一個投資頂四間收租樓 #588案窮中產

Lum sir你好,客套話不多說了，小妹已婚36歲，家庭月入5+k，另擁有澳門物業市值7M+,月供9k,租收16k,香港冇物業，租住$9000私樓，請問:
1.澳門樓市仍在上升軌道，但租金回報極低，如賣出後可得十年以上存款收益並可套現5M+,是否在升市下仍建議賣出？
2.現手持40萬現金，是否該現在9成上會香港買入細單位自住？
3.閣下建議利用澳門樓加按投資於香港物業或其他低風險的收息產品嗎？
4.你會贊成放棄澳門樓買入一間細價樓自住，一間3房出租嗎？還是加按澳門樓再買入兩間香港細價樓，一層老公名9成自住，一層自己名7成出租，就此完成一生三宅？借貸力可以承受嗎？買入物業價格及加按金額如何分佈？
5.閣下對澳門樓市有何見解，在供應嚴重短缺、澳門賭收雙位數增長及港珠澳大橋效應下，是否跌市機會什微？
感謝Lum sir賜教!

心急完成一生三宅夢的小女人上

 

answer:

澳門樓回報太低，七百萬樓只收租金$16000。投資係講回報、唔係講感情，一個回報2.7%的住宅投資項目不宜持有。賣走套出500萬可有不同投資方案:

 

為了合乎規定我們不直稱任何投資物。

 1.直債投資

	到期日	賣價	回報(年)
李氏基建	Prep.	101.39	6.625%
CITIC Group	Prep.	111.61	8.13%
香港地產商	Prep	101.93	12.42
收過路費公司	18/9/2017	107.21	7.38%

 

當讀者知道收五百萬放一年少都有7%回報，即一年35萬每月成$29166，那一間收租$16000的樓「唔要都罷」!

 

 2.一堆直債

資本少而又不願承受風險者，宜入手幾間公司直債去分散風險，五百萬港幣投資額可投資之餘享受近乎隨時取回資金之便利。少於五百萬或少至幾十萬都可運用收息課方案將年回報擴張至10-15%。

 

年15%回報好跨張? 又或者有同學覺得好少? 可承受風險者可選擇年60%回報的xx地產直債，此物在堂上被同學發現。收息課唔會比number、是引領各位同學懂得找尋適合自己的投資，6-60%皆有。一堆直債或一條直債皆有提及。

 

那500萬放在15%回報、可隨時贖回的「堆頭式方案」，回報再上一級至每月$62500。一個得宜的投資抵得上4間樓收租($62500/4 = $15625)。

 

 3.一間日本樓

買間日本樓再搵人反租比香港客，你去日本租酒店幾錢? $600一晚? 你買間日本樓幾錢? 45萬港幣好吧? 將間日本樓散租比人當一個月只得40%出租率，每月收租$600*12 = $7200。一年回報為$7200*12/450000 = 19.2%。如果擔心「租唔出」、「日本樓無可能45萬咁平」、或「日本地震間屋會跌落地底」那請留個機會比其他人。筆者自己就怕大亞灣核爆多過間日本樓跌落地底。.

 

講唔哂咁多，先提出十個方案當中之三個。坊間機構對此等方案絕口不提，因為有部份方案對銷售者無利、只對投資者有利! 那不如唔好提!

 

小女人會否不再固執於現有樓房? 做個抵得上四間樓收租的方案? 借貸力為50000/10000*50%*2.59 = 6.47mil。現金只四十萬，正是借貸力一般而手頭現金亦見弱。賣樓的錢回籠後、九成上會夫婦每人一個在港買個小住宅係好! 在此時間各項樓市政策緊縛下、已獲利$500萬的小女子宜為資金找些好的收息出路，等樓市下調再遂間買入。

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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