諗sir – 24歲儲夠錢買樓 #778

諗sir你好，小弟現年24歲，兩年前畢業。一直都係做sales，每月月入計埋份佣平均有35000，現有積蓄250k現金。無股票係手，亦都唔諗住買(特別係睇完你既文章，知道同覺得自己會輸多過賺)
受到父母同啲長輩影響，一直都覺得今時今日，要保障將來既生活，買樓永遠係皇道。最近有幸拜讀你既文章，亦都啱啱睇完你本樓換樓，加深左我要上車既決心。但始終可以參考既例子唔太多，所以決定請教請教

問題如下，
我每個月最少可以儲到15000，假設人工無加，我到2015年尾就最少有現金500k係手。依個數到時會夠我比一層400萬樓既9成首期，但如果將啲律師費印花稅其它雜項計埋(around 100k or up)，到時基本會令到我手頭既資金變為零。
之前睇過你講，銀行最多可借比我既錢係3.5×2.5×0.5=4.3m(有錯請跟正)，咁係未代表多出黎個100k雜費都可以問銀行借左先然後慢慢每月供還？

如果我條數計錯，又或者我係唔可以問銀行借黎比堆雜費，咁我係未會好危險？萬一樓價跌，我會無備用資金應急？

如果我條數計啱，而銀行又會借到錢比我應付埋個堆雜費。除左首期外，我應該夠儲幾多為備用資金？定係一於少理，一儲夠個手期就即刻上車？(eg我睇中一層350萬既，我只有35萬夠唔夠做呢？)

本人現正住喺港島區，但係睇黎睇去港島都只得一啲單幢唐樓，或者一啲比較二綫既單位。反而新界區比如嘉湖山莊既樓價一黎較易負擔，同時之前你有提及過香港未來發展會向西部移，個人對該區將來既前景都有信心。但如果要入到咁遠，一黎因為9成無得租比人，二黎我係港島翻工唔打算搬去新界，好似好唔划算。究竟應該主攻港島，即使二綫三綫都上？定係主攻新界？

其實問題仲有好多，但我知無免費午餐。希望諗sir賜教之餘，自己都會再做下功課，報讀你啲course了解多啲=]

 

Answer:

 

呢位讀者24歲，懂得將收入儲起，亦有用自己能力去置業既打算，態度確實不錯了。要買樓難度就係: keep住儲$15000一個月，為期兩年。就當你收入未有呢位讀者咁可到三萬六，係將一半即$7500月儲起，兩年都有180,000，加多些少夠九成上會買翠屏或荃德花園了。與其埋怨，不如堅持向目標邁進。

 

關於買(二手)樓既雜費，有經紀傭金，一般為樓價之1%。從價印花稅，如果三百萬樓預7-8萬吧。再貴既樓印花稅再會高些少。至於此等價碼既樓房，現律師費要約$5000。同舊業主的管理費差餉對數就唔計啦，另而家問銀行借錢有1%貸款額之現金回贈，那330萬既樓，雜費約為33000+80000+5000-33000*90% = 約$85000。不過銀行回贈要正式成交個日先會攞到。所以買家一般要先預備13萬雜費，銀行不會加借此等使費比你。九成上會，除上述幾項外再要額外多比按揭保險保費，由於此保費一筆過付清都要十萬八萬(詳見HKMC的保費表)，銀行可加借此保費予客戶。

 

讀者計借貸力之算乘應2.59得出4.53mil。2.59是指一個有能力月供$10000按揭貸款既人可借$2.59百萬。有此幣數，可很快粗略算出自己最多買到幾大銀碼既樓，而旺市更應只用一半借貸力入市，好等跌市有銀彈入場低價買貨。留意正常港人之真正借貸力會比2.59算乘計出的少了，原因很多，不在網上文章講述。至於讀者，入手四百萬樓令其銀借力用掉超過七成，故不會建議2015年尾買400萬樓。原降低目標至2.5百萬。

 

當然，不少同學都知筆者有計「借東風」，首期都可借而不影響借貸力。惟一般後生仔買第一間樓，實不宜用「借」去開展買樓理財之路。對於有資金而想保留實力等跌市者，「借」來的首期或是好方法。至於初心讀者不宜起手買入單幢唐樓，一黎唐樓借錢難而在拉長還款年期有限制，二來唐樓定價不似大屋苑，未花時間在該區打躉實在難掌握業主開價是否偏低抵買。就當兩間在同街同齡的唐樓，都可因建築質素不同而令價錢變異。點去查察一幢樓是否用料上乘，不是初始買樓人仕探討的範疇。

 

初心者宜在大屋苑出發。見屋苑中座各及高低不同而變異之開價，買家可快習得最基本影響一個單位價值之因素。另大屋苑單位出貨較快，實力不足者宜投資流通性較高之標的物，唐樓做按揭難做去接貨者都比較少。

 

買樓可滿足一個人的投資需求及消費需求(自住)。讀者可買潛力高而新西地區收租，再租住港島樓去令自己有地利之便，即以租養租。當然港島樓租金應貴於新西，要有方便當然要補貼些少。

 

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
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