買樓投資那屋苑最好? #839

 

諗Sir你好。小弟今年32歲，月入11萬，可月儲2至3萬。太太為家庭主婦，有兩名不足三歲嘅小孩。今年睇完你嘅大作之後，修畢買樓課程再行一拆二。將自住三房單位以760萬賣出（賺320期，實套現430萬），政府出新政策之後，唯有先用8成借貸，用太太名計劃買入一個單位比朋友住，就算樓市再升都有間樓揸手，預算為100萬買市值400萬的樓房。究竟買邊度好? 另外淨330萬現金，我應該如何部署？

 

希望諗sir賜教。謝謝。

 

ANSWER:

讀者將原自住樓放出，再買樓都係「收租」為主，唔會自住，是很妥善的雙租族做法。收租樓可買回報好的、成家人再租住一處地方方便自己的，此事即將自己買樓的消費需求及投資需求分割開。相信將樓賣走而一咪等樓市的「傷租族」、做法是穩妥好多，不會一味賭樓市下跌。

 

既然將買樓的投資需求及消費需求分拆開，那我們可集中討論邊處樓房最值得投資。究竟「買唔買樓?」又或「買邊度好?」係香港人經常討論既話題。惟因柴灣都有人覺得好方便、而住係水塘亦有人覺得非常鐘意，所以將因人而異的消費需求列入考慮因素是令討論不能有完滿結果。我們宜將討論限制在一間樓是否符合人的投資需求，此舉即令討論成為考慮不同單位之回報及風險的考量，若我們找到單位的回報是很大而所冒風險極少，那該房投資價值極高，雙租族應買入黎收租而自己再租住第二度，讓投資價值高既樓慢慢跑贏低投資價值既地方，此舉令人無論在升市或跌市、都穩握勝券。

 

投資是一投資物的風險及回報之考量、不考慮風險而投放資金的叫賭博，不少賭局的勝率對於人而言長線係零、但仍然有人賭到唔願訓，說穿了賭博是種享受(ENJOYMENT OF RISK)。此亦為投資及賭博當中的分別。那我們用客觀之角度去考慮買入何處，先要觀察香港各大屋苑在早幾年之回報及其價格波幅。多謝有朋友提供資料，我們找到了2008年6月至2014年3月各個屋苑之升跌幅，在此選錄了新界西及新界東區之屋苑，升幅及排名(共44個)見下圖:

 

荃威花園	104.86%
沙田第一城	96.87%
盈翠半島	59.43%

知道回報後亦要計算風險，而我們找來了呎價波幅去為風險說明。呎價波幅計為不同屋苑在期内(2008年6月至2014年3月)呎價之標準差，再將其除以期内的平均值得出來的。最後將回報除以波幅，我們得出了回報/波幅比，數字越大，代表投資人承受每一個單位的波幅可獲得之回報更可觀。那我們應選取回報/波幅比最大的屋苑去投資，而新界西及新界東區之屋苑經計算後的部份結果如下:

排名7/44	大埔中心	4.31
排名12/44	荃威花園	3.68
排名26/44	麗城花園	3.52
排名39/44	盈翠半島	2.64

讀者若有全港之排列表，即知邊處係買樓收租的最精明所在。攪好買邊處後、淨低330萬現金可先將一半投入債基方案投資，貪其冇年期限制及年息口在12-15%之間，即投放150萬月收$15000-18750。此金額即夠補貼租大單位自住需多付之租金，有淨仲可以儲起準備之後再買樓的投資。

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

諗Sir 真人授課

**諗Sir【買樓收租課程】**

．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–

---

---

 

Jack Sir 簡介

• 國際市場資深全職交易員Option Jack
• 32年市場實務期貨期權交易經驗
• 前機構投資者資深分析顧問
• 前理財週刊期權專欄主筆
• 經濟一週期權專欄作者
• Now財經台理財有方節目嘉賓
• 新城財經台散戶奇兵常行嘉賓
• 策略王直播 專家拆局常行嘉賓
• 著作：盤房爆炒30年及 ‘那有一天不交易’上暢銷榜 前3名

 

Jack Sir | 期權課程

 

【Option Jack – 期權速成課程】

一切由正路開始（Let‘s Begin’）。

期權應由務實觀念學習

偏排最新最貼市的期權基本至高階 策略課程

報名請早 ！以上內容標題，將會有部分增減調配

以上課程內容純為技術策略部署分享教學，不涉及未來方向推介及個別股票買賣建議

~全職交易員（只會告訴你期權市場真相）

 

Option 1 ：最快的方法學懂期權基礎
Option 2 ：期權4式應用,實際槓桿及Delta Gamma Theta Vega
Option 3 ： Call put parity ，敢恨下重注的時機1，short put 與covered call解碼
Option 4 ：敢恨下重注的時機2，4個救倉策略，跨月價差及 2月港交所末日put
Option 5 ：牛熊週期時間，注碼控制及除淨對期權的影響

全部課程：網上  Facebook 群組（五天內可重看）

可以自行選取 適合個人程度的 堂次

期權交易並非紙上談兵，要學就要學真交易，並非理論

費用: 每堂 $600
4月30日前報名，每堂$500 優惠

 

有興趣可 Whatsapp 91010168 報名

 

call put 4式:

報名請早 ！以上內容標題，將會有部分增減調配

 以上課程內容純為技術策略部署分享教學，不涉及未來方向推介及個別股票買賣建議

~全職交易員（只會告訴你期權市場真相）

 

---

 

 

 

上堂情況:

 

Option Jack，在近年轉角位及選擇爆升股策略上皆有驚人表現，可以FB日誌，直播及散戶奇兵為據：

2015年大時代前，3月28日的 ‘擋不住的誘惑’，預期：升200點若不追，升2000點時會後悔。

2016年2月11日，預視跌市將終極一跌後結束，2月12日指數見18260後急速上升轉勢。

2016年7月初提出：突破21000點，寧可追錯不可放過，升勢至9月9日才結束。

2017年1月初提出，升破22000點，應由淡轉好倉。（12月30日已表明轉好倉）

2017年5月9日指出，突破24500資金位，全面轉好倉應對。

5月18日指出：最強藍籌：平安保險.

6月28日指出：在直播中只推薦匯豐及江西銅，隔日匯控及江西銅均開始爆上。

8月17日指出中海油，有見底轉強之跡象。

11月23日預測騰訊平保終極見頂

2017年12月13日開始持續推薦建設銀行有突破機會

2017年12月28日，於年底前仍然積極憧憬年後升市，持續建立好倉！

2018年1月2日，年初首個交易日，繼續加注好倉！

2018年2月1日 ，在散戶奇兵預視美股轉勢

2018年2月21日 預期匯控除淨後偏軟下跌

2018年3月15日操作日誌：開始做淡港交所

2018年6月初，好淡分界線31000，跌破轉身

2018年6月中，跌破30,000點，繼續做淡，博破底

2018年6月中，持續分析388 long put 值博，至結算日平均超過15倍利潤

2018年6月底，分析港交所終極目標價 217元

2018年8月6日，分析博銀娛業績后反彈short put策略

2018年8月9日，在散戶奇兵分析，28000為好淡分界，跌破更淡。

2018年8月14日，分析銀娛破底機率高，幻想價：50元之下。

2018年9月初，直播分析中移動目標價80元。

2018年9月12日，分享自己銀娛建行博反彈。

2018年8至9月，分析兩星期轉勢，連續3次

2018年10月，提出騰訊見底論述

2018年11月，提出港股9個月熊市結束機會大

2018年底，提出年初部署單向走勢做準備

2019年1月4日，提出港股年初效應，第一目標27500點

2019年1月9日，直播指出可能升到1月尾

–

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330