按揭政策放寬後換樓應用債基收息補貼還是賣走次貨?【諗SIR】 #2799

本人33歲，太太31歲。本人收入每月7萬，太太收入每月37,000 。本人2020年高成數按揭買了馬鞍山一層兩房樓與太太結婚自住，樓價現時跌了大概一百萬。太太早年與家人買了一層村屋與家人自住，為太太名下，仍然有按揭在身（~2.5M) ，而太太媽媽有意將她名下的收租屋轉名予太太。(原本已full-pay, 但按了有大概0.8M未還， 做轉讓契時可以順便做埋按揭嗎？）

本人同太太希望生小朋友，想未來要換一間三房大屋 或更大，現金大概有200萬，可以如何部署？

謝謝！

馬鞍山站上蓋新港城有大量三百多呎的兩房眼鏡房供應，我不知道讀者2020年購買的馬鞍山兩房在哪裏? 不過相信會受馬鞍山站附近的眼鏡房供應而令自己房子總價受壓。所以在馬鞍山近市中心購買近二十至三十年的舊樓尤其細2房,不太明智。

沙田區有其他樓宇,尺價升得非常快,如烏溪沙有個別單位越升越有，而大圍的樓價現在回復得很快,我個人認為讀者應將兩房盡快沽出。你想想,讀者自己也住了兩房,現想換三房? 即係而家按揭政策放寬後，想沽的唔只他一個。

至於第二個問題,太太的媽媽(外母)有層樓想轉讓給太太,可以利用近親轉讓。有幾個選擇,包括送契和買賣契,千萬不要因想省印花而做送契,送契之後做不到按揭。樓市按揭政策放寬後,自住樓銀行一按都做到七成,幫讀者做轉讓契時同事加按。按到自住樓達七成的話,就能按到錢為將來買馬鞍山換三房鋪路,這件事當然要有外母同意。

近親轉讓當中,就當太太本身已有樓,其實也不需要付買家印花稅(BSD),當然關於稅務問題,容許我戴頭盔,更準確大家可請教律師。至於太太,接受外母的樓,次自己有兩間樓在身。

不過讀者(先生)自己有間兩房,只要將兩房賣出換三房,基本上不會太大問題。先生月入七萬,借貸力計算為70000*50%*2.50/10000 ~875萬。如果能夠在外母間樓再加按錢出來,基本上買800至1200萬樓問題不大。前設是首期儲夠,或可由加按外母樓補足! 當然要留意供款會否構成過大壓力。

馬鞍山三房,有部分受未來馬料水填海影響的天宇海、加華星濤灣，他們的三房部份1000萬以下有交易,但正因為價錢較為便宜,亦要了解入手後要要脫手有阻礙, 這都說明了平價之因。預算既然有,反而選擇其他更好1200萬至1499萬樓可七成上會,即是300-400多萬首期,就可以買到。

而讀者借貸力本身八百多萬,所以只要現金足夠,加上無其他欠債或消費拖累，亦由於外母間樓按揭結欠少,只差80萬未還,盲當報正收租而家都可加按至六成, 亦有些人是報自住,自己考慮過後按到七成,點都好相信加按得的錢怎樣也會200-300萬,及後透過買入收息101課程提及的債基A餐,價格波動較大,在過去一年價格跌幅有7-8%,但派息可以去到8-9%年息。現在有些人選擇入市,因見它達年來低位,持有的中國有關債券不是太多，A餐價格相對不太受人民幣下跌影響。

當然亦有些穩陣派只需要收6%年息就夠,選擇債基C餐,價格在過去半年下跌幅度少於1%,即是近乎沒有跌! 在2023年較不景氣及高息之市況,債基C價格已說明了,太利息豐厚的債基其實價格不一定跌,C餐就是例子! 當然再進取些就可以透過債基槓桿，令到收息回報去到10-20%,你看槓桿後年息要到15-20%不是難事,即300萬放入15%年息還要月月收,變相一年收45萬息,即月收接近$40000息,其實用佢轉租很多地方的三房都夠! 租四房在沙田區來說都游刃有餘。

所以用收息方法產出每月利息,為自己提供收入租三房補貼，免除再買樓要付印花稅,槓桿方面不一定要借高息的美金,但早前借了日元去槓桿的人,近來都會因錯信銷售人員,而受到日元價格下跌而招損失(撰文時YEN已跌近150兌)。所以做cross-currency的槓桿要多些注意,我們都會在收息101課程一一講解,逐步將點做會慢慢學懂的方法給大家。

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