諗 Sir 你好, 閱畢你網頁和書本上既買樓方案, 獲益良多. 小弟現有一買樓疑難望諗 Sir 解答.
狀況：
– 30 出頭, 與太太同住大埔居所, 同太太聯名, 2.82M 買入, 借7成, H+1.1, 還左兩年
– 父母住屯門, full paid, 銀行估值 2.6 – 3M, 本人同母親聯名
– 父母已退休
財務：
– 月入：本人100K (用公司戶口出糧, 有收入證明) + 太太30K
– 稅貸：月還 38K, 尚欠 17個月 (當時借稅貸係要入股公司做投資)
– 現金：250K
– 股票+人幣定期：300K
疑難：
– 現想買一粉嶺樓供父母住, 方便照顧, 預算 3.8M 內, 打算用父親名買, 我做擔保
– 因稅貸每月還款額大, 所以未能過供款比例+壓力測試
Options:
1. 再借入私人貸款 1M, 分 8年還, 此舉可清掉舊貸款, 減低每月還款比例, 另可提供現金流去應付一成首期
2. 將屯門樓套現5 成,來還貸款+作首期之用, 但到時則要供三層樓, 想問供款比例是否要在收入 40%內?
3. 直接將屯門樓放售, 之後先再買
4. 不買粉嶺樓, 租住算數
5. 如屯門不賣, 會放租, 每月收租大概 8K
小弟問題多多, 煩請諗 Sir 抽空解答.
煩惱的人上
讀者收入是高，但借貸亦高。私人貸款至少欠70餘萬，計及欠債其實淨資產是負數(因所持現金加定期都係50餘萬)。按來文觀察讀者有中了私貸之毒之象，有賴近年銀行廣告再加微電影大力宣傳易，搞到不少人想解決問題，都係以債補債。雖借錢是為做生意，惟欠額未清還就不應放鬆。何況做生意收入本就不穩，奉勸讀者都係趁早減去壞負債。
負債好與壞由能否透過借錢為自己產生正現金流而定奪。碌卡買野幾可肯定係產生負現金流，除非你可以碌卡買到隻年息30%以上之股票。講起碌卡買碌最引人入勝之故事當屬火燎森兄，惟他買入之中石油必須股價大升才能成事，最後問到巴菲特借到一千萬。看未來12個月不見有此機遇出現，借錢去炒股想靠賺價而取勝，冒莫大風險之舉。
好借貸可以係借錢買樓、買公司、買專利、買版權。但如你每月按揭供款仲高過樓房收租，借錢買樓不定是好借貸。今次讀者借錢買生意，要看是什麼生意，不作評論。好借貸不常出現，你可以遇到再搵筆者研究。壞借貸周街都是，你行街買件衫碌卡前要想清楚。當然筆者唔係話你連買野既樂趣都要被沒收，而是如係連收入之1/3都未能儲起，洗錢時要想一想是否必要。
至於為何是1/3，會再在另文清楚。支持本網有時間多看一下。
由於筆者已有兩層樓，今次幫父母換樓要比DOUBLE STAMP DUTY。雙倍後DSD估計都要十幾萬，再加上一賣再一買，經紀傭金加雜費都要三十萬，勸讀者都是行「以租養租」，用屯門租金收入津貼粉嶺。屯門樓要再看樓房地點，但很有可能是跑贏粉嶺地段的。至於父母樓是否趁機加按?至讀者借貸力是否足夠? 讀者家庭總收入(130000/10000*40%-38000) *2.59=3.62mil。現有借貸2.5mil左近，已近不可實再借。令問題舒緩做法是將屯門樓加按樓價50%、報明是投資用途，租約可以作他日借錢之收入證明，又推升了借貸力至4.5mil。
讀者夾硬買多一層，供夠三層樓是可以的，但小心勿將公司戶口及按揭借貸放在同一銀行，金融風暴首批被銀行review負資產call loan的，就是這一群。反而打份牛工，月入幾萬的只續供款冇咩人會攪。由於買到第三層在現時收緊按揭下已很難解說為自住，按接成數降低及收入供款比率會下降至40%，大家不可不留意!
