兩樓一份債產出35K月被動收入加強儲蓄力!【諗SIR】#2966

Hello 諗Sir,

 

實不相暪, 我都係因為最近想換樓, 上網search有關資料先認識到你, 跟住就立即報左永續收入課程, 之後再睇到你嘅文章提到”2樓1債”, 諗諗下, 我同先生都可能可以做到, 不過一直都無呢方面嘅知識, 對數字亦不敏感, 更加無可能短時間內睇返哂諗Sir嘅文章同影片, 所以襯呢個機會請諗Sir指教一下

 

先生有穩定收入月入六萬，我自己無做野, 40歲, 有間九龍樓自住, 先生名, 剛BOC網上估價800萬, 供淨400萬，流動資金有大約200萬, 小朋友1個讀小學

 

換樓原因係想搬近d娘家, 方便照顧長老。而因為養左幾隻貓貓, 想先買後賣

 

現打算先將先生物業加按套現, 加上手上資金, 用我名買另一物業自住, 之後再套現一筆錢買債

 

究竟如何用此機會完成換樓及開始2樓1債呢?

 

 

 

讀者自己未有上班, 利用先生一份人，確可按到錢出來去買多一間樓，走到兩樓一份債每月過萬現金流的路。不過現時樓市未必每個人適合加碼去買第二間樓，故我們先講基本的兩樓一份債方案，再在文中下半講: 不需要加倉買樓，又可達到過萬現金流收入的方法。

 

基本的路，現自住樓800萬，由於自住即可加按到70%，先生薪金有6萬，根據2.52借貸力常數，指一個人如果有能力每還到一萬元按揭，根據近期息口，就可以借到252萬。在DSR為50%之下，先生有能力還到3萬，所以借到約252*3 ~755萬。自住樓估價800萬可借70%，即最盡可借560萬，鑑於現只欠450萬，應可以套到560減400即套現160萬出來。由於先生的工作穩定,相信現在按揭收緊不會對批貸太大影響。詳細要看看文件證明才知。

 

連同原有流動資金200萬，加按後得360萬。若太太用自己名買第二間樓，反而問題在太太自己沒有借貸力，因為他沒有工作。而先生的借貸力已在加按時用盡，故想完成兩樓一債最基本的方案去活用360萬呢…反而問題不在於首期，因360萬當中拿60至90萬出來過樓太太沒物業八至九成上會應批到，反而問題在於太太沒有借貸力。

 

那如何重塑借貸力呢? 很多表面方法教你自己入錢給自己，,或者自己出糧給自己。其實銀行都不是傻的，再加上批按近期收緊，基本上述方法銀行一看到，反而「停賽一年」，弄巧反拙。申請人往後提交的收入整份不被信任，比那些打折信五成或三成的人更差。故重塑借貸力可能要用半年建構。一旦有借貸力太太可以單名買樓，60萬首期都可買到不少熱門的地區，若買家唔怕舊60萬連三房都夠作首期去買。

 

360萬資金當中拿了90萬去做買樓首期加雜費，還有約270萬可以來收息。落實減息之時越來越近，應在正式減息之前開始入市買債。一旦直正減息，價格會像2023年底一樣一陣風炒上來，那就失了先機。買債可由大公司之直債入手，先不要一開始就想靠出入直債賺價。其實買債只收息「揸到尾」，既穩定又令人唔心煩。當選擇一條派6-7%年息的，比定期的利率高收息接近一倍,270萬投入也收了16-18萬息一年，一個月接近15K收入。

 

把原本房子租出去(要按揭借貸低於60%市值才合規)，收租約20K，加上新15K買債被動收入，共35K新收入，已夠讀者租樓搬家及有錢可儲，大大改善理財進度，又可省回搬新屋洗費(如印花稅)。

 

 

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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