懶人買樓摸貨有利可圖?#838(下)

(續解答昨天的個案)

你好！本人38歲，單身女姓，月入$15000，無其他收入，人工唔會有太大上漲。與父母同住，無按揭，不可以做二按，父母已退休，用積蓄同一間鋪收租生活，所以不用我供養。而現自住的屋將來應該會留給我自住。本人沒有太多積蓄，HK現金$100K，Rmb現金$100k，手上突然多了現金HK$4m，是父母給我的。想買樓投資收租，以便將來退休用。我有現金但借貸能力有限，自知不能行錯第一步，在現今的市況，我應該怎做？

1) 第一次買樓投資，應買邊區？樓價大約多少？

2) 我既收入情況，買第一層樓應該做不到9成按揭，變相要比多d首期。如：樓價$4m，我是否要比$2.5 to $3m？

3) 本人目標是買完第一間，再買第二間，我的狀況是否很難做到？

4) 有朋友介紹私買外地樓花、投資外地樓好嗎?

我自問不是一個叻人，手上有cash也不懂連用才可以令自己退休路好走一點，希望諗sir比d指引，萬分感謝！

張小姐

answer:

昨天此個案張貼後在線上及線下都有同學討論:

tong calvin: 「38歲先得個20萬？果400萬好心就留返比兩老過世啦，d錢唔係自己賺既，會好快蝕九晒」

maggie wong: 「非常同意，唔係自己賺既錢係好難留得住！」

calvin: 「我得30歲都已經明呢個道理，唔係自己辛苦賺既錢，係好快敗晒，係真架，半澤直樹套野都有講啦，如果個女人未樹用男人既錢開鋪頭一定會倒閉。」

你問筆者，意見係好好將錢管住都係一種能力、而在此世上立壞心腸既人少、但想富有既人太多，所以錢係難以交比另一個人管理的，理財呢件事唯有靠自己。另外在年青時走一段難行既路唔係壞事、大家亙相勉勵。至於讀者，有朋友就問佢好唔好買海外物業? 投資海外物業對某些人而言是好事，若你已在香港建立好基本需要既資產(即至少是一生二宅，及起碼市值都比結欠多三成唔太怕樓市下跌被call loan)，那買海外樓可令你重拾摸貨的好處。

在香港買樓限制多多，但不代表外地樓房在少限制下價量必比香港升得更多。澳洲綜合樓價2014年升6.8%，在2013年則升9.48% (source: http://www.globalpropertyguide.com/)。若單計Sydney，2014年升12.2%。那澳幣同港幣兩年匯率變異如何? 2014年1月3日報6.93HKD兌1澳元，2015年1月3日報6.27，即匯價在2014年一年跌10.5%，早一年即2013年全年跌17%(2013年初$8.11兌價)。那結論是呢兩年買左澳洲樓，因澳元下跌而引起國內的資產升值潮，資產價格升幅不及匯價下跌幅度。當然明白10%買樓花即等於2010年前香港人買樓玩摸貨咁吸引，可是要做呢件事唔一定要係澳洲、英國美國都有樓花買。何況澳洲借錢息率比其他國家高。

英國樓又如何? 不少富豪都考慮將仔女同銀紙都放係英國，那價格是否長升長有? 看數據呢幾年英國樓價確實每年攀升，惟按執筆時數據，不少當地估價行或借貸機構都預計2014全年英國計升幅為7-9%不等。而2014年英鎊年初由$12.72跌至$11.88，計為7%。所以在香港人睇英國樓，是賺價但蝕匯最後約打和。當然如買倫敦地區會比北部跑贏些少，但是否一個值得投資項目實在值得商榷。加上英國買樓有稅項，同澳洲比筆者認為好處在於英國息口比澳洲低、萬一樓花期完左要「上會」都較容易守。

至於日本樓有坊間已有不少資料，筆者不再詳述。2014年日本樓投資概念已廣為人知，若在年初持有日本樓在匯價全年約兌美金蝕14%，而據筆者所知日本樓係2012開始廣為台灣人投資至2013已升了不少，2014有升幅都只屬平淡。

對於投資初心者而言、做好儲蓄學好堅持、買樓讓自己不被貨幣失效潮而淹沒、再由最就手既股票至外地樓花去分散閣下在各項見的投資風險為正路。昨天收息堂後不少同學留係度問債基方案點配置及執行最佳，筆者意見是有100蚊將50投資債基、基本上要輸的情況很少。當然100蚊只投50蚊收14%息、那100萬成個portfolio去睇回報只拉升至7%，但風險低好多。30-45歲的又唔使保守到咁。

第一堂: 直債基本網課(1小時)

直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得

第二堂: 債基基本網課(1小時)

債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較

第三堂: 升跌看市網課(1小時)

製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法

第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時

債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密

第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時

-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

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※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

諗Sir 真人授課

第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

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第二堂 (三小時)

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**諗Sir【買樓收租課程】**

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． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
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Jack Sir 簡介

• 國際市場資深全職交易員Option Jack
• 32年市場實務期貨期權交易經驗
• 前機構投資者資深分析顧問
• 前理財週刊期權專欄主筆
• 經濟一週期權專欄作者
• Now財經台理財有方節目嘉賓
• 新城財經台散戶奇兵常行嘉賓
• 策略王直播 專家拆局常行嘉賓
• 著作：盤房爆炒30年及 ‘那有一天不交易’上暢銷榜 前3名

Jack Sir | 期權課程

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以上課程內容純為技術策略部署分享教學，不涉及未來方向推介及個別股票買賣建議

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Option 1 ：最快的方法學懂期權基礎
Option 2 ：期權4式應用,實際槓桿及Delta Gamma Theta Vega
Option 3 ： Call put parity ，敢恨下重注的時機1，short put 與covered call解碼
Option 4 ：敢恨下重注的時機2，4個救倉策略，跨月價差及 2月港交所末日put
Option 5 ：牛熊週期時間，注碼控制及除淨對期權的影響

全部課程：網上  Facebook 群組（五天內可重看）

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費用: 每堂 $600
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上堂情況:

Option Jack，在近年轉角位及選擇爆升股策略上皆有驚人表現，可以FB日誌，直播及散戶奇兵為據：

2015年大時代前，3月28日的 ‘擋不住的誘惑’，預期：升200點若不追，升2000點時會後悔。

2016年2月11日，預視跌市將終極一跌後結束，2月12日指數見18260後急速上升轉勢。

2016年7月初提出：突破21000點，寧可追錯不可放過，升勢至9月9日才結束。

2017年1月初提出，升破22000點，應由淡轉好倉。（12月30日已表明轉好倉）

2017年5月9日指出，突破24500資金位，全面轉好倉應對。

5月18日指出：最強藍籌：平安保險.

6月28日指出：在直播中只推薦匯豐及江西銅，隔日匯控及江西銅均開始爆上。

8月17日指出中海油，有見底轉強之跡象。

11月23日預測騰訊平保終極見頂

2017年12月13日開始持續推薦建設銀行有突破機會

2017年12月28日，於年底前仍然積極憧憬年後升市，持續建立好倉！

2018年1月2日，年初首個交易日，繼續加注好倉！

2018年2月1日 ，在散戶奇兵預視美股轉勢

2018年2月21日 預期匯控除淨後偏軟下跌

2018年3月15日操作日誌：開始做淡港交所

2018年6月初，好淡分界線31000，跌破轉身

2018年6月中，跌破30,000點，繼續做淡，博破底

2018年6月中，持續分析388 long put 值博，至結算日平均超過15倍利潤

2018年6月底，分析港交所終極目標價 217元

2018年8月6日，分析博銀娛業績后反彈short put策略

2018年8月9日，在散戶奇兵分析，28000為好淡分界，跌破更淡。

2018年8月14日，分析銀娛破底機率高，幻想價：50元之下。

2018年9月初，直播分析中移動目標價80元。

2018年9月12日，分享自己銀娛建行博反彈。

2018年8至9月，分析兩星期轉勢，連續3次

2018年10月，提出騰訊見底論述

2018年11月，提出港股9個月熊市結束機會大

2018年底，提出年初部署單向走勢做準備

2019年1月4日，提出港股年初效應，第一目標27500點

2019年1月9日，直播指出可能升到1月尾

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美股隊長 ( 吳瑞麟，Jonathan )
《信報》專欄作家
《美股隊長手冊》作者
《值博率煉金術》合著作者
【經濟一週 – 美股零距離】客席主持
【新城數碼財經台 – 散戶奇兵】客席嘉賓
家族資產管理辦公室（Family Office）投資總監；
知名理財教室HomeBlogger / StockBlogger 首席美股顧問。

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【 美 股 隊 長 講 座 / 課程 】
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美股隊長【進擊美股強勢股】講座│YUJS38

 

 時　間：2019-03-18(一) 19:30-21:00(全一課)

費　用：全　免
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【報名： 按此網上填表】
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講座內容:

● 最新投資主題全檢閱
● 如何尋找美股強勢股
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*內容和2月27日講座內容一樣

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全面革新內容及學習模式！

1. 10小時(或以上)影片教學－詳細解釋課堂概念
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1. SCTR交易系統 (短線強勢股交易系統)
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. 進軍美國ETF入門教學
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. 最近實體課開辦日期及時間：2019年6月23日(日)下午2-6時
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美股隊長【美股入門班<美股101>】TEJSBN

第一階段：視頻授課 － 透過授權連結，先在網上自行收看
第二階段：實体課堂 － 2019-06-23(日)14:00-18:00
費　　用：$3580
地　　點：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
地　　圖：https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp

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【我要報名：網上填表】
http://homebloggerhk.com/applyus/
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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】

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尚待公佈│美股隊長【美股期權班<期權Level-3>】JSE2│2017/07
時　間：尚待公佈
費　用：尚待公佈
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【半年一次，只接受【美股期權Level-2】舊生報讀】
地　點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室
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課程大綱
1. 草船借箭 III號
2. 如何減低買入長年期期權的成本？
3. 另類借箭技巧

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美股隊長美股期權收費聚會/TEJSC9
講　者：美股隊長
時　間：2019年2月17(日) 14:00-17:00
費　用：$200
地　址：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室

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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
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學習「美股期權操作」有以下好處：

1. 彌補本金不足
   美股多大價股，例如Amazon.com(AMZN)，
   每股成本高達近6,000港元，如操作本金不大，能買入的股數有限。
   買入期權，風險有限，卻具有槓桿作用，
   能夠彌補本金不足的困擾，有助提升表現。
2. 控制風險
   美股於發佈業績時，股價有機會大幅裂口下跌，造成鉅額損失。
   學習操作認沽期權(put options)，為正股買入保險，花費不高，
   卻能有效控制一旦業績不如預期時的股價損失。
3. 賺取期權金
   沽空風險有限的「價差組合」(spread)，
   賺取期權金 (premium)。

左：美股隊長接受《新城財經台》訪問

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【 美 股 隊 長 網 上 美 股 期 權 課 程 】

美股隊長網上美股期權班/TEJSD7(總第四屆)

課程重點：
*  暫時只供美股隊長入門班及期權班舊生報讀(不公開招生)
*  全網上課程，不設實體課
*  每兩個月舉行一次收費聚會，隊長分析市況，邀請各同學分享心得、經驗，並供同學發問問題(時間/地點：週日於Homeblogger尖沙嘴教室上課 )
*  特設「網上美股期權班」封閉Facebook群組，供同學隨時發問課程相關問題(恕不提供交易、個股推介)
*  教學影片全長約20小時

學費: $6800

曾報讀舊制期權Level 2的同學，報名重讀折扣價：$1800

學費並不包括「網上IB期權工作坊」報名費用

課程大綱：
甚麼是期權？
期權基本四式
影響期權價格六大因素
如何構建風險有限的期權收入組合？
期權操作兩種心態－如何二合為一？
如何用構建期權組合，減低操作成本？
如何用期權組合，加速蟹貨鬆綁，甚至反勝？
如何構建期權組合，免費為持股提供保護？
如何零成本／低成本搏黑天鵝，牛皮市不失血，看中反而免費？
如何零成本／低成本搏大波動，牛皮市不失血，看錯反而免費？(草船借箭)
如何用期權配合正股，克服期權流通性不足，甚至兩頭獲利？
如何用期權對沖持倉，應對波動市況？

圖：美股隊長在新城財經台與年輕人談理財

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–【 前  往 【美  股 隊 長】 講 座  】–

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4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
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10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.為港漂解說值得買入的二手港房類別，不主推一手新盤
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►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
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8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
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10. 資深一手樓按揭上會妙法及即場手把手揀樓
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.一拆二及用開的人際脈絡轉介
14.加按及預早甩名部署咨詢
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)

17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%

諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
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團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

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*服務提供者為諗sir舊生Ada，現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
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