低收入80後完成一生三宅夢

諗sir:

本人28 人工20k。女友26 人工16k。將在未來兩年內結婚。

今次去信想諗sir 比d建議，因想搞清楚自己諗法是否正確。
小弟資產：
股票100k 可隨時止賺
基金 250 k, 如要戶口提現，現可提大約100k。
月供基金4.1 k (此供款比較高，係因為08年年底低位開始買，因朋友關係買左三份（第三份10年買），不過目前三份都有正回報，但唔高。)
流動現金不多，少於80k
如連基金，每月最少可儲13k。

女友資產：
外滙連流動資金共300k。
每月可儲最少10k。

問題1：(借貸能力)
我地想結婚前買樓作投資。因女友與其家人同住公屋，所以只能我單名加我爸做擔保，借貸力為(20k+ 20k) *2.59*50%/10000=5.18。可是因為小弟在深圳返工，有4成係大陸出糧，所以借貸力只有(12k+ 20k) *2.59*50%/10000=4.14 ，如想大陸的人工納入借貸力，可有辦法? 我聽講可以在一年或半年內自己每月定時自動轉入香港出糧戶口，製造出糧的transaction ，再叫公司出份大陸的入息證明，不知此方法可行?

問題2: (買樓)
因家住屯門、女友住葵涌區，所以買樓會選擇荃灣，我地比較想買麗城，因為成交比較活躍，想作為買樓投資。
但諗SIR都見到我倆總資產，是難以同時買樓同結婚，所以小弟想到以下方法，不知可行與否。
1) 小弟weekday 要駐深圳寶安上班，周未才回香港。所以我跟女友有共識，結婚後同女方家人住，起碼有個照應，同埋買的樓可以租出去，增加被動收入。
2) 至於買樓方面，其實可問家人借一成首期入市，但麗城兩房不便宜，就算一成買入都出唔到租。依家希望轉移買屯門樓，尤其屯門碼頭。因為1)如果西鐵南線(屯門碼頭站), 屯門西鐵與機場連接和東西鐵路連接這三大發展項目真的實行，估計屯門樓房的潛力會好大。2) 我地係呢區住左超過二十年，就算只比一成首期買樓，相信私底下搵租客都唔難。
3) 另外，家人多年前已供完新屯中三房單位，銀行估價400萬，我想趁依家樓市高位加按3成套出120萬作收息之用。小弟上完收息課程後，幾個高收息方案中覺得債基比較適合我，希望爭取萬元被動收入之外，為未來低位買第二層樓作打算。

我和女友都承認自己是庸才一名，希望借努力儲蓄，衡量好能承受到的風險能力之下，達到一生三宅。之後會繼續拜讀諗SIR 的收息101，增長自己的財技。

謝謝。

answer:

讀者是個殷實香港仔，經過筆者教壞之後，大膽想去將九成樓出租之方案。跟手又向阿爸阿媽間新屯中打算，加按120萬再收息。上述兩件事有不少人認為屬不孝或犯法之舉，惟按筆者理解是法網可逃、孝義難解。時下年青人在現今社會型態靠份工已很難突圍，大家見不少來信問案的讀者人工無十萬都有五萬，可是沉默的一群應佔更大多數，而收入不高又無專業技能的朋友應多花時間去同銀行搞好關係借錢、多交益友為自己開路、努力豐富自己內涵。當連自己都未做好既時候、點能奢望他人肯花時間聽你既訴求呢?

「屯門樓房的潛力會好大」係同意。留意買樓是件很生活化的事情，你唔落區行你感受唔到市場氣氛、建立不到經紀網絡、想買個筍盤或合意的便難一點。就算你一生人只買一間樓都建議這樣做、因為花力氣慳到0.5%樓價成幾萬兩萬銀、得罪講句都可能係諸位大半個月人工。

如要替讀者打算，先看個人格局，相信係幫老闆做牛做馬型的、多勞少得。無人願意做人地隻牛、讀者如要打破此格局需要完全改變生活習慣、換轉個人時間表。例如每十花10小時返工既、可能要轉做3小時進修2小時識朋友淨低先返工做野。同意社會認同你每日所做的事越多、你所得越多。既然讀者年輕又幹著不為社會受樂之事、那何不一轉呢?

維持兩人現收入係難發圍的、借盡都係5.2mil左右。讀者將人工每月轉存至港戶口有90%銀行不會接受及將其海外收入100%作計數、否則人人都可以填張form再搵公司蓋個印就即可提高借貸? 當然有銀行是得過且過、趁好時機再找香港同大陸有強聯如永亨銀行試一試、但2020年唔易做按揭，先祝讀者好運。留意筆者同其他人一樣、對本港各銀行有偏好、但對銀行的操守是十分肯定的，因為有金管局睇住麻。讀者點攪都好只能借盡5.2mil，因而讀者要住細一點為自己他日鋪路。

咁做咩呢? 建議他日搬出自住、需要選一些可間兩間套房的村屋或私樓。村屋易搵些少、私樓亦有不少已間好的盤源。咁做係因為要將半間屋租出去比人、減輕自己負擔，他日更可手執租約提高自己借貸力。此舉就好似60年代不少人將自己間屋分租比人、讀者人工不高故要行此舉。由於不少村屋是700呎、間開一半都大過市區不少樓房。屯門區沿青山公路應有不少可七成上會的好選擇。間樓供$10000、租出去間一房廳套收返$5500，變相減低支出一半、又唔怕收唔到租。

最後是120萬套出金額，父母血汗錢當然要謹慎。可以要投放於低波幅的債基方案，每月收息降至$6000。當然咁樣收3年息已有多20萬作買樓首期、減去套錢後要多還的按揭亦賺突$3000餘元一個月，對讀者都有點幫助。諗sir長時期買入一美國etf收息、約12%年息、混合期權加基金策略，波幅出奇地低、涉獵美國科網市場，在收息104網上課程有交待。當然都可黎上真人堂。看法是美國科網股比港股更好、炒味無咁濃更易長線投資，無論政治係點，相信你都要google, 要whatsapp。

第一堂: 直債基本網課(1小時)

直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得

第二堂: 債基基本網課(1小時)

債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較

第三堂: 升跌看市網課(1小時)

製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法

第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時

債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密

第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時

-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

第一堂: 直債基本網課(1小時)

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※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

諗Sir 真人授課

第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
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第二堂 (三小時)

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**諗Sir【買樓收租課程】**

．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

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美股隊長 ( 吳瑞麟，Jonathan )
《信報》專欄作家
《美股隊長手冊》作者
《值博率煉金術》合著作者
【經濟一週 – 美股零距離】客席主持
【新城數碼財經台 – 散戶奇兵】客席嘉賓
家族資產管理辦公室（Family Office）投資總監；
知名理財教室HomeBlogger / StockBlogger 首席美股顧問。

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【 美 股 隊 長 講 座 / 課程 】
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美股隊長【進擊美股強勢股】講座│YUJS38

 

 時　間：2019-03-18(一) 19:30-21:00(全一課)

費　用：全　免
地　址：尖沙咀金巴利道25號長利大廈12樓02室
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【報名： 按此網上填表】
course code：「YUJS38」

 

講座內容:

● 最新投資主題全檢閱
● 如何尋找美股強勢股
● 債市/商品全分析

備註：

*內容和2月27日講座內容一樣

「美股隊長教導團團員」，可免費安坐家中，收看錄播

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全面革新內容及學習模式！

1. 10小時(或以上)影片教學－詳細解釋課堂概念
2. 時間自由
3. 每月舉辦4小時實體課，隊長親身講授重點
4. 舊生專屬群組「美股隊長教導團」學員交流 (不會提供交易建議)

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主打四大交易系統
1. SCTR交易系統 (短線強勢股交易系統)
2.「雙動能」交易系統 (ETF 交易系統，適合年輕朋友）
3. 耶魯校產基金史雲生投資法 (ETF 交易系統，適合忙碌中產）
4. 永恆組合 (ETF 交易系統，適合低風險穩健人士）

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另全面覆蓋
. 進軍美國ETF入門教學
. 美股初階技術分析攻略
. 如何找出美股強勢股及板塊
. 發掘美國市場獨有的投資機會
. 簡易宏觀分析
. 商品ETFs操作法門(例如GLD、USO、USL)
. 實用投資書籍、網站、APPS推介
. 如何查探美國著名投資者、對沖基金持倉、操作策略
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實體課內容
. 4小時美股隊長親身講授重要概念
. 解答美股相關問題
. 如未能出席，可免費改至下期實體課，暫定月月開班
. 最近實體課開辦日期及時間：2019年6月23日(日)下午2-6時
. 實體課上課地區：尖沙咀
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其他優惠
. 沒有
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美股隊長【美股入門班<美股101>】TEJSBN

第一階段：視頻授課 － 透過授權連結，先在網上自行收看
第二階段：實体課堂 － 2019-06-23(日)14:00-18:00
費　　用：$3580
地　　點：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
地　　圖：https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp

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【我要報名：網上填表】
http://homebloggerhk.com/applyus/
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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】

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尚待公佈│美股隊長【美股期權班<期權Level-3>】JSE2│2017/07
時　間：尚待公佈
費　用：尚待公佈
費　用：$1680
【半年一次，只接受【美股期權Level-2】舊生報讀】
地　點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室
地　圖：https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp

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【我要報名：網上填表】
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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查　詢： E-Mail → [email protected]】
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課程大綱
1. 草船借箭 III號
2. 如何減低買入長年期期權的成本？
3. 另類借箭技巧

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美股隊長美股期權收費聚會/TEJSC9
講　者：美股隊長
時　間：2019年2月17(日) 14:00-17:00
費　用：$200
地　址：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室

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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】
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學習「美股期權操作」有以下好處：

1. 彌補本金不足
   美股多大價股，例如Amazon.com(AMZN)，
   每股成本高達近6,000港元，如操作本金不大，能買入的股數有限。
   買入期權，風險有限，卻具有槓桿作用，
   能夠彌補本金不足的困擾，有助提升表現。
2. 控制風險
   美股於發佈業績時，股價有機會大幅裂口下跌，造成鉅額損失。
   學習操作認沽期權(put options)，為正股買入保險，花費不高，
   卻能有效控制一旦業績不如預期時的股價損失。
3. 賺取期權金
   沽空風險有限的「價差組合」(spread)，
   賺取期權金 (premium)。

左：美股隊長接受《新城財經台》訪問

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【 美 股 隊 長 網 上 美 股 期 權 課 程 】

美股隊長網上美股期權班/TEJSD7(總第四屆)

課程重點：
*  暫時只供美股隊長入門班及期權班舊生報讀(不公開招生)
*  全網上課程，不設實體課
*  每兩個月舉行一次收費聚會，隊長分析市況，邀請各同學分享心得、經驗，並供同學發問問題(時間/地點：週日於Homeblogger尖沙嘴教室上課 )
*  特設「網上美股期權班」封閉Facebook群組，供同學隨時發問課程相關問題(恕不提供交易、個股推介)
*  教學影片全長約20小時

學費: $6800

曾報讀舊制期權Level 2的同學，報名重讀折扣價：$1800

學費並不包括「網上IB期權工作坊」報名費用

課程大綱：
甚麼是期權？
期權基本四式
影響期權價格六大因素
如何構建風險有限的期權收入組合？
期權操作兩種心態－如何二合為一？
如何用構建期權組合，減低操作成本？
如何用期權組合，加速蟹貨鬆綁，甚至反勝？
如何構建期權組合，免費為持股提供保護？
如何零成本／低成本搏黑天鵝，牛皮市不失血，看中反而免費？
如何零成本／低成本搏大波動，牛皮市不失血，看錯反而免費？(草船借箭)
如何用期權配合正股，克服期權流通性不足，甚至兩頭獲利？
如何用期權對沖持倉，應對波動市況？

圖：美股隊長在新城財經台與年輕人談理財

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–【 前  往 【美  股 隊 長】 講 座  】–

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3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到，會談及避免區份)
4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢

10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.為港漂解說值得買入的二手港房類別，不主推一手新盤
14.向港漂解說小紅書講錯港房的10大點
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16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)

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18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%

諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
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