按揭放寬下各種換樓及買樓上怎重新部署【諗SIR】 #2800

你好，諗sir,

本人今年36歲，月入4.8萬 ，先生41歲，月入4.5萬，穩定收入，我地有一個3歲小朋友。而我名下有一2房自住物業，位於大埔，銀行估6M，仲有3.4M貸款，現月供15k，我倆現金+股票大約110萬。

現想改善生活空間，因此有以下想法，但卻面對種種問題，望閣下可以賜教

1. 賣樓換3房屋苑式管理村屋，約750萬 ： 按現時樓市淡靜，可能要低於估值約580萬才能售出現有物業，其次需要面對換樓中間既住屋問題，同時，我們曾問過銀行，村屋只能做8成按，所以必須放賣手上物業套現才能購買及通過壓測。
2. 將現有2房單位出租，每月收約13K。另以高成數購買約750-800萬細3房既大埔區內（如白石角一帶）樓齡較新的樓宇，1，可解決換樓中間住屋既問題 2. 新樓期望日後可以升值。

我們比較趨向第二點，因為考慮到多一層樓，能增加被動收入，可為日後退休打算。但由於本人仍有貸款，單靠先生收入，計數上看似不能通過銀行壓測。還望諗sir 可指點下迷津

回答: 

讀者想換大一點的三房，村屋方面我確實不太建議。因為村屋流通性低,而讀者及先生收入水平只屬中等。一旦換到流通性不高的村屋,日後放賣,縱使有屋苑式管理，在大埔區村屋林立下競爭多,賣得走一般叫價都不高。另外就是小朋友的讀書需要,未知讀者會否添丁不過,第一個小朋友只有3歲,往後的讀書需求可能有變化，不好搬入一個交通網絡,一般不太便利的村屋。

再說買樓,我們有機會再談白石角區份如何，就先以白石角為目標講按揭。讀者收入48000,先生45000,兩個人月入共93000。在2.50的方程式中,DTI金管規定50%，借貸力93000/10000*50%*2.50 ~1160。白石角的三房,其實900萬以下,舊一點的都有交易。如他已有130至140萬在現金衽手,首期加雜費應夠支付。

關鍵點在於,太太已經有一個(兩房)物業在大埔，如情況不變,用先生單名買白石角三房會遇上擔保人(即是太太)，已有物業者再去擔保先生,整套借貸力要打折的問題。所以深入計算,1160萬總借貸力要打個大折,一打折就應該買不到。正因如此,有著另外的方案。

方案一，賣大埔樓。可有260萬回籠,現金加至370萬再加上借貸力1160萬，任何樓都沽哂之後，買三房沒有大問題。這方法最易諗但缺點是欠長遠打算。讀者自己都識講，放棄大埔層樓令自己將少間樓收租,喪失他日一生三宅的機會。

方案二, 利用近日按揭放寬，將大埔樓結欠降至估價六成。即是補多十餘萬令結欠只360萬,就可以轉出租用途。而旦轉出租,租金收入的七成,就可以當作核實收入。令先生45000月入,再提高15000*70%~11000元。令先生的借貸力, 單人計可以去到接近730萬。而只要首期若夠200萬，即可以保持大埔樓出租, 而再買一間九百多萬的白石角三房。不過,其實也不一定是白石角,如果出得起800餘萬，在新界東也有不少二十年樓齡,而又景觀不錯的三房選擇。用第二個方案,你可以當作退一步住平些。

方案三,不賣大埔樓, 反轉將大埔利用近日按揭放寬措施, 將它加按到七成，不用HKMC二按。在這個情況下,可按到600萬乘70%減340萬欠款,即是按到80萬,令自己現金水平提升至200萬。而大埔樓仍然是太太名，先生月入45000,單靠先生的借貸力也有570萬。就咁也買到700多萬的樓。不過,如先生可以找到兄弟,或者找到除太太之外的擔保人(留意唔係人人可以擔保、不同銀行規定有些少分別)，其實也可買到900多萬樓, 達到三房入門。再唔係先生有兼職收入,令自己收入超過4萬元，他立即就不需太太收入,自己直買900多萬三房。

當然兼職收入不能高過正職，不能誇張到兼職收入是5萬,而正職是4萬5,銀行也不會相信。你做什麼職業,多久年資,收入達多少呢? 雖銀行不是人力資源機構,但它在此也很敏銳。最後重申一點,其實我說了這麼久,還沒說過壓測。因為能否批按主要看DTI,Debt to Income Ratio，過到DTI, 多數都過到壓測。壓測只不過是將你原本的息口加2厘，再將你DTI的thershold由5成加到6成, 係加2%同時加將thershold加比你，通常DTI條數得那壓測都差不遠。這些知識相信可進一步釐清，幫助讀者。

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