收租真係好過打劫? #797

諗sir你好，機緣之下觀看了homebloggerhk。之後瘋狂搜尋你的著作。但由於缺貨加上本人長居於澳洲悉尼，於是不了了之。但也有繼續留意你的網站，在今年九月中回港放假兩周，在九月就只有收息班，未有買樓課，唯有上住收息班學習。之後對於blog中所講既野明白多了，但想諗sir指點我既情況點去執行。
說回本人狀況，29歲，讀書不成，但心明要靠儲蓄及購買資產來產生現金流。今年6月在悉尼巿區買了一個樓花au$640,000,付了10%首期，另需在2017年完工前付另外10%,之後大概每周供au$600。現於悉尼一連銷餐廳工作周薪au$1200,由於有宿舍及膳食所以每周儲au$1000。現有一想法未知是否可行，想計劃在香港購買物業放租，將來可套現或按下來做生意。
現有資金如下：hk$300,000股票和 今年底應有au$80,000 現金
父母有一30年已供完的自住私樓(長沙灣）現值hk$3,000,000
父母在廣州物業現值cny$1,200,000 (供完，現收租人仔$2500/月）
請問如我不在港工作可否借貸買樓，還是諗sir覺得在下想法行不通，請指點一下。

 

Answer:

不在港工作，但有香港新份證係可以借貸買樓。有件事可以令借貸行得順暢，就係將澳洲的出糧戶口設在跨國銀行、而返到香港叫澳洲同事打比香港同事做個亙相認證，咁澳洲既借貸力，可以傳到香港。由於香港存錢都唔使打稅，係香港做投資自由多了，這亦是香港點解咁成功吸引到外資既主要原因。可惜香港近月在股樓方面都不約而同推出了新限制措施，降低了市場效率，變相將資金(財神)趕出門口。

 

香港另一基可係聯繫匯率，將港幣縛係美金雖有十萬個不好，令奕錢在港令老外「起碼有數計」、美金升幾多港幣一樣咁睇就夠了。且看政府班子幾時再將呢個招牌拆埋，將港紙掛係一晚就可以”completely changed”的人民幣。香港股民近日就「漲跌停」機制作出討論，實行港股內地化，他日港股每升10%大家就要冷靜幾分鐘，依中國+香港人咪執輸既性格，冷靜過後原本升到10蚊停版既貨，會毫不猶豫咁擺個$11蚊既盤，變相焗升。你心諗? 咁咪幾好? 可是在此機制萬一有少量買賣盤用高今日10%之價成左，隻股就會「被逼」停牌，變相令股價更難測。最慘既係萬一隻股跌停，由於停版機制你可能走唔到貨，開市一手慢就又被屈機硬食跌10%之惡果。咁既market，點叫外資怎不心灰意冷? 咁既HK market，既然已被xxx大陸化，點解唔成team搬去上海?

 

樓市都唔見得有幾free，政府主要都係出招恫嚇收租佬。近月將租金收入再計作下次買樓之核實收入的水平降10%至70%(只限有租約適用)，筆者在早前文章己提及現時有樓收租人仕都係實力之輩，你再降到50%都不能影響大局。當然政府出此招或只想帶出訊息，就係:「我地政府同收租佬勢不兩立，土地是廣大人民的!」此事已達，筆者預計市場影響如下:

 

1. 發展商知道投資客仍然難買樓，咁不如起少d，減少樓價供應。趁呢兩年捐下地搞旺元朗同其餘幾個新場，同「上線」搭好路2017再打算。

2. 買親樓既人大部份都係自住，租盤得不到供應，租客被逼交貴租。樓價要跌更難。

3. 呢幾年買親樓既人都係滿足自己「消費需求」多，滿足自己「投資需求」少。居屋公屋置業比例上升，下次金融風暴再黎因市面上更大部份都係買樓黎自住，冇可能再出現之前1997或08年的炒家極速散貨，此事令樓價更難跌。

4. 香港人的投資需求從未減少，可惜買樓收租的門檻高了，投資人被逼買第二類投資物，例如係波幅更高的股票。或會令股票市場有一刻的興旺。可是大鱷一來，市場買股的財富即被捲走。變相政府逼大家下海、在股票市場輸獲甘。留意買樓借錢好少會被call margin，買股買匯就一定會。

 

5.樓房素有替市民藏富的功用，可是政府現在措施係要趕走力實力的樓房投資人，難怪近年多人考慮海外物業投資。長遠睇法、香港終被陰乾、李生八十幾歲都仲要求變，你呢? 成世人只係買樓肯定捱唔到尾。中線睇法，樓價依然硬淨有時間搵方案，時代為有心人保留一扇打開的門。短線要睇本blog用開的睇市指標，可預示三個月後中原城市指數走勢。

 

讀者將港樓加按過後，由於有香港身份證、加上接澳幣自己都用得番之優勢，可將債基昇華令年收息19.42%，即每一百萬收$15833。呢個方案不合筆者，自己未試過。

 

有關文章:

http://homebloggerhk.com/?p=19727

 

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

 

 

 

 

 

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

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