黃生沒有任何物業﹑貸款供款等，工作收入月薪$75,000。
黃太持有一間自住物業，物業估價700萬，目前按揭欠款200萬，工作收入月薪$50,000。
黃生夫婦持有600萬現金，打算將原有物業改出租用途，新購1500萬物業作自住，先生有首置名額，該如何處理?
解答:
先了解黃生兩夫婦目前的借貸能力:
黃生$75,000月薪,以目前息率計算,黃生最大按揭借貸金額為724萬。
而黃太由於有一份按揭在身,按揭借貸金額需打折並扣除目前的按揭欠款餘額,太太最大按揭借貸金額為210萬。
正常人走正常之路會遇到的問題：
假如黃生夫婦直接到銀行查詢，得出回覆是太太仍有210萬按揭可借貸金額，如打算黃生與黃太合併上會購入新物業作自住，那黃生的最大按揭借貸金額就會由724萬降至615萬，兩者合併便是210萬+615萬=兩夫婦最大按揭借貸金額為825萬。
兩夫婦最大按揭借貸金額為825萬，加上黃生夫婦手上600萬，未能支付1,500萬樓價所需要的首期﹑印花箱等雜費。
如黃生夫婦經朋友介紹，成功聯絡到PowerTeam按揭部專員，按揭部專員便會告知，黃生夫婦合併最大按揭借貸金額應是1,207萬，較銀行職員提出的825萬，還是多出382萬。
黃生夫婦毫不猶豫地問: 合法嗎? 怎操作? 我們不會考慮財務公司！只會考慮銀行按揭！
PowerTeam按揭專員回覆: 請放心！確實是銀行按揭！利率與回贈均是市場最優計劃！
操作很簡單：
步驟一: 黃生夫婦手上有600萬現金，先撥出200萬還清黃太700萬物業的按揭欠款，將物業變回現契物業(無借貸狀況)，黃生兩夫婦身上均沒有任何物業按揭供款/擔保身份，兩位糧金不會被打折扣。
步驟二: 黃生黃太透過PowerTeam服務購入1,500萬物業，黃生夫婦由於沒有按揭在供款中，因此是次購入1500萬屬首筆按揭申請，黃生最大按揭借貸金額為724萬﹑黃太最大按揭借貸金額為483萬，兩夫婦合併最大按揭借貸金額1,207萬，夫婦手上600萬現金減去太太償還200萬的按揭，剩下400萬，而1,500萬物業所需之首期﹑印花稅﹑雜費等費用是372萬，尚餘28萬現金。
步驟三:完成1500萬買賣程序後，先生成為了業主，太太作為擔保人，加上太太名下市值700萬物業，市值租金約$15,000，3份入息合併是$140,000，以此入息配合每月按揭供款$58,792情況下，雖然黃生兩夫婦按揭上已耗盡借貸能力，但從另一個貸款產品角度去看，仍有200萬最大可借貸金額，該產品還款年利率低於按揭供款利率，還款期最長可選5年。
聽聞不少人利率這筆2.X%至3.X%的貸款，拿去做定期存款收4.5%至5%，賺取息差，甚至乎出現向銀行借取這筆低息貸款後，再借回給銀行，賺取年息3%以上。
留意，這操作符合黃生兩夫婦的要求，只考慮銀行按揭，而且太太選有選擇權是否需借取200萬低於樓年利率的貸款。而這筆貸款是「正常人走正常之路不會遇到的產品」，想了解更多，可聯絡PowerTeam客服。
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
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建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
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第四堂真人班：2024年11月5日(二)19:15-21:
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未來一季樓市走勢看法
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15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
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*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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（*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。）
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月 *實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
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►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
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*服務提供者為諗sir舊生Ada，現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
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