賣樓。捨棄後得$47280 #740

Lum Sir 你好！

拜讀閣下的blog多時， 希望能獲得指點。

本人35歲， 已婚， 暫沒打算要小孩。 我和先生家庭月入$160000, 每月其他開支$55120（包括供養父母，保險等等， 未包括供樓）。收入穩定，月儲$5-6萬。供樓開支$46880,如下（全部聯名）：

–
1. 自住單位900呎3房， 月供$18600. 欠款約$490萬.
2. 一間九龍塘舊樓兩房單位2012經HKMC9成上車， 現值$660萬，月供$28280, 欠款$502萬。之前由父母住，現已搬出。由於借9成，未能出租, 亦未能加按。將來如出租應可租$21000.

沒有其他欠債， 銀行存款約30萬， 另國內有一物業，現值約50萬。

–

本人明白現在跟先生並沒有正現金流，所以很著急。想請教Lum sir, 九龍塘舊樓應盡快還款以至將來可合法出租， 還是應該襯現在賣出再買其他細單位收租？本人擔心再等下次樓市升市周期樓齡已屆45－50年， 到時想賣恐怕有難度， 但先生不願賣出，希望將來可收租兼搏收購。希望lum sir 可給予意見。

另外，為將來退休作準備， 本人目標將來再買細單位，實踐一生四宅作收租用，請問Lum sir 我應如何部署?

謝謝！
小女子上

–

ANSWER:

小女子都屬另一個典型窮中產個案，即收入高而儲蓄少。家庭月入16萬而銀行存款30萬。收入穩定月儲5萬但現存資金只相當6個月儲蓄。明白不少港人都有此情況，亦知婚後開支更為大增。再睇讀者情況，在理財上做了幾個錯決定:

–

1. 九龍塘40-50年舊樓2012年上車，就咁放係度唔收租。咁不如留個聯絡搵個讀者當朋友住入去唔好咁浪費啦。在此亦想講講心態，筆者都識得有些朋友係就咁放間樓係度唔租唔賣的，租比人怕比人住殘間屋，自己都唔想屈係間細樓。呢個諗法是可以的，但不要呢頭講完接住又怨自己唔夠錢洗、或未能退休云云。至於讀者提出的「博收購」，筆者睇法是個人藉口多於真想法。要想趁人收集業權而令自己間殘樓變金屋，要好人脈及付出更大努力才行。

–

2. 讀者「入左閘」之後都感覺到出事，舊樓買時可能近40樓齡，可是再等下次價升賣樓大賺，到時樓已40年有餘，此年紀樓房做按揭好難拉長到30年、或有時20年都唔到，唐樓更是難攪。其實舊樓收租回報高，不少人認為是樓殘而令其價低所以拉高租金回報，其實最致命係樓舊令抵押力低下，按揭還款扯高令買入後產不出正現金流。

–

建議是與其博呢間舊樓比人收購，倒不如賣走佢套近160萬。一是補足讀者鱷魚頭的特徵，二是錢可用作收息，就當咩都唔理全放入債基都收$12000*1.6 = 約$19200。當然筆者自己唔會咁打理，有1.6mil係手加上如有實生「一生四宅」心願，做法如下:

–

將1.6mil其中之1.0mil買入某類型單位再間房，係現時市區每間有lift套房可收$4000-7000之下，四間套房即需400呎實用面積，每區套價各異。咁肯定係租成7000一間套房既地方呎價都會提高，惟點去得知每套房租金收入與當地呎價之亙為關係而計出最高價性比，這留待買樓003再解。亦要探討下點解有政府部門捉僭建，此類型單位仍比租客「一出即殺(租)」。

–

另外有50萬真係可以買下收息堂所述之債基方案，當試驗，亦可隨時贖回。50萬債基收$6000一個月吧。而上段談的套房，四間少都收$21000，而七成上會後供都只係8000餘，一來一回正現金流為$21000-8000 = $13000。而投放金額為100萬，你細心計就知成條數係真計得出黎既。亦因而我們用100萬就產出了$13000正現金流。再加上債基的$6000/月，最後係讀者放棄了舊樓$28280之供款，那個人現金每月即增為+13000+6000+28280 = $47280，足足佢成1/3月入。所以呢，咪為一時之氣比間舊樓拖後腿。感情不能計，惟投資回報可計，相信今日一比之下，大家已有判斷。

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

諗Sir 真人授課

**諗Sir【買樓收租課程】**

．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–

---

---

–

聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
–

---

※【股市淘金班】每個單元內容，都是獨立的，
同學可先上「單元二」，之後才讀「單元一」，etc.

---

---

–

內　　容：

股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

－

–

============

了解更多：股市漁夫系統 免費試用

股市漁夫是一套高績效的選股系統，系統運用技術分析配合統計學製作出不同指標顯示短、中、長線的港股表現；較一般指數更能反映真實市況，對分析後市走勢有絕對的優勢。股市漁夫選股系統透過精密的方程式去找出股票強弱勢頭，全天侯自動分析個股走勢、突破股、大市評論及視頻等功能。莊博士獨家的運算方程用 「破勢」、「止賺」把機會向用戶展示。漁夫選股系統更有不同種類之篩選股票準則來提高勝算。

 

莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。