如何由無樓變出兩間? #674

諗sir 您好! 拜讀過您的文章後穫益良多, 十分感激!
我是一個年滿28, 月薪22.5k, 收入微薄的庸才.
早年購入一未補地價居屋自住, 現未補地價估值3.1mil, 補地價後估計約4.1mil. 現餘按揭約23萬, 月供6.5k，沒有其他貸款.

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自知目前能力未夠, 唯心願是盡快另購一細價私樓, 增加现金流。 現有以下想法, 請給予意見, 謝謝!
ps：由於家母鍾情現有居屋, 故絕不能賣.  (雖有點天真, 即管假定10年內樓價變動不大)

1) 於现有按掲上，再貸款約1.2mil以補地價, 完成補地價後, 加按至7成按揭供30年, 用盡目前收入的貸款力套現1.3-1.4mil.
再進行債基收取10%年息, 複息待機8年, 本利將有2.7-3mil以購一細單位收租.
2) 不補地價, 老實地毎月儲蓄60%, 到2017年中前年儲6萬，打後年儲13-16萬. 儲5～6年後進行8-9成按揭購入細單位。

ANSWER:

看完讀者個案，心中有點不明白。就係補地價與老實儲蓄需要在當中做一選擇。務實儲蓄是為了調教良好理財心態，所以一個人的總正現金流未大過自己份人工之前，最好不要放棄儲蓄。其實養成了節儉美德，一旦養成就當發達之後仍會保存。錢到時對你改善生活沒有幫助，時間將花在為自己理想打併或抽些時間幫助其他人。明白本案讀者一旦加按居屋將負上1.2+1.3=2.5MIL債項，那究竟有沒辦法又加按、又可以儲錢呢?

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答案大致是將資金套出再去收息，惟一個策略能否有效，在於實行細節。讀者財務基礎薄弱，買入投資品要波幅低才成，亦緊記了解清楚各項投資品特性後才實行。28歲少年勿將家母一生儲蓄瞬間銷毀，筆者擔心是因為個人工資水平反映了該人的能力，雖然咁講好冒犯，不過在香港錢真係會無定向咁分派? 筆者對一個人無啦啦有百幾萬係手好擔心，因如筆錢不是靠該人儲蓄或賺回來，該人是無能力打理筆錢的，到時自有人出現去呃走呢筆錢、或自己輸走。寄語一眾欲將屋企人樓房套現的少年，小心處理。萬一丟失屋企人一百萬、損失比自己出去捱貴租仲慘。

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明白讀者可選路向不多，只可將錢套出。讀者借貸力為22500/10000*50%*2.59 = 2.91MIL，如讀者所言套出2.5MIL後會將借貸力在旺市用盡，超50%。套出後買入低波幅的債基，當中年回報是約6.5%，有此選擇看該投資物過往幾年升跌:

投資物在上圖見2015全年要跌5.4%，可接受。現價亦將近吸引。可看到債基有高抗跌力。而銀行亦因高抗跌力令債基更享高融資能，令港幣回報由6.13%提高至~10.8%。用72法則，只要投資物有10%年回報，7.2年即可將本金翻倍! 即將100萬放入去，就算呢幾年有咩金融風暴打些折，只要你而家有一百萬，7年後約有「兩個」一百萬收回，即刻夠做兩間樓首期! 等七年，不算太長。只要「坐監」既生活有清晰既年期! 關於讀者，唔可以諗「黑版本」，最好都係務實用港紙買再行債基收8.2%。另外不可將一注錢放入此物，要再用ETF。

上ETF一年波幅為10%之下，投放於GOOGLE、FACEBOOK、APPLE………..，不過唔係就咁買，亦不是簡單倍於納指的ETF，一年收息達10.83%，不過由於要打稅只75折收息，所以落袋計埋都係8-9%附近。讀者用100萬投放於此債基加ETF，複合收息率約為9%，而波幅大大降低。堂上不少師兄可以幾百萬咁行年16%息既債基方案，因為佢地背後資金更多。讀者不可以不知就裡就死跟。

兩投資物都可以隨時取回，所以讀者3-4年後還埋按揭供款都應加快了儲蓄進度。到時更多120萬係手及一間當私樓用的居屋，情況大有改善。

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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