諗sir 你好,
拜讀閣下文章已久, 有些事情想請教.
一對80後夫婦, 希望可以做到財務自由, 女兒出生後更妙想天開希望可以做全職媽媽, 知道被收入重要, 想實行一個五年計劃
本人同先生是專業人士35歲, 有兩個女兒(幾個月及三歲), 更有父母要供養。入穩定月入55000而先生80000，租緊北角屋約$22000。
有一層供滿半山30年單幢樓, 現值約800萬, 收租$26K。另有一層和家人夾份的北角樓約600萬(樓按欠260萬)而月供$16000), 收租$18000 (每人分一半)
做緊债基約$1.5m, 每月净收入$12855。股票及現金約20萬而現時每月儲2-3萬
問題:
求諗sir恩恤指點一下:
- 如三年後做全職媽媽, 有被動收入30000，應如何部署?
- 賣出半山物業讀者, 在北角再購自住物業1千萬，是否太妙想天開?
或 賣出半山物業, 拎錢去PB用直債保本收息15%?
感激!!
ANSWER:
讀者薪金中等而最緊要係有間供滿既半山單幢樓，淨資產值逼近一千萬，先講用盡全幅身家去私人銀行(PB)開戶做直債收15%息是不智的，很多人集中想係唔係因為投資物有問題而引致不智，誠然筆者想提出是用近全幅身家去作單一投資，此事不智。大部份人投資成績不好唔係買錯投資物，而係錯誤分配資金。而將大部份身家做一件事又或進行ALL-IN式投資，心理質素要求頗高，對於不經常投資者又或打工仔，往往一有風吹草動又話要賣又話好驚，忘卻早早投資目的而成「姑亂終棄」之象。用句說話小結，就是「持貨能力」很重要。
由於讀者早擁兩宅，如賣走其一而日後再買，付很重印花稅。再買番呢間800萬樓對已有住宅者徵收120萬印花稅。故應找銀行盡力加按，然而讀者「單拖」應唔夠力，一人借貸力為55000/10000*50%*2.59 = 712萬，北角樓欠260萬，如想將800萬樓的70%(2023年7月按揭放寬: 1000萬或之下自住樓一般情況下最多按七成)按出要借560萬，係260+560>780借貸力之情下，一係讀者唔按咁多只拎400萬，又或叫老公擔保(當然讀者其他直系親屬亦可，如有人肯)。留意用2.50方程計出的只屬理論性借貸力，一般人只要有信用卡或其他雜項，都唔到有MAX的(即本案讀者之780萬)借貸力。
債基組合在此時要重新檢討，然而讀者做的債基只派12K餘，即年收11-12%收左右，避開毒性基金就當遇上逆市都應可放心續持有債基。最後是如何產出30000/月被動收入?
讀者加按480萬後月供480/250*10000 ~ 18K，而480萬可7成投入較低風險之直債，3成可債基加碼。480萬之七成應有350萬左右，夠買兩條20萬美金面值的直債了，比一些讀者參考，例如用渣打直債吧，6.128%yeild，留意渣打銀行倒閉，會令投資人有機會TOTAL LOSS。
那40萬美金買兩條，未槓桿，已收26000美金/年，成廿萬港幣了。如果有PB的一些相熟機構提供槓桿，回報= (400000*6.5% – 240000*(外幣融資成本少於年2%) / 160000 = 14%，將風險散在匯豐、保證、雖說未太完善，不過合港人口味。
因此讀者480萬要供18K按揭，但直債未槓可予6.5%回報，槓就14%，即產出少就22萬息而多就49萬息。至於淨130萬，可用收息班的C餐行債基疊增收15%回報，一年又收19萬5利息。即此方案少就收22+19.5 = 41萬5息，減去月供18K*12 = 21萬6仍有一年20萬利息落袋。如做埋直債槓桿可望收19.5+49 = 約70萬息，減除月供18K按揭仍收48萬息一年，即月月4萬，到達讀者月入三萬之目標。留意債基同直債種類多而從業員大把方法令你「繞路」而增加買入成本，每1%增加佢地已收多成5-7萬元佣，讀者請衡量此等誘因會否令免費提供理財意見者的話述失實。
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
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