以黃金報價，樓價跌左十幾年！

以前的美元與黃金掛鉤，而金本位制度於1971年終結，美元不再同黃金掛鉤，因而美元的價值一直減少（當然港元亦是）。而我們的紙幣沒有甚麼支持，可說只是交易工具的一種，亦可以沒有甚麼實質價值。

在過往的歷史中，黃金白銀都曾經是人類的貨幣，就算到現在，不少人都將黃金視為真正的貨幣，或稱為終極貨幣，而黃金的升幅背後亦反映著貨幣的貶值，亦代表著通貨膨脹的結果。

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樓怎樣以黃金報價呢？舉例說，美孚新村某單位現時值港幣500萬，可說是等同於64萬美元，以歐羅計就等同於50萬歐羅（約1兌10），若以黃金計就等同於約435兩黃金（現時約11500元一兩），假設這單位在30年前值25萬，那以當時的金價計算，這單位當時約值86兩黃金（當時約2900元一兩黃金），即是這單位以港元計升了20倍，但當用無貶值因素影響的黃金計價時，這單位只升了約5倍。

假設香港不是是港幣作交易貨幣，而是以黃金作貨幣，而我們的樓價不是以港元報價，而是以黃金報價，就可以減少貨幣貶值的因素，以及通脹因素，但當然亦會因金價波動而產生價格不穩的因素。

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那麼以金計，過去幾十年的樓價走勢究竟是怎樣？當從另一角度看樓價，現水位是高還是低呢？

以下的樓價數據來源為差餉物業估價處，計算方法是將該年的全港各區分類、各大小分類，再計平均值得最終數字。
而這裡的所謂500呎樓，並非是當年一個500呎單位的真實樓價，只是以該年平均呎價直接地乘500計算而得出的。
而金價為該年的年尾價，以美元7.8換算。
2013年為6月份的數字。樓價以中原城市領先指數 CCL由2012年尾（115.78）到6月尾數據（121.22），而推算樓價半年升了4.7%。

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以1984年為例，當年全港的平均樓價為643一呎，若將643X500=32萬，得出500呎單位要32萬，以黃金計這單位當時值111兩黃金。

年 樓價 500呎樓(萬)金價 樓價(金)
1984 643 32 2900 111
1985 789 39 3070 129
1986 822 41 3670 112
1987 992 50 4570 108
1988 1279 64 3850 166
1989 1599 80 3770 212
1990 1716 86 3670 234
1991 2275 114 3320 343
1992 3356 168 3120 538
1993 4014 201 3670 547
1994 5141 257 3590 716
1995 4773 239 3630 657
1996 5440 272 3470 784
1997 7766 388 2720 1428
1998 5470 274 2700 1013
1999 4583 229 2730 839
2000 4230 211 2560 826
2001 3682 184 2590 711
2002 3313 166 2270 730
2003 3132 157 3920 400
2004 4404 220 4120 534
2005 5325 266 4820 552
2006 5430 272 5970 455
2007 6679 334 7860 425
2008 7470 373 8180 457
2009 7430 372 10260 362
2010 9032 452 13260 341
2011 10600 530 14440 367
2012 11258 563 15580 361
2013 11787 589 11500 512

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圖中可見，原來以金計樓價跌了十幾年，不過當中其中一個因素是金價升了十年。但金價某程度反映貨幣的貶值情況，即是若樓價考慮通脹等因素時，其升幅沒有我們認知的那麼多。即樓的實質升幅在這30年間亦不是太誇張，只有幾倍。

當然，這亦反映了樓價大升的其中一個重要元凶是貨幣的大幅貶值，而地價及建築成本的上升，亦會令樓價由過往至今只升不跌，就算不考慮價格的波動，其價值長遠計亦是穩步上升的。

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若以金價計，現時的樓價相比97年的顛價原來仍有一段距離，雖然當時的金價處於低位，但這亦反映出一個情況，就是當考慮通脹成本等因素，其實現時的樓價就算是高，仍未算高過97水平，但是否代表現時的樓價合理，或意味樓市離爆煲仍有一段距離？相信單憑這圖亦未能下定論，因為以黃金作為貨幣去分析樓價，只是給大家多一個多度去分析。

 

Jack Sir 簡介

• 國際市場資深全職交易員Option Jack
• 32年市場實務期貨期權交易經驗
• 前機構投資者資深分析顧問
• 前理財週刊期權專欄主筆
• 經濟一週期權專欄作者
• Now財經台理財有方節目嘉賓
• 新城財經台散戶奇兵常行嘉賓
• 策略王直播 專家拆局常行嘉賓
• 著作：盤房爆炒30年及 ‘那有一天不交易’上暢銷榜 前3名

 

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上堂情況:

 

Option Jack，在近年轉角位及選擇爆升股策略上皆有驚人表現，可以FB日誌，直播及散戶奇兵為據：

2015年大時代前，3月28日的 ‘擋不住的誘惑’，預期：升200點若不追，升2000點時會後悔。

2016年2月11日，預視跌市將終極一跌後結束，2月12日指數見18260後急速上升轉勢。

2016年7月初提出：突破21000點，寧可追錯不可放過，升勢至9月9日才結束。

2017年1月初提出，升破22000點，應由淡轉好倉。（12月30日已表明轉好倉）

2017年5月9日指出，突破24500資金位，全面轉好倉應對。

5月18日指出：最強藍籌：平安保險.

6月28日指出：在直播中只推薦匯豐及江西銅，隔日匯控及江西銅均開始爆上。

8月17日指出中海油，有見底轉強之跡象。

11月23日預測騰訊平保終極見頂

2017年12月13日開始持續推薦建設銀行有突破機會

2017年12月28日，於年底前仍然積極憧憬年後升市，持續建立好倉！

2018年1月2日，年初首個交易日，繼續加注好倉！

2018年2月1日 ，在散戶奇兵預視美股轉勢

2018年2月21日 預期匯控除淨後偏軟下跌

2018年3月15日操作日誌：開始做淡港交所

2018年6月初，好淡分界線31000，跌破轉身

2018年6月中，跌破30,000點，繼續做淡，博破底

2018年6月中，持續分析388 long put 值博，至結算日平均超過15倍利潤

2018年6月底，分析港交所終極目標價 217元

2018年8月6日，分析博銀娛業績后反彈short put策略

2018年8月9日，在散戶奇兵分析，28000為好淡分界，跌破更淡。

2018年8月14日，分析銀娛破底機率高，幻想價：50元之下。

2018年9月初，直播分析中移動目標價80元。

2018年9月12日，分享自己銀娛建行博反彈。

2018年8至9月，分析兩星期轉勢，連續3次

2018年10月，提出騰訊見底論述

2018年11月，提出港股9個月熊市結束機會大

2018年底，提出年初部署單向走勢做準備

2019年1月4日，提出港股年初效應，第一目標27500點

2019年1月9日，直播指出可能升到1月尾

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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

 

 

 

 

 

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