微觀看影響呎價之因素: 元朗YOHO TOWN vs 新元中

論一區樓市必先睇供應數量，當然全面的分析不限於此。港政府在2013年取消勾地制度之後，香港房屋供應一靠賣地、二係地鐵上蓋起樓，至於市區重建已漸式微。看賣地表可見一區未來之房屋供應，而2015年2月27日地政總處發佈的賣地計劃用地表為:

1.   元朗凹頭丈量約份第103約地段第1066號

2.   長洲花屏路丈量約份地段第1872號

3.   元朗牛潭尾新潭路與碧豪苑第一街交界丈量約份第105約 地段第2115號

4.   屯門第48區青山公路青山灣段屯門市地段第542號

5.   青衣細山路青衣市地段第190號

6.   大埔滘大埔公路大埔市地段第230號

7.   屯門第20區青山公路青山灣段青霞里屯門市地段第516號

8.   屯門第56區掃管笏路屯門市地段第497號

9.   何文田常盛街九龍內地段第11257號

10. 大埔荔枝山山塘路大埔市地段第221號

11. 九龍筆架山龍翔道新九龍內地段第6533號

12. 馬鞍山白石沙田市地段第611號

13. 沙田多石街沙田市地段第609號

14. 沙田大埔公路沙田嶺段沙田市地段第610號

15. 九肚麗坪路沙田市地段第614號

16. 油塘崇信街與仁宇圍交界油塘內地段第44號

 

預計可於2015年至2016年度出售之住宅用地(滾存用地，即2014-15年賣唔哂淨番去15-16賣):

 

1.   大埔白石角創新路大埔市地段第226號

2.   屯門第56區掃管笏路屯門市地段第541號

3.   屯門第56區管翠路屯門市地段第500號

4.   屯門第16區海榮路與恆富街交界屯門市地段第539號

5.   大埔白石角創新路大埔市地段第227號

6.   大埔白石角科研路大埔市地段第228號

7.   長沙灣福華街、營盤街與福榮街交界新九龍內地段第6534號

8.   大窩坪延坪道新九龍內地段第6542號

9.   大埔露輝路大埔市地段第223號

10.  大埔露輝路大埔市地段第229號

11.  赤柱黃麻角道鄉郊建屋地段第1201號

12.  赤柱黃麻角道鄉郊建屋地段第1202號

13.  屯門青山公路大欖段屯門市地段第523號

 

統計上29塊將賣既地，元朗(2塊)，大埔(7)，屯門(7)，沙田(2)

看畢網上有師兄云:「港島無地，而成個九龍區只得5幅供應，買港島九龍無得輸。」

師兄2云:「大埔屯門供應將成主力。將軍澳竟然一幅都無，早年供應已經見頂! 將仔樓市有救!」

 

筆者對上述言論未敢苟同，根據2015年4月1日發展局局長的發言稿，展望2015-16年度，鐵路物業發展項目方面，西鐵元朗站項目可供興建約1 880個單位、而港鐵日出康城其他期數合共可供興建約5350個單位。此類型單位未反映在賣地表內，而觀察一區供應必須同時考究地鐵上蓋供應。回應師兄關於港島九龍「無得輸」既論點，看來要將南昌站上蓋計埋在內，加上留意「起動九龍東」的項目才能把睇法想個完全。至於將軍澳一幅地都無，原因係康城貨尾未消，2015-16年夾硬將該區地皮賣走只得賤價。更深入去探究香港18區樓市的跑贏同輸之勢，留待買樓003課堂解說。

我們找一區去說明，論元朗。元朗在其西鐵站附近已成了新市中心，取代舊元朗大馬路市中心地位。新地集齊了西鐵站附近用地，更好令新市中心冒起。睇呎價，樓齡低的YOHO呎價高，平均都在$8500之上，而新元中只在七千餘元，就咁睇看似YOHO一期係正野! 但睇完累計回報，新元中升118%而YOHO只95%，再睇埋排名，YOHO TOWN在全新界東西計入的44個屋苑中排中遊(20/44)，而樓齡教舊的新元朗中心排名(7/44)更高! 什麼令兩個屋苑之排名有異?

 

先睇兩個屋苑之平面圖，YOHO一期與新元中的1-4座係無唔同的。新元中第5座係全3房單位(見圖)，由於大單位均呎價一般低，呢幾年亦是細單位先行，在本書附圖已將所授相印證。那在間隔上兩屋苑有所不同。

 

至於位置上，同意新元中是「站在不敗之地」，永遠比YOHO一期近西鐵站，足以彌補佢樓齡舊的缺失。

 

至於實用率，新元中為81-85%，而YOHO一期為75-78%。可見只要樓齡不過20，買家始終選擇地利好一點而更實用的新元中。大家不要認為新樓一定比舊樓更有升值潛力。而經紀們猛咁道出新樓點比二手樓好，當然是錢作怪。

 

筆者意見最影響兩屋苑的，係未來YOHO三期之建成，預計在2016年開售。YOHO三期比MID TOWN及一期更近西鐵，供應更是千幾個，若考慮係元朗買樓，必然要留意他日新樓開售價會否貼近二手價、而將元朗二手樓打殘。由於過往供應關係、元朗樓市在18區排名上已不高。當考慮埋未來一年在西鐵站附近有新地盤供應，更是大型盤，要在當地置業真要慎重一點。

 

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上堂情況:

 

Option Jack，在近年轉角位及選擇爆升股策略上皆有驚人表現，可以FB日誌，直播及散戶奇兵為據：

2015年大時代前，3月28日的 ‘擋不住的誘惑’，預期：升200點若不追，升2000點時會後悔。

2016年2月11日，預視跌市將終極一跌後結束，2月12日指數見18260後急速上升轉勢。

2016年7月初提出：突破21000點，寧可追錯不可放過，升勢至9月9日才結束。

2017年1月初提出，升破22000點，應由淡轉好倉。（12月30日已表明轉好倉）

2017年5月9日指出，突破24500資金位，全面轉好倉應對。

5月18日指出：最強藍籌：平安保險.

6月28日指出：在直播中只推薦匯豐及江西銅，隔日匯控及江西銅均開始爆上。

8月17日指出中海油，有見底轉強之跡象。

11月23日預測騰訊平保終極見頂

2017年12月13日開始持續推薦建設銀行有突破機會

2017年12月28日，於年底前仍然積極憧憬年後升市，持續建立好倉！

2018年1月2日，年初首個交易日，繼續加注好倉！

2018年2月1日 ，在散戶奇兵預視美股轉勢

2018年2月21日 預期匯控除淨後偏軟下跌

2018年3月15日操作日誌：開始做淡港交所

2018年6月初，好淡分界線31000，跌破轉身

2018年6月中，跌破30,000點，繼續做淡，博破底

2018年6月中，持續分析388 long put 值博，至結算日平均超過15倍利潤

2018年6月底，分析港交所終極目標價 217元

2018年8月6日，分析博銀娛業績后反彈short put策略

2018年8月9日，在散戶奇兵分析，28000為好淡分界，跌破更淡。

2018年8月14日，分析銀娛破底機率高，幻想價：50元之下。

2018年9月初，直播分析中移動目標價80元。

2018年9月12日，分享自己銀娛建行博反彈。

2018年8至9月，分析兩星期轉勢，連續3次

2018年10月，提出騰訊見底論述

2018年11月，提出港股9個月熊市結束機會大

2018年底，提出年初部署單向走勢做準備

2019年1月4日，提出港股年初效應，第一目標27500點

2019年1月9日，直播指出可能升到1月尾

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