被偷走的那五年(全職主婦理財加長版)#455庸才

Lum Yeung 先生，

刚从新加坡回流香港一周，有缘買了楊生你本<楼換楼＞實在覺得自己很幸運，因為终于找到有人同我夢想一樣，仲可以向你請教一下潻！

手持現金：30万
股票現值：290万左右（本值340萬，現放出來每股蝕1元）。
現有西環一單位放租月入12300，市值450萬，餘下欠銀行190萬左右，17年左右还清。
每月给父母2500，我先生给我零用每月除家用外有一万。

註：跟著先生到每個國家陪他去做工已(十)五年了，由於漂洎不定，即使自己有兩個大學學位在手，工作理歷也不太穩定，加上已經42岁了，相信很难在香港到工作是吧！

在西环的这个460呎单位本是跟先生联名的，因结婚了十一年，他正办手續把他的一半賣给我，实踐了他求婚時给我的承諾。

我本身没有做工42岁，睇仲西營盘／西环／西湾河開價300萬左右的400呎以下的細單位，貪佢交通方便，生活方便，有向海景及公眾公園、泳池、又很喜欢那种舊區風味….目標是外藉人士、單身人士／年轻夫婦為租客。

因為現在此價格的樓盤少之又少，若我睇仲，又怕很快楼市下調，是否要殺低10%起再从低訍价上去，目标是开价的少5%，抑或边找边等楼市下調才買？（心怕那時股市也下調我蝕得仲多）。

若有朝一日買成樓，我是否可利用第一、二層樓的租金收入+抵押第二层楼（我是完全用現金買不經銀行），去問銀行借錢交第三層樓（细單位細价楼地址仍希望以港岛区為主）的首期，再用屋租還按揭，是否可行呢？

希望自己能在在生一日能達到一生三宅收租的人生目標。我有的私己與这些想法我先生全不知道，也不希望現時訨他知道，因為他只會停止給我零用及事事問到底，或者有天成功做到才告诉他。

請問楊老師，我有可能做到嗎？選區正確嗎？

答案

讀者因先生工作關係，在外漂泊十五年。「新加坡同鄉」有幸在「香港老家」的書店撞見，實証以書會友在現今香港還有一點點效用。今次讀者是不用工作的家主婦，在買樓上有什麼要留意呢?

首先主婦沒有工作，借貸力肯定打折扣。再加上現今香港政府欲用政策讓有樓的人很難再買樓，那讀者獲先生相贈全幢物業業權，肯定再在再買樓時付double stamp duty(DSD)了。另外留意如一個是永久居民，另一位為非永久居屋，買樓一樣要比齊15%Buyer stamp duty(BSD)的! 估計讀者情況是BSD可免，DSD多數要。

當然在港家庭主婦多的是，惟太早放棄工作，如將每月金額用於炒股票而不買物業或其他實在抵押品，大家應可預計到人到中年很難借錢。讀者已經好些少，可能因為不長在港，股票投資成績已「不俗」。是的! 你問問炒左十幾年股票的朋友，有幾多個可以贏錢? 前日上堂問同學選股有何方法，都是信朋友、估高低買單邊。試問用此方法點和一眾大鱷過招呢? 讀返讀者，實現一生三宅的夢想，就是好好利用手上2.9mil，及妥善出示租金收入去問銀行借錢。

境外收入計到都打折，何況讀者不上班呢? 當然大家見到一眾美孚師奶都可兵團炒樓，在於本身出租物業如有租約加六個月收租記錄，是可將市值租金計70-100有作個人收入的。即讀者是可能為自己提出$12300租金收入証明，可惜間樓還有欠債，先生亦不會為債項找數，所以$12300的新月入要配上估計每月八千$8000的每月支出。其實一間擁有而沒有租出的樓都為借款人增加借貸力的，計法請到每日可預約的買樓101、102視頻課程(見下)。現已預約至十月中，可加插入已有九月或十月的session或開新session。

女仕緊記

所以讀者沒有借貸力，即利用按揭之能力不大。可見就算有成近三百萬股票，沒有槓桿致不能利用借貸會令退休部署頗為艱難，建議女仕們要照顧家庭都最好有辭職前「借好哂錢」，即如果你打笠40歲之後開始做全職媽嫖，建議你在之前就「買(借)哂三間樓」，之後的工作職位有變，大家事忙未必報得切比銀行知道的。讀者的光輝十五年可算是流(偷)走了。希望大家計劃時要看遠點，你見就當讀者有幾百萬港幣「資金」，在未擁有「資產」前一樣有壓力。資金一般不會為你產生收入，而股票利息在筆者概念是不當作收入的。用股票收息根本不建議，浪費了此工具，根本係用牛肉刀界紙。

當然讀者如不要老公知道此事，可找他人作擔保，兄弟姊妹亦行。靠自己去完成「三宅」，現在西環有一間，如冇人擔保西環淨租金回報($12300-8000)只可令你借多一百萬，如用手上的近三百萬買多一間，再用前兩間之收入買間細樓，是可行但要計算精準。

至於樓市升跌，實在是不再重覆了。在homeblogger主頁「贏盡全場」的電台訪問錄音有講。可重溫。www.homeblogger.com.hk的左下方。至於地段是西環區根本已升起，現在入市不見有何水位。有地鐵，可是以位處dead-end，皇后大道西兩傍舊樓又不能剷走，未來不見可吸納更多商業活動，只是變了一個有地鐵的住宅區，而價錢已反映此事。如果你有收看本blog超過一年，你會找到一篇關於中西區人口結構的文章。

第一堂: 直債基本網課(1小時)

直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得

第二堂: 債基基本網課(1小時)

債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較

第三堂: 升跌看市網課(1小時)

製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法

第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時

債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密

第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時

-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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※【股市淘金班】每個單元內容，都是獨立的，
同學可先上「單元二」，之後才讀「單元一」，etc.

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【聶SIR – 講座】

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買股賺錢一堂課就上手講座 │YUS40F

是次講座主要介紹伸延聶sir新書之外的股市知識，及即場示範聶sir的選股方略

 

講　者：聶sir
時　間：2018年7月16日(一) 19:30-21:00
費　用：全　免
地　址：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
地　圖：https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp
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(課程編號: YUS40F)

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聶SIR【買港股速成班】│YUS41U│2018/07
2018-07-26(四)19:15-21:00(第1堂)
2018-07-30(一)19:15-21:00(第2堂)
費　用：$2,000
地　點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地　圖：https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2
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【 按此進入  課程】

【我要報名 YUS41U： 網上填表】
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*【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】

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內容：
第一堂: 非凡價值分析
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– 三式基本功
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第二堂: 掌握股票技術面

– 教曉揀新股

– 判價看陰陽

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聶SIR【倍升股基礎班】課程

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內　　容：

股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

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美股隊長 ( 吳瑞麟，Jonathan )
《信報》專欄作家
《美股隊長手冊》作者
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【經濟一週 – 美股零距離】客席主持
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家族資產管理辦公室（Family Office）投資總監；
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【 美 股 隊 長 講 座 / 課程 】
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美股隊長【進擊美股強勢股】講座│YUJS38

 

 時　間：2019-03-18(一) 19:30-21:00(全一課)

費　用：全　免
地　址：尖沙咀金巴利道25號長利大廈12樓02室
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【報名： 按此網上填表】
course code：「YUJS38」

 

講座內容:

● 最新投資主題全檢閱
● 如何尋找美股強勢股
● 債市/商品全分析

備註：

*內容和2月27日講座內容一樣

「美股隊長教導團團員」，可免費安坐家中，收看錄播

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全面革新內容及學習模式！

1. 10小時(或以上)影片教學－詳細解釋課堂概念
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3. 每月舉辦4小時實體課，隊長親身講授重點
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主打四大交易系統
1. SCTR交易系統 (短線強勢股交易系統)
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另全面覆蓋
. 進軍美國ETF入門教學
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實體課內容
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. 如未能出席，可免費改至下期實體課，暫定月月開班
. 最近實體課開辦日期及時間：2019年6月23日(日)下午2-6時
. 實體課上課地區：尖沙咀
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其他優惠
. 沒有
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美股隊長【美股入門班<美股101>】TEJSBN

第一階段：視頻授課 － 透過授權連結，先在網上自行收看
第二階段：實体課堂 － 2019-06-23(日)14:00-18:00
費　　用：$3580
地　　點：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
地　　圖：https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp

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【我要報名：網上填表】
http://homebloggerhk.com/applyus/
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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】

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尚待公佈│美股隊長【美股期權班<期權Level-3>】JSE2│2017/07
時　間：尚待公佈
費　用：尚待公佈
費　用：$1680
【半年一次，只接受【美股期權Level-2】舊生報讀】
地　點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室
地　圖：https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp

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【我要報名：網上填表】
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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查　詢： E-Mail → [email protected]】
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課程大綱
1. 草船借箭 III號
2. 如何減低買入長年期期權的成本？
3. 另類借箭技巧

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美股隊長美股期權收費聚會/TEJSC9
講　者：美股隊長
時　間：2019年2月17(日) 14:00-17:00
費　用：$200
地　址：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室

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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】
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學習「美股期權操作」有以下好處：

1. 彌補本金不足
   美股多大價股，例如Amazon.com(AMZN)，
   每股成本高達近6,000港元，如操作本金不大，能買入的股數有限。
   買入期權，風險有限，卻具有槓桿作用，
   能夠彌補本金不足的困擾，有助提升表現。
2. 控制風險
   美股於發佈業績時，股價有機會大幅裂口下跌，造成鉅額損失。
   學習操作認沽期權(put options)，為正股買入保險，花費不高，
   卻能有效控制一旦業績不如預期時的股價損失。
3. 賺取期權金
   沽空風險有限的「價差組合」(spread)，
   賺取期權金 (premium)。

左：美股隊長接受《新城財經台》訪問

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【 美 股 隊 長 網 上 美 股 期 權 課 程 】

美股隊長網上美股期權班/TEJSD7(總第四屆)

課程重點：
*  暫時只供美股隊長入門班及期權班舊生報讀(不公開招生)
*  全網上課程，不設實體課
*  每兩個月舉行一次收費聚會，隊長分析市況，邀請各同學分享心得、經驗，並供同學發問問題(時間/地點：週日於Homeblogger尖沙嘴教室上課 )
*  特設「網上美股期權班」封閉Facebook群組，供同學隨時發問課程相關問題(恕不提供交易、個股推介)
*  教學影片全長約20小時

學費: $6800

曾報讀舊制期權Level 2的同學，報名重讀折扣價：$1800

學費並不包括「網上IB期權工作坊」報名費用

課程大綱：
甚麼是期權？
期權基本四式
影響期權價格六大因素
如何構建風險有限的期權收入組合？
期權操作兩種心態－如何二合為一？
如何用構建期權組合，減低操作成本？
如何用期權組合，加速蟹貨鬆綁，甚至反勝？
如何構建期權組合，免費為持股提供保護？
如何零成本／低成本搏黑天鵝，牛皮市不失血，看中反而免費？
如何零成本／低成本搏大波動，牛皮市不失血，看錯反而免費？(草船借箭)
如何用期權配合正股，克服期權流通性不足，甚至兩頭獲利？
如何用期權對沖持倉，應對波動市況？

圖：美股隊長在新城財經台與年輕人談理財

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–【 前  往 【美  股 隊 長】 講 座  】–

．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
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． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項