諗Sir团队,你好。
一家四口包括老父及一个女兒,女兒现在係國內讀大学三年级,夫妻每月收入共約$32000左右。目前正在以$13000租私楼住。
夫妻今年55/56歲,家中積蓄有30萬左右。是新移民。夫在今年11月份滿7年,而妻女要在2027年才滿七年。只有76歲老父是3粒星香港居民。
他们今年以長者白表抽居屋,在今年10月份抽居屋抽中8号纖可以揀樓。目標是啓德新盤約300呎單位。25年才正式上會供樓。
现在问题是按他们的现狀是否应該買居屋?还是等派公屋?如果要買居屋会向其他家庭成员借錢,求教请幫忙理智分析買楼的利與弊。
因为这好似是難得可以上楼的机會,不知如何是好,盼覆!”
有空請回覆，謝謝
新香港人的問題，可能對香港區份及如何取得借貸及買樓流程三方面都可談談。
先談取借貸，沒錢什麼也買不成。借貸力計算, 讀者夫婦收入共32000, 借貸力為32000/10000*50%*2.52 ~414萬，再加上30萬積蓄, 可買到香港一些上車盤。 應買到面積較小和地方不便利的私樓，如NONOLAND或親海駅的小單位。
買樓不單應付居住需求, 更透過借貸將自己資產倍大，再透過樓市上升, 將錢過百萬賺取。 這種機遇不是一般打工仔可儲到的錢。當然很多人說樓市現在不是跌嗎? 先說無論中國或香港經歷了多少, 但凡升或跌，都有盡時。而透過預計升跌作投資決定, 先決條件是資本很足夠。但如果連資本都沒有, 那預計錯誤而沒買，日後樓市上升，那是否讀者打算租樓一世或者看看公屋三派地點係唔係方便?
要知公屋未來供應在元朗一帶，派回九龍的機率較少，何況等足公屋三派要幾年? 花些少錢為自己定居在九龍，幫自己家庭建立資產更可省回通勤時間，安居樂業。
至於資金豐厚者，例如1500萬現金在手，一旦定期息回到2.5%年息，一年收息都37.5萬，月月3萬夠基本生活及租樓，那有條件去守唔揸樓在手。樓的升幅慢，如人不需再利用借貸倍大資產去爭儲百萬機遇，根本不用考慮樓。更何況沒人可長期準確預測升跌市。
再預視未來，現在香港最火的行業是教育。剛過去週末香港大學開放日，人流滿滿，內捲令廣東不少學子都想到港站穩陣腳，始終在香港工作一個月，已等於內地工作一季。香港要規管劏房合法化，相信其一是在2024年後不想再有太多新供應，不想寄居在劏房的新香港人及內地學生成為社會不穩定因素。現時新到港的人都是求學或工作的，住宅租/買小而不會貴買。
向家人借首期數十萬? 我們過往都幫不少powerteam用戶搞定, 獨有門路低息(3-4%)做到借貸又不影響之後買樓的TU(信貸資料庫)。
如讀者不買樓, 轉等公屋, 未必知道公屋可派那裏而要每月交租儲唔起。
供居屋始終會供滿, 供滿樓可將來留給女兒, 透過供樓將資產穩定地積聚, 從而把家庭上流, 再有閒錢先投機(估樓跌再買返都算投機)，這才是避免家嘈屋閉的方略。加上讀者居屋抽中前籌，應揀到好的地點。
施政報告出場後, 很多國內未永居的朋友外出看房, 因可不用付7.5%高引花稅, 只用按樓價付約2-4%可以。而香港人再買第二房只需多付些少稅率, 由約3%升至7.5%,而不是原有15%，那只要將買入將第二房的樓價找好中介加強議價，已省回稅款。在過去周末, 看房的人增加，很多較低層, 質素較差的單位成功賣出，只稍減價一格即成。很明顯這是樓市稍作上升的首個現象，樓市如要價升， 必先將劣貨清走。低層或質素較次的單位可賣走主因是好質素的單位已沽、或因為客源增加而令業主口硬更反價，才令有些客人願意買低層或低質的。
清走次質素單位後，下一浸想放盤的人如消息靈通的，會見到市面只剩較優質單位的叫價，而把自己的單位叫價都提高，最終把優質及次質的單位叫價同樣推升。這是樓市博奕
高質樓單位的業主口硬不減價, 或者在客人增加後成功高價賣走, 而其他人轉求價平但質素較差的單位但這次市場走勢後, 因為劣質而拖低尺價的單位已經走, 而剩下的就要調高來賣, 或者最後零二價將自己優質單位賣給業主, 他們就可以將價格稍為提高當然, 現在市況因為息口高, 要樓市大升並不可能, 。 然而參與市場的人增加, 正是這個周末現象讓大家一下。
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
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*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
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諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 樓市永續收入班 (PBA3) 安排： 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
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