諗Sir：
您好！本人是收息101的學生TEDV7426。希望能夠得到諗Sir的保貴意見好好去處理現時的資產配置同如何可以產生出被動收入可早一點達到財務自由同多點時間照顧家人同小朋友. 有一個心願就是可以財務自由後可以花三份一時間去參與NGO活動去幫助一些低收入家庭同小朋友。
去到人生中站…本人今年已經四十一，自覺得資產上不是太理想 ， 所以好希望可以好好利用未來10-15年還可以工作的機會(希望). 小弟不是什麼富裕家庭出身,不是什麼尖子,只是憑著一個信念 “不怕辛苦, 無時無刻都要裝備好自己,等待機會,做到老學到老” 比別人多付出一陪的時間及努力在工作上,由低做起慢慢地爬上中高層，但是同時換來的就是身體累積了很多勞損及很遺憾錯失多一點時間陪伴父母。過去廿十年花了過多時間在工作上。年紀漸大，希望能盡早整合自己的資產配置，以便安排未來的生活同希望可以帶給家人同小朋友將來有多一點選擇。
以下是本人現時的資產配置。
1）九龍區自住物業市值: 大約HKD18-19mil – 按揭還有HKD10mil
2）基金市值: HKD2.3mil – 每月供款HKD12,000. 個PLAN直到2033年. 如果現在取消大約可取得1.9-2mil
3）現金: HKD2.8mil
4）MPF: HKD3.9mil
5) 公司 OPTIONS: 大約HKD0.8-0.85mil (有D未到期)
本人目前收入見下。
1）月薪HKD140,000, YEAR END BONUS 大約 HKD400,000 – HKD500,000
2）MPF供款 (公司+個人) + 基金每月供款 = HKD31,000
3) 供樓每月支出大約：HKD40,000
小弟愚問:
1) 應否賣左自住物業另外安排?
2) 如果唔賣日後應否再買第二間屋?
3) 應否提早贖回基金計劃?
4) 唔知有冇機會可以做到1MIL被動收入,之後慢慢可以再增加
5) 希望可以係55歲或之前可以做到有18MIL(假設提取所有基金+MPF+儲蓄) 用黎做債基. (不知道是否太過妄想)
希望 諗Sir 能夠給我一些寶貴意見。萬份感激！
普通香港人上
ANSWER:
諗sir唔知讀者做邊行，不過一眾較高薪的中高薪，懇請留意下列幾點去看破格局
談工資
內地模式成功在於抑壓個人要求，為全世界合法提供廉價勞動力。你將台北同廣州人平均收入計一計，就知內地管理有道，模式可以複制。
係廣州花一萬蚊/月已請到個唔錯既人(仲要勁正能量同上進)，當地平民收入都係月入四千零蚊。大地產商出間酒店房比佢住係公司隔離(或者改埋酒店地方轉一半做辦公室)，比電子卡佢去旗下一田百貨或餐廳食野，咁其實係外勞工資真係增左一倍。
字節跳動有傳指在港開立的新辦公室只請港漂(即不在港出生但獲准在港工作的人)
自由行一旦重行，換人情況會更明顯。地產商為求酒店或不少舊式業務更有出路，就當佢真想離場，都需為中資買家提供方便才可甩走資產。
上述不是估計，諗sir有地產公司專營分間單位、學生宿舍。有盤生意計埋下年都叫玩左十年，唔叫好耐。我地親身接觸地產市場見到有些事，親營公司明白有些人的諗法，才對樓市或某些行業股票給些淺見。各位中產明白要趁刀斧手未到，快些安排好自己財務。
因此讀者及一眾中層打工仔，你的十幾萬月入能否維持實不樂觀。讀者話要努力等待機會? 然而明天的機會要今天先努力去開創才成。基本贖回帳面只輸30萬，唔好心軟，請拎返。保險公司依仗是你不願付沉沒成本，但你斷plan可賺回今時至2033年的機會成本。你拎返200萬，就當放入新世界或新鴻基直債唔槓桿，收成5.25%-5.75%，一年都10500息，收2-3年都保證拎返哂230萬啦。你睇睇友邦年報(下圖)，佢自己既錢19%+21%+22%~ 62%都用場黎買債。既然係咁，點然你唔直接買債收息呢?
當然，你自己去金融機構問債，佢基本上唔想sell你。原理清楚易明 – 無肉食既野唔會賣，供幾十年既保險願意上門賣添。
談仔女
九龍區間樓，建議賣走大執。現賣仲可返cash 800萬，作首期五成上會買兩間800萬市值三房係香港收租。800萬樓收租約18k，月供400/259*10000 ~ 15400。月被動收入18000-15400 = 2600同意係少。不過供得10-20年間屋差唔多供完，隨通賬上升的租金可養老，更可留返兩間樓比仔女。有樓揸手，仔女就係多個選擇。唔係叫仔女唔好讀書，不過有學歷有資本，幫到仔女可更多。800萬樓下跌空間更有限，因為平民都供得起。相反佢1800萬九龍樓獲市場承託力，同1000萬以下樓比一定唔夠。
談二千萬
賣走自住樓可以租返轉頭，諗sir係西九龍區近排睇過，大把40k租值的樓等你租、等你劈，遇上個心態弱既業主只需三萬鬆些就可租四房。未來十年的想法同之前已不一樣，大家唔好諗住死一個地方，社會亦未必會回歸平靜。你老細改租第二處做office絕對唔奇，咁你又何必做「坐地炮」等運到呢? 30-40k月租租金可以用現金之一半收息收返黎，讀者280萬現金之一半投入債基，詳細債基點用同點買先抵就收息101堂再傾吧，最緊要是現在低息(低hibor)槓盡，收息可以(560萬*6.5% – 420萬*0.9%) / 140萬 = 23%
不槓盡，(250萬*7.2% – 150萬*2%) / 100萬 = 15%
諗sir認為不槓盡去收息已夠。只有賣野既人才會叫你不顧風險咁槓盡。那140萬投入年收息21萬，每月已17.5k。加埋讀者原本有1800萬樓要供，唔家唔駛，起碼供少27k/月樓，即讀者多朋17.5k+27k = 44.5k預算比佢租樓，都算唔錯啦。如果份工有咩兇險，隨時縮住返細三房，只係22k月租，輕鬆不少。咁既彈性才是於此世代能生存之本。
債基慢慢做，試好才去右碼，絕不要一次過拎埋全部錢去做債基。至於直債同債基混合能提供10%年息(因為債基約提供15%年息而直債不槓桿都有5%，平均10%回報一年)，於佢現時唔計樓有淨資金約800-900之情況下，每年10%回報可以幫佢十幾年之後增一倍至近2000萬資金的。
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加息或減息時如何選取債券
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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實地了解宿舍的需求及建立
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買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
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九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
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套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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近月高回報收租方案分享
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