一般而言，若然你知道目標顧客有能力付出更高的價格去買你的產品，而你的產品是有需求的話，你都會加價以賺取更多的利益。根據政府統計署數字，香港高收入家庭的收入及其數目增長非常強勁，且遠較普通中產及基層家庭為佳。根據圖7，由2008年至2014年12月這6年的期間，整體家庭戶數由228.8萬戶增加15.1萬戶至243.9萬戶，整體增幅約6.6%。但若按不同收入水平分類，家庭入息愈高，其家庭數目增幅則愈大，詳情如下：
- 家庭每月入息≧HK$100,000 的家庭增加約5.6萬戶（約84%）；
- 家庭每月收入$80,000–$99,999的家庭增長3.4萬戶（約89%）；
- 家庭每月收入$60,000–$79,999的家庭增長6.1萬戶（約71%）；
- 家庭每月收入$50,000–$59,999的家庭增長4.5萬戶（約52%）；
- 家庭每月收入$40,000–$49,999的家庭增長6.9萬戶（約49%）
註：由於有關數字隨時間會不斷被統計署修正，我做分析時，本年數據採集自下一年的統計報告。例如，2008年12月的住戶數字會使用2009年12月的統計報告，確保盡量採用最後的修正數字。
高收入家庭數目及其收入增長強勁，理論上，對住好D、住大D有著強大需求，質素較高及較大的住宅租金升幅應較上車盤為快才對。但現實是，即使C–E類單位住戶收入增長大大跑贏A–B類的住戶，但中大型單位及豪宅單位的租金升幅卻是最慢（圖2–6），嚴重落後於A–B類上車盤的租金升幅。
我認為這情況應與空置率高低有關。即使C – E類單位的住戶有較高的收入及較快的收入增長，有能力支付更高的租金，但這些高收入家庭的住宅卻處於高空置（供過於求）的情況，以致租金升幅較慢。相反，基層及普通中產家庭儘管收入增幅較慢，但他們的住屋卻非常短缺，較多的租戶須以租金去競爭市場上有限的租盤，這樣A–B類單位的租金大大跑贏C – E類住宅。
為何空置率與租金存在高度的相關性？
正如本文一開始所述「租係冇得炒」，租金不會如樓價般受到什麼3D辣招、未來願境等所影響，假設經濟大環境無重大變動下，租金只會根據目前的居住條件及市場租盤供求所釐定。而空置率是自住剛性需求與可供隨時入住單位的供應兩者合成後的結果，空置率高與低可反映整體樓市或者某區某屋苑是處於「供過於求」或者是「供不應求」。若然在今天供不應求的情況下，租金上升是合理不過的事情。
在3D辣招下，樓市冇炒家、冇內地客、少左投資收租客，住宅按揭借貸已大幅收緊至5-6成及引入嚴厲的壓力測試，利息水平已低無可低（除非未來實施負利率），未來樓市上升的動力是來自租金的上升潛力，現時的空置情況、未來短中長期的落成量、自住需求等因素會影響未來租金上升的潛力。因此，租金與空置在分析未來樓市時是不能忽略的重要因素，尤其在一眾辣招下。
總結
今天政府實施一系列所謂需求措施，以致樓市冇炒家、冇內地客、少左投資收租客，只剩下自住客買家，今天樓價仍然上升只因為自住剛需所推動，這些辣招、措施剛巧使到樓價與租金的上升也受到同一個因素（i.e. 剛需）所影響。但理論上，樓價與租金兩者未必存在必然的同步關係。根據2008年至今的家庭收入分佈、A– E類住宅空置率及租金指數的趨勢，空置率才是影嚮租金的最大因素。
BY PETER PAKER
諗Sir 樓市永續收入班
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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
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初班+高班=24小時課程。
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2017-10-09(一)19:15-22:15(第1堂)
2017-10-12(四)19:15-22:15(第2堂)
2017-10-19(四)19:15-22:15(第3堂)
2017-10-26(四)19:15-22:15(第4堂)
2017-11-06(一)19:15-22:15(第5堂)
2017-11-09(四)19:15-22:15(第6堂)
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費 用：$12,000
* 股市淘金班舊生優惠 / 請WhatsApp 91010168 查詢。
地 點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室
地 圖：https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2
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【 按此進入 課程】【我要報名： 網上填表】
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*【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】
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內 容：
股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法
配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作
複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動
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．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】：填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课
- 按下 ”pay now”
- 有信用卡絕大部份地區都可付款的
- 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式
DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
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美股隊長 ( 吳瑞麟，Jonathan )
《信報》專欄作家
《美股隊長手冊》作者
《值博率煉金術》合著作者
【經濟一週 – 美股零距離】客席主持
【新城數碼財經台 – 散戶奇兵】客席嘉賓
家族資產管理辦公室（Family Office）投資總監；
知名理財教室HomeBlogger / StockBlogger 首席美股顧問。
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【 美 股 隊 長 講 座 / 課程 】
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講座內容:
● 最新投資主題全檢閱
● 如何尋找美股強勢股
● 債市/商品全分析
備註：
*內容和2月27日講座內容一樣
「美股隊長教導團團員」，可免費安坐家中，收看錄播
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【 美 股 隊 長 課 程 】
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持有《美股隊長手冊》者，
如使用「美股課程100元優惠券」，步驟如下：
1. 必須在報名之前出示 ***每人限用一次***
2. 拍照「美股課程100元優惠券」
3. 將相片傳送 (手機可點搫→) WhatsApp 91010168
（[email protected]）
4. 行政部會提供報名連結予閣下
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2. 時間自由
3. 每月舉辦4小時實體課，隊長親身講授重點
4. 舊生專屬群組「美股隊長教導團」學員交流 (不會提供交易建議)
主打四大交易系統
1. SCTR交易系統 (短線強勢股交易系統)
2.「雙動能」交易系統 (ETF 交易系統，適合年輕朋友）
3. 耶魯校產基金史雲生投資法 (ETF 交易系統，適合忙碌中產）
4. 永恆組合 (ETF 交易系統，適合低風險穩健人士）
另全面覆蓋
. 進軍美國ETF入門教學
. 美股初階技術分析攻略
. 如何找出美股強勢股及板塊
. 發掘美國市場獨有的投資機會
. 簡易宏觀分析
. 商品ETFs操作法門(例如GLD、USO、USL)
. 實用投資書籍、網站、APPS推介
. 如何查探美國著名投資者、對沖基金持倉、操作策略
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實體課內容
. 4小時美股隊長親身講授重要概念
. 解答美股相關問題
. 如未能出席，可免費改至下期實體課，暫定月月開班
. 最近實體課開辦日期及時間：2019年6月23日(日)下午2-6時
. 實體課上課地區：尖沙咀
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其他優惠
. 沒有
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第二階段：實体課堂 － 2019-06-23(日)14:00-18:00
費 用：$3580
地 點：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
地 圖：https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp
http://homebloggerhk.com/applyus/
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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】
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尚待公佈│美股隊長【美股期權班<期權Level-3>】JSE2│2017/07
時 間：尚待公佈
費 用：尚待公佈
費 用：$1680
【半年一次，只接受【美股期權Level-2】舊生報讀】
地 點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室
地 圖：https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp
課程大綱
1. 草船借箭 III號
2. 如何減低買入長年期期權的成本？
3. 另類借箭技巧
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美股隊長美股期權收費聚會/TEJSC9
講 者：美股隊長
時 間：2019年2月17(日) 14:00-17:00
費 用：$200
地 址：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】
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學習「美股期權操作」有以下好處：
- 彌補本金不足
美股多大價股，例如Amazon.com(AMZN)，
每股成本高達近6,000港元，如操作本金不大，能買入的股數有限。
買入期權，風險有限，卻具有槓桿作用，
能夠彌補本金不足的困擾，有助提升表現。 - 控制風險
美股於發佈業績時，股價有機會大幅裂口下跌，造成鉅額損失。
學習操作認沽期權(put options)，為正股買入保險，花費不高，
卻能有效控制一旦業績不如預期時的股價損失。 - 賺取期權金
沽空風險有限的「價差組合」(spread)，
賺取期權金 (premium)。
左：美股隊長接受《新城財經台》訪問
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【 美 股 隊 長 網 上 美 股 期 權 課 程 】
美股隊長網上美股期權班/TEJSD7(總第四屆)
課程重點：
* 暫時只供美股隊長入門班及期權班舊生報讀(不公開招生)
* 全網上課程，不設實體課
* 每兩個月舉行一次收費聚會，隊長分析市況，
* 特設「網上美股期權班」封閉Facebook群組，
* 教學影片全長約20小時
學費: $6800
曾報讀舊制期權Level 2的同學，報名重讀折扣價：$1800
學費並不包括「網上IB期權工作坊」報名費用
課程大綱：
甚麼是期權？
期權基本四式
影響期權價格六大因素
如何構建風險有限的期權收入組合？
期權操作兩種心態－如何二合為一？
如何用構建期權組合，減低操作成本？
如何用期權組合，加速蟹貨鬆綁，甚至反勝？
如何構建期權組合，免費為持股提供保護？
如何零成本／低成本搏黑天鵝，牛皮市不失血，看中反而免費？
如何零成本／低成本搏大波動，牛皮市不失血，看錯反而免費？(草
如何用期權配合正股，克服期權流通性不足，甚至兩頭獲利？
如何用期權對沖持倉，應對波動市況？
圖：美股隊長在新城財經台與年輕人談理財
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–【 前 往 【美 股 隊 長】 講 座 】–
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． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項