#辣招 #減辣 #撤辣
上文提到減辣, 今次可以回顧一下過往樓市相關的樓市調控措施俗稱”辣招”，以及假設政府真的一刀切取消辣招後對樓市的影響 。
辣招原意:
打擊短期炒賣活動、遏抑外來需求和減少投資需求，旨在穩定住宅物業市場，於當前房屋供應偏緊的情況下，優先照顧香港永久性居民自置居所的需要。筆者認為辣招主要作用是減低樓宇炒賣而引至的金融系統性風險, 而非樓價升跌。
辣招時間表：
2010年8月: 金管局發指引，銀行須為按揭申請人進行壓力測試
2010年11月: 首推SSD
2011年4月: 實施共用正面按揭資料 (按揭信貸資料庫)
2012年10月: 推出加強版SSD(三年內轉售須繳最多20%辣稅)，及BSD(公司客及境外客須繳
15%辣稅)
2013年2月: 推出DSD(非首置客須繳雙倍印花稅)
2016年11月: 以AVD取代DSD(非首置及境外客須繳15%辣稅)
2017年4月 :「一約多伙」需繳付15%印花稅
綜觀現時樓市, 既沒有短期炒賣, 缺乏外來需求(面對外國競爭)及投資需求(息口影響投資氣氛), 香港永久性居民自置居所的需要亦得到照顧 (公私型土地改7/3 比, 預期資助房屋選擇會愈來愈多, 從近期居屋申請反應漸趨冷淡可看出端倪), 而私樓供應更有量市場數字及分析, 不用筆者多說。所以筆者認為, 辣招已超額完成目標， 除了防止市場出現系統性風險的措施需要保留之外 (例如: 按揭資料庫, 壓力測試), 其餘都可以取消, 甚至會出現樓市提震措施, 也不足為奇, 始終樓市對香港經濟有一定影響。接下來的數星期會持續探討在不同程度的撤辣情景下, 對香港市場的影響。
情景1 – 同時取消 SSD 及 AVD/DSD:
摸貨模式即時重演, 筆者觀察到現時市場上小量的”激”筍盤或錯價盤一般都會放賣一至兩天,多則一星期會被消化。以筆者最近參觀過一間九龍區兩房為例, 放盤屬比市價低100萬的鐵路激筍盤, 成功吸引到一定數量的買家睇樓及出票, 最後業主更以類似拍賣方式, 讓買家bit價,實行價高者得。假若取消SSD後, 這類筍盤有機會被即時或提前消化(正式放盤前已被購買)。
因為經紀可自行購買或通知熟客(例如有持貨能力的投資者)第一時間將單位搶下, 再以較低折讓將單位摸出(即市場上放盤的時候已經由確認人出售)。由於放盤開價較市價低, 甚至錯價錢, 所以有機會賺取價差。而對有實力的投資者而言, 即使最後未能及時賣出, 只要提前計算好壓力測試, 仍能上會而不用罰15%印花稅。這部份可與power team advisor 作咨詢, 做好準備。
不過以政府保守的處事作風來看, 為免令市場出現大幅價格波動, 類似情景1的一刀切的機會不大。不過萬一真係一刀切取消的話, 即說明了政府對維持地價的決心很大, 雖然無人能準確預見市場底部, 但也相信離底部已不遠了。
筆者相信在10月25日施政報告前, 仍會有不同的消息出現, 買賣雙方都會因應市場消息作出部署和準備, 所以筆者會每星期持續探討。最近筆者觀察到的現象為業主封盤, 劈價盤不議價成交, 數組買家為劈價盤bit價, 嘉湖山莊在$7000/呎價錢成交量增加, 大銀碼豪宅紅山半島清水房(無改動間格)低市價47%成交。
筆名： 80後の投資俠侶
筆者簡介：
從小到大住勻港九新界。（包括青龍頭, 深井, 荃灣, 大圍, 石門, 九龍灣, 彩虹, 銅鑼灣, 西灣
河）。曾居住1000呎的私樓，500尺的居屋以至200呎的公屋，精通不同區份及各類住房開則。
興趣為睇樓及研究各類投資，由2008年海潚開始睇樓至今，已有15年睇樓經驗, 2010年上車,
買賣過兩次樓, 有多年以租養租經驗。有投資槓桿債基，保費融資及管理200萬股票收息倉之
經驗。