36歲單身男套現求翻身 #539案庸才

Hi 諗sir

之前收到你既答案，唔該晒！最近問過其他銀行，如果轉按可以套現大約八十萬，但月供要$8700，都幾吃力因為月入只是$22000！

其實小弟想買多一層細價樓收租，套現岀來既錢俾三成做首期，以租養賃，但要加一個擔保人，會不會太勉強！？從你文章提及到轉按岀來既錢可以用Mortgage Link 來保本兼收息，待樓價下跌時才入市，畢竟不是時常會高估價，八十萬係一個好吸引既數目，但每個月要供多二千⋯⋯實在不知道怎樣選擇！

本人情況:

年齡: 36

性別:男（單身）
年薪大約三十萬
儲蓄有二十萬左右

2012年以七成按揭買入一自住單位（P Plan 2.2厘, 貸款$166萬，　原價$238萬），　現估值$330萬！

請問我可以轉按套現，等待樓價下跌以七成按揭買多一間藍籌細價屋苑放租嗎（$250萬之內）？　另外想問下以下屋苑既前境怎樣？

1. 沙田第一城
2. 河畔花園
3. 荃灣中心
4. 天水圍嘉湖
5. 屯門時代／市廣場

謹祝你「進擊日本樓」新書一紙風行!

 答案

加擔保人只係加定唔加既問題、擔保人的態度及職業上之改變是不會影響你已取借貸。留意按揭是借個一刻影相計數、之後在職業或薪金上的改變常有人不能及時通知銀行。就好似巴菲特咁，賣左中石油係美國寄平郵返黎比港交所，收到都14日之後，合哂規沽完貨先曝光。

單身男是最傳統一種、人工一般，幸好早前有置業才能向財務自由下一步進發。對於套現一事，如果讀者係冇可能搵到擔保人、應該不套現或只將原本樓房借貸維持在五成，好等將樓房租出(假設租到11K)後入手核實收入，借貸力由原本3.23MIL增至(11000+25000)/10000*2.59*50% = 4.66MIL。那自己先租住再日後九成上會買回自住樓、此為最進取而又最冒險的做法。

那為什麼要冒險呢? 正所以身無分文必須賭博、需然讀者有正職、不過單身加上人工維持在一般水平(剛好又享受唔到津貼房)，如果搵唔到擔保人幫根本無出路的。在冇人冇政府援助下、不靠自己眼光那無人可再依靠。

當然如有人擔保，即將現居盡按至70%(當然搵財仔再盡都可以)，套出讀者認為極吸引的80萬，再買下一間樓開始包租公生涯。惟本年不是讀者再作動作之時，坦白講兵微將寡、不宜在此間亂世胡亂求戰，理應集中兵力而不應將戰線拉長，所以「募」得80萬之後應穩守地盤，待時局有變而出擊。那何為時局有變? 撤招、樓市大跌、政局不穩幾件事，總之能力不足者只有乘風而行、沒有逆水上流之理。

咁套有80萬如何爭取現金流? 由於只是一注金額、所以在海外買日本樓是行不通的。較宜在香港投資一些流動性高之工具。亦由於要等呢注錢去改善下半生、所以要小心處理、財技炒股都只宜將1/10投進。較好做法是用收息為主的債券、加上用基金方法令贖回靈活性大增、加上小心選取較高評級債券再利用ETF免除加息下債價下跌之風險、為自己爭取7-10%年息收入、詳細做法在收息101-102說明。另外買樓選區，天水圍不見有新發展、由東涌至屯門的連接橋落地點已定、但只對市中心至山景一帶有利、不及天水圍。至於沙田樓只是中規中矩，沙田的發展較難再上一層樓、現在市中心已成為一個廣東省購物熱點、亦不見得會引入商業、做到銅鑼灣那樣商業加購物的格局。

屯門、荃灣是受筆者喜愛的、已有文章提及荃灣中心、不過筆者的偏愛在荃灣西站。當地的土地規劃加上交通改善、有能力令當地再上一層樓。至於屯門市中心樓房、除非是三房否則暫不作考慮。讀者可以先做功課睇下樓，增長知識再作出決定。

第一堂: 直債基本網課(1小時)

直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得

第二堂: 債基基本網課(1小時)

債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較

第三堂: 升跌看市網課(1小時)

製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法

第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時

債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密

第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時

-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

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※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

諗Sir 真人授課

第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

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**諗Sir【買樓收租課程】**

．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
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． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

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L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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※【股市淘金班】每個單元內容，都是獨立的，
同學可先上「單元二」，之後才讀「單元一」，etc.

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【聶SIR – 講座】

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買股賺錢一堂課就上手講座 │YUS40F

是次講座主要介紹伸延聶sir新書之外的股市知識，及即場示範聶sir的選股方略

 

講　者：聶sir
時　間：2018年7月16日(一) 19:30-21:00
費　用：全　免
地　址：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
地　圖：https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp
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(課程編號: YUS40F)

【我要報名 網上填表】

 

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聶SIR【買港股速成班】│YUS41U│2018/07
2018-07-26(四)19:15-21:00(第1堂)
2018-07-30(一)19:15-21:00(第2堂)
費　用：$2,000
地　點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地　圖：https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2
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【 按此進入  課程】

【我要報名 YUS41U： 網上填表】
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*【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】

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內容：
第一堂: 非凡價值分析
– 為何判錯價
– 三式基本功
– 精選合時股份 

第二堂: 掌握股票技術面

– 教曉揀新股

– 判價看陰陽

– 盤路齊拆解

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聶SIR【倍升股基礎班】課程

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內　　容：

股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

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美股隊長 ( 吳瑞麟，Jonathan )
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《美股隊長手冊》作者
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【經濟一週 – 美股零距離】客席主持
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家族資產管理辦公室（Family Office）投資總監；
知名理財教室HomeBlogger / StockBlogger 首席美股顧問。

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【 美 股 隊 長 講 座 / 課程 】
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美股隊長【進擊美股強勢股】講座│YUJS38

 

 時　間：2019-03-18(一) 19:30-21:00(全一課)

費　用：全　免
地　址：尖沙咀金巴利道25號長利大廈12樓02室
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【報名： 按此網上填表】
course code：「YUJS38」

 

講座內容:

● 最新投資主題全檢閱
● 如何尋找美股強勢股
● 債市/商品全分析

備註：

*內容和2月27日講座內容一樣

「美股隊長教導團團員」，可免費安坐家中，收看錄播

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全面革新內容及學習模式！

1. 10小時(或以上)影片教學－詳細解釋課堂概念
2. 時間自由
3. 每月舉辦4小時實體課，隊長親身講授重點
4. 舊生專屬群組「美股隊長教導團」學員交流 (不會提供交易建議)

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主打四大交易系統
1. SCTR交易系統 (短線強勢股交易系統)
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4. 永恆組合 (ETF 交易系統，適合低風險穩健人士）

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另全面覆蓋
. 進軍美國ETF入門教學
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實體課內容
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. 如未能出席，可免費改至下期實體課，暫定月月開班
. 最近實體課開辦日期及時間：2019年6月23日(日)下午2-6時
. 實體課上課地區：尖沙咀
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其他優惠
. 沒有
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美股隊長【美股入門班<美股101>】TEJSBN

第一階段：視頻授課 － 透過授權連結，先在網上自行收看
第二階段：實体課堂 － 2019-06-23(日)14:00-18:00
費　　用：$3580
地　　點：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
地　　圖：https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp

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【我要報名：網上填表】
http://homebloggerhk.com/applyus/
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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】

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尚待公佈│美股隊長【美股期權班<期權Level-3>】JSE2│2017/07
時　間：尚待公佈
費　用：尚待公佈
費　用：$1680
【半年一次，只接受【美股期權Level-2】舊生報讀】
地　點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室
地　圖：https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp

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【我要報名：網上填表】
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【查　詢： E-Mail → [email protected]】
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課程大綱
1. 草船借箭 III號
2. 如何減低買入長年期期權的成本？
3. 另類借箭技巧

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美股隊長美股期權收費聚會/TEJSC9
講　者：美股隊長
時　間：2019年2月17(日) 14:00-17:00
費　用：$200
地　址：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室

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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】
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學習「美股期權操作」有以下好處：

1. 彌補本金不足
   美股多大價股，例如Amazon.com(AMZN)，
   每股成本高達近6,000港元，如操作本金不大，能買入的股數有限。
   買入期權，風險有限，卻具有槓桿作用，
   能夠彌補本金不足的困擾，有助提升表現。
2. 控制風險
   美股於發佈業績時，股價有機會大幅裂口下跌，造成鉅額損失。
   學習操作認沽期權(put options)，為正股買入保險，花費不高，
   卻能有效控制一旦業績不如預期時的股價損失。
3. 賺取期權金
   沽空風險有限的「價差組合」(spread)，
   賺取期權金 (premium)。

左：美股隊長接受《新城財經台》訪問

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【 美 股 隊 長 網 上 美 股 期 權 課 程 】

美股隊長網上美股期權班/TEJSD7(總第四屆)

課程重點：
*  暫時只供美股隊長入門班及期權班舊生報讀(不公開招生)
*  全網上課程，不設實體課
*  每兩個月舉行一次收費聚會，隊長分析市況，邀請各同學分享心得、經驗，並供同學發問問題(時間/地點：週日於Homeblogger尖沙嘴教室上課 )
*  特設「網上美股期權班」封閉Facebook群組，供同學隨時發問課程相關問題(恕不提供交易、個股推介)
*  教學影片全長約20小時

學費: $6800

曾報讀舊制期權Level 2的同學，報名重讀折扣價：$1800

學費並不包括「網上IB期權工作坊」報名費用

課程大綱：
甚麼是期權？
期權基本四式
影響期權價格六大因素
如何構建風險有限的期權收入組合？
期權操作兩種心態－如何二合為一？
如何用構建期權組合，減低操作成本？
如何用期權組合，加速蟹貨鬆綁，甚至反勝？
如何構建期權組合，免費為持股提供保護？
如何零成本／低成本搏黑天鵝，牛皮市不失血，看中反而免費？
如何零成本／低成本搏大波動，牛皮市不失血，看錯反而免費？(草船借箭)
如何用期權配合正股，克服期權流通性不足，甚至兩頭獲利？
如何用期權對沖持倉，應對波動市況？

圖：美股隊長在新城財經台與年輕人談理財

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–【 前  往 【美  股 隊 長】 講 座  】–

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． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
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